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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：淡水區位於台北盆地西北方、淡水河出海口，因其特殊的地理環境、風光美麗的山水景色與歷史人文風情，成為北台灣著名的觀光休閒重鎮。然而相較於其他新北市地區，淡水地區雖與台北市僅一線之隔，其房價卻處於相對之低價，近期因台北縣升格與淡海造鎮議題發酵，淡水地區房市再度熱絡。因此本次以淡水大樓住宅為探討主題，分兩篇電子報討論淡水地區行情，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

(一)地理位置：

淡水區位

居新北市西北端，北至屯山里與三芝為界，東以福德里與台北市相接，西臨臺灣海峽，南與八里區隔淡水河相望，水陸運均便利，名勝古蹟甚多，人文薈萃，是深具文化氣息的山城市鎮。境內除淡水河口狹小平原外，大部分仍為大屯山丘陵地形，形成山城河港。河光山水、風景秀麗，自古為台灣八景之一，昔日有「東方威尼斯」之稱。

(二)交通網絡：

淡水區對外交通有台二線及101縣道，分別接台北市及三芝，另有關渡大橋可通對岸的八里及三重、五股一帶，而捷運淡水線可通往台北車站。惟台二線(關渡至紅樹林段)，每至尖峰時段或例假日常呈現壅塞情況，造成淡水地區當地居民出入不便。

(三)休閒觀光：

淡水位於淡水河與大屯山之間，擁有山、河、海匯聚的自然景觀；且因為開發較早，有著豐富的歷史人文和古蹟，吸引外地遊客紛至沓來，成為北台灣觀光遊憩重鎮。

淡水人口多分佈於竹圍、紅樹林及淡水市街等區域，形成各別生活圈，而淡海新市鎮因淡水捷運延伸線(綠山線與藍海線)議題，近幾年建商推案積極成為後起之秀，下圖1顯示各區域之相對位置，並分別說明介紹：

(一)竹圍地區：

竹圍與關渡只有一線之隔，為台北市進入淡水區的門戶。區域腹地不大，早期多為工業區，人口密集，生活機能充足，有傳統黃昏市場、郵局、銀行、派出所、便利商店、全聯社、竹圍國小、竹圍國中、馬偕醫院等公共設施。沿民族路一帶，商家、小吃店林立，一般生活所需不虞匱乏。交通方面有竹圍捷運站、公車路線，交通便利。區域內房屋分佈形態屬於新舊建物交雜，產品多元。        

(二)紅樹林：

位於竹圍地區之北側，沿淡水河一帶即為紅樹林保護區。區域腹地不大，鄰近公共設施僅有竹圍國小、消防隊等，一般商家稀少，生活機能不若竹圍及淡水市區，日常生活所需仍仰賴外地之供給。交通方面有紅樹林捷運站、公車路線等可資利用，未來規劃之淡水捷運延伸線(綠山線)亦以紅樹林站作為轉運站，交通條件尚佳。區域內房屋形態以大樓、別墅為主。由於鄰近淡水河出海口及紅樹林保護區，風景獨特環境優美，吸引外來客進駐，以自住為主，居民素質較高。

(三)淡水市街：

淡水區市政中心所在，鄰近人口、學校密集，公共設施齊全，生活機能充足，加以淡水附近多歷史古蹟，豐富的人文景觀，使其成為熱門觀光景點。每逢假日淡水捷運站遊客如織，淡水老街、英專夜市等熱鬧的市集人潮絡繹不絕，創造淡水觀光潛力。交通方面有淡水捷運站、各路線公車多，而未來規劃之淡水捷運延伸線(藍海線)亦以淡水站作為起點，交通運輸便捷。房屋類型以中古屋居多，除居民自住外，店面、套房均有租屋需求，無論自住或投資性，皆有一定的報酬率。

(四)淡海新市鎮：

淡海新市鎮位於淡水市街北側，緊鄰淡水都市計劃區，早於民國81年起為紓解台北都會區中心都市成長壓力便已投入開發，計劃開發面積約 1,756公頃，共分為三期七區。目前內政部營建署已辦理第一期發展區第一、二開發區，合計面積446.02公頃土地之開發，佔全淡海新市鎮計劃總面積之25.4％。藉由下圖2標示，讓大家可以明白第一期發展區第一、二開發區的大概位置，最北為新市六路一段，南側與淡水高爾夫球場為界，東起淡金公路，西迄台灣海峽。也就是目前建商積極推案區域。當地目前公共設施、生活機能略顯不足，日常生活所需仍仰賴淡水市街之供給。交通方面僅規劃有少數公車路線，未來預計規劃淡水捷運延伸線(綠山線)，改善區域交通。區域內房屋形態以新大樓為主。

淡水地區因地形限制，聯外交通容納有限。交通問題數十年來一直是阻礙淡水，甚至三芝、北海岸發展的關鍵。尤其台二線(關渡至紅樹林段)塞車問題，相信是往來淡水民眾共同的夢魘。近期政府指示開發淡海新市鎮以提供大量合宜住宅議題，相關改善交通建設規劃也重新浮上檯面。以下圖3表示目前已動工或規劃中之淡水交通線：

(一)淡江大橋：

「淡江大橋」目前已進入環評階段，預估最快可於民國103年動工，並於民國107年完工通車。淡江大橋完成後可聯絡淡水及八里地區或直接由台六四線快速道路通到台北市及新店等地區，縮短台北港往返淡水地區的車行時間。

(二)淡水捷運延伸線(綠山線+藍海線)：

「淡水捷運延伸線工程」已開環評計畫說明會，共規劃有二條捷運延伸線-「綠山線」與「藍海線」。依照行政院的工程表，淡水捷運延伸線預估在107年完工，通車後「綠山線」可解決淡海新市鎮聯外交通問題，「藍海線」則串連漁人碼頭、紅毛城等觀光景點。

(三)淡水河北側沿河平面道路：

「淡水河北側沿河平面道路工程」已於民國100年12月動工，預計民國103年12月完工，完工後可有效改善竹圍、紅樹林地區台二線交通壅塞問題，並且做為台二線之替代道路，更有助於未來交通部公路總局擬定臺2線拓寬計畫。

(四)芝投公路：

「芝投公路」為聯絡三芝與北投間之快速道路，期以分散來自北海岸地區及淡海新市鎮之交通流量，縮短北海岸地區至台北市行車距離。目前竹圍地區六號道路(坪頂路─八勢路)已於民國101年3月動工，預計民國102年3月完工。其他路段則陸續規劃中。

經由以上對於淡水地區的介紹，讀者應該對淡水目前四大生活圈，有更進一步的了解，隨著交通建設的推動，淡水房市長期是看好的。下期將實際介紹目前淡水大樓住家行情，敬請期待。