華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂 ～淡水區大樓住家行情(下篇） |
前言：上期已分別介紹過新北市淡水區四大區域之人文環境。然而淡水區因受限於地形、交通影響，人口聚落呈現南北帶狀發展，也受惠於淡水的獨特的山水景觀，造成房市產品多元，價格區間帶也相對較多層次，房價落差較大。本期將就竹圍、紅樹林、淡水市街與淡海新市鎮等四個區塊，窺探目前之住家行情，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
淡水區房市行情概況 |
由交易量觀察，依據淡水地政事務所統計，淡水房地交易主要仍分佈於竹圍、紅樹林及淡水等捷運站生活圈一帶，而淡海新市鎮則為目前建商推案量大之區域。由交易價觀察，根據住展房屋調查，淡水地區房價自民國98年以來之平均房價行情走勢(如下圖１)，隨著大台北地區房價不斷推昇，淡水地區房價亦呈現上漲格局。
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二、 |
竹圍、紅樹林大樓住家行情 |
竹圍、紅樹林位於北投關渡及淡水市街之間，淡水河景與觀音山景是該生活圈最大的景觀優勢，房價高低主要受景觀影響，惟該區域部分個案具綠地或水岸景觀等特殊條件，與一般區域行情有3至5成以上價差。
下表係竹圍、紅樹林地區，大樓住家一般開價行情價格：
由上表我們可得知竹圍、紅樹林近期建案仍以淡水河沿線居多，竹圍地區因屬於早期工業住宅聚落，合適建地稀少，推案量不多僅有水世紀、南加州等大型建案。紅樹林一帶腹地雖小且狹長，開發幾乎飽和，但因擁有山海景觀優勢，價位居高不下，加以臨路第一排大樓多以品質管理嚴格著稱，形成淡水的富豪聚落，建坪單價亦為淡水地區最高。以目前最具指標性的兩個建案(已完工之海納川及興建中的水立方)，大坪數高樓層之單價皆已有50萬/坪以上之價格，而正對捷運站、屋齡近10年的富陽四季，亦有27～32萬/坪的實力。
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三、 |
淡水市街、淡海新市鎮大樓住家行情 |
淡水市街為舊街區，學校、觀光人潮不斷，淡海新市鎮則為近期推案量體大之地區。
下表係淡水市街、淡海新市鎮地區，大樓住家一般開價行情價格：
由上表得知，淡水市街中心少有建地釋出，區域內屋齡較新建的大樓亦多以專攻租賃市場的學生套房產品，如淡大精英、淡大財庫、淡水站前等。一般新大樓住家推案多座落於市區邊緣，如鄧公路、新春街、沙崙一帶。相對於淡水市街，淡海新市鎮推案量明顯較多，目前建案多沿新市一路三段、濱海路二段為主，個案量體大市該區特徵。目前開價以水公園單價較高，另外台北灣-觀海社區之高樓層(可望海景)單價亦可至25～28萬/坪之價格，其餘建商開價行情多在17～23萬/坪。
以上便是新北市淡水區之大樓住宅一般行情區間，最後一提的是目前淡水區域內之租金行情，仍以竹圍、淡水市街的收益報酬率較佳約略在2.3%～2.5%，一般套房的收益報酬率更達5%～6%；而紅樹林地區因為房價普遍較高，收益報酬率約略在1.5%～1.8%；而淡海新市鎮之收益報酬率雖然達到2.0%～2.5%，然而供給量大、空置期長，反而降低年化報酬率。
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四、 |
結論 |
淡水房市近期在政府、建商推波助瀾下，房價、人口均有明顯增長。然而對於想要移往淡水自住、投資的群眾，本事務所認為仍需『謹慎評估』。一定要考量到自身居住之需求，以及區位、環境等因素。主要原因有下：
(一)淡水建案供給量很大、空屋率仍高。
根據住展雜誌市調顯示，在民國101年2月之前統計，光是淡水區新推案就有37個之多，主力以新成屋為主，而今年預估淡水推案可望超過800億元，主力推案量區在淡海新市鎮的濱海區。
(二)淡水因天然地形限制，聯外交通容納有限，各項重大交通建設如淡水捷運延伸線、芝投公路等，完工仍在未定之天，聯外交通依舊擁擠。
(三)政策、交通建設之加持，也未必帶動周邊發展(如淡海新市鎮)，一般日常用品仍需外求，造成生活上不便。
所以淡水目前房市只適合淡水在地工作生活或士林、北投區之輕移民的兩族群。
本期之電子報針對新北市淡水區大樓住宅行情之分享與看法到此大致告一段落，提供給各位朋友參考，惟淡水區推案量體大，無法逐一詳列各大樓價格行情，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！