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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：上期電子報已針對新莊副都心地區相關計畫，以及土地使用做了詳細介紹，而本期電子報接續針對該地區行情做介紹。由上期電子報我們可以了解新莊副都心該地區土地大多皆於商業區土地，建築產品型態受限於地面層至第四層僅能做商業活動，在第四層以上才能做住宅使用，而目前該地區尚未發展成熟，未能有明顯商業活動，故本期電子週報，僅針對該地區住家產品及土地行情做介紹。

首先我們就新莊副都心內相關建築推案相關位置作說明。以下為新板特區建案相關位置圖：

(一)桃園捷運機場線

該路線經過新莊副都心北側，設置A3新北產業園區站及A4新莊副都心站，初估西元2013年10月A2三重站到A21環北站會先行通車，全線通車估計是西元2014年10月。

(二)新北市特二號道路

北端起自五股交流道，南行跨越新北市新莊區中山路，沿中環路跨越新泰路、中正路及在塔寮坑抽水站附近穿越大漢溪後，在僑中抽水站附近續沿板橋區湳子溝左岸至土城環河路跨越城林橋，沿大安路南迄至國道三號土城交流道，全長約12.81公里，目前通車路段為五股交流道至新莊中正路通車；及板橋縣民大道至土城交流道通車。

新莊副都心近幾年在機場捷運線、中央合署辦公大樓等重大公共建設即將陸續完工的優勢，發展遠景始終備受看好，建商積極搶進，包括鄉林建設、新潤建設、遠雄建設、興富發建設等知名建商，皆在新莊副都心買地搶進，但新莊副都心建案推出皆近2年內，所以該區建案多以預售屋案為主。

(一)下表係新莊副都心建案，預售屋及2年內新成屋一般開價行情價格：

      由上表可知在新莊副都心內，依目前預售屋及新成屋市場行情，其中鄉林淳清開價最高來到近70萬左右，相較於3年前新莊副都心尚未發展成熟，該區域建商推案預售屋及新成屋價格已成長將近一倍左右。

 (二)下表係新莊副都心內，推估一般預售屋與新成屋成交行情區間價格：

由上述表格可以看出其各別建案之預售屋與新成屋行情坐落區間，目前之成交價格皆落在50萬/坪上下，差異性不大，主要是因為該地區產品類型相似度高，多為3房以上格局，適合一般標準家庭，目前較無套房格局。就目前新莊副都心內預售屋與新成屋開價及成交行情推估，未來可能趨近新板特區行情，相信未來週邊重大公共建設陸續完工後，可能還有成長空間。至於租金價位，新莊副都心內目前皆屬於預售屋型態，出租不動產物件目前甚少，故難就租金部分做評估，待未來該地區開發成熟後，再就此部分做介紹。

自從民國99年新北市政府開始標售新莊副都心抵費地開始，新莊副都心商業區土地就已上看每坪200萬元大關，詳如下表標售結果：

而新北市地政局於民國101年6月29日標售新莊副都心最後一塊商業區土地為370地號，面積約為1,072.35坪，屬於第二種商業區，底價每坪90萬元，開標結果由皇翔建設得標，得標總金額為新台幣21.3億元，換算坪單價約為新台幣198萬。因此以今年370地號標售土地的結果看來，與99年標售結果對比，該地區土地呈現持平狀況，並未突破99年標售的444地號創下的每坪232萬。而該地區影響土地價格重要因素，以距離捷運站遠近為重要因素，就444地號而言，就是因為近捷運機場線副都心站，才創下該地區的高價。

以目前新莊副都心與新板特區儼然已形成新北市最受矚目新興發展地區，但是就本篇電子報介紹來看，新莊副都心房價上相對於新板特區來說仍有一段差距，主要是因為新莊副都心週邊重大公共建設尚未完工，加上近一年以來政府的打房措施，使得房市前景仍屬保守狀態，反觀新板特區是新北市政府所在地及交通運輸中心，重大交通建設路網及百貨商場進駐皆以形成，且新板特區週邊都屬於以成熟之地區且商業機能及人口數皆為屬新北市的中心地區，而相對於新莊副都心週邊商業活動及人口數還不及新板特區。但是待未來房市前景明朗且週邊重大公共建設陸續完工後，預期未來新莊副都心地區房價還有成長空間，本期針對新莊副都心行情之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！