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 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>      

前言：新竹市因為新竹科學工業園區的設立，在這幾年來房價行情一直有著相當不錯的發展，過去受限於竹科的腹地有限，大多數竹科員工只好捨近求遠，選擇離竹科八、九公里遠的竹北購屋，惟隨著關埔重劃區之日益成形，竹科人有了更方便的選擇，繼前幾週我們曾提過的竹北市高速鐵路新竹特定區行情後，讓我們回到新竹市，談談最近新竹市最為火熱的關埔重劃區。 

首先，我們先來談談所謂的關埔重劃區在哪裡？

提及關埔重劃區，在此應該先釐清一個觀念，所謂的關埔重劃區其實包括兩處重劃區，一處是關長市地重劃區，其範圍大致為關東路以南、光復路以北、新莊街以東，面積計14.13公頃，另一處則是光埔市地重劃區，其範圍則大致為埔頂路以南、慈雲路兩側，面積計44.89 公頃；兩者面積合計約59.02公頃，其完整範圍詳如下頁圖1：

再來，我們來看看關埔重劃區何以值得我們專章討論？

(一)地理位置優越

該重劃區東西延伸約1.6KM長，除橫跨有縣道117線(慈雲路)外，南側即為新竹科學工業園區，西側則銜接有清華大學、交通大學等知名學府，皆為台灣地區之重點發展園區或學校。

 (二)交通網絡發達

本重劃區鄰近有國道中山高，且擁有公道五、光復路、新安路與園區二路等4處閘道口，閘道口密集度可謂全國之冠；另沿著縣道117線(慈雲路)往北行即可接往南寮-竹東快速公路，整體中長途運輸機能優越。而沿著縣道122線往西北行即可連結新竹市區，往東南行即為竹東鎮，該路線上亦有客運及公車可供利用，區域間旅次運輸亦相當便利

(三)公設、商業發展俱佳

周遭區域公共設施頗為充足，諸如：光武國中、龍山國小、埔頂消防隊、埔頂派出所、鄰里公園等設施皆在鄰近，而重劃區內亦規劃有停車場、公園及國中小用地，假以時日重劃區內之公共設施陸續建設後，該地區之公設供應勢將更上一層樓；另其商業機能方面，光復路一段上各式店家林立，且國際知名連鎖大型賣場「COSTCO」亦已進駐該重劃區，其一般生活消費機能自成一供需圈而不虞匱乏，整體公共設施及商業機能俱佳。

由上述幾點我們可知關埔重劃區的優勢與發展潛力，且亦如預期的蓬勃發展中，以期讓各位朋友也能對新竹市房地產行情能有更進一步的認識。

    藉由上述兩小節我們已知道關埔重劃區之範圍及優勢，再來緊接著我們便來談談關埔重劃區現在的『行情』？由於本區域為近年來方才快速發展，區域內產品多為預售屋及2年內之新成屋，故以下行情整理亦以新成屋與預售屋為主，詳如以下說明：

(一)下表係關埔重劃區內，預售屋及2年內新屋一般開價行情價格： 

          資料來源：住展房屋網、優家網、樂屋網；華信不動產估價小組編輯整理                                                 

           由上述資料可發現關長重劃區相較於光埔重劃區之預售案數量相對少了許多，係因關長重劃區發展較光埔重劃區為早，且關長重劃區面積亦僅約光埔重劃區之1/3，惟亦因關長重劃區發展較早，整體發展較為成熟，且光埔重劃區南側邊緣(即光復路一段與慈雲路交會處)尚有台電變電所坐落於此，礙於上述原因，關長重劃區其預售案開價普遍較光埔重劃區為高。

另依目前上表可知在關埔重劃區內，目前預售屋及新成屋市場行情其開價皆已超過20萬，大部份開價落在23~30萬元/坪間，且上表中『豐邑1第』及『星河麗』其開價皆已來到35~40萬/坪大關，已是目前該重劃區推案之新高點，據目前之觀察及了解該兩案係因主打日光公園第一排(豐邑1第)及近新竹輕軌系統新莊站(星河麗)，再者，就其規劃坪數而言，該兩建案之主力坪數皆超過70坪，甚或有100以上之坪數，在在皆可看出該兩建案主要係針對經濟能力相對較好之換屋族群或豪宅市場，其價格方能有此運作之空間，且亦頗有試著將關埔重劃區行情推向另一個高峰的意味，只是在國民實質所得縮水的當下，購屋者其接受度如何，終將還是得由市場決定一切。

     以上便是新竹關埔重劃區之大樓住宅一般行情區間，最後一提的是以目前區域內之租金行情，依建商品牌、建材及管理方式等不同個別條件大致位在450~600元/坪不等，以18~24萬/坪之行情區間而言，其收益報酬率約略在2.2%~2.1%，相較於目前五大行庫一年期定存利率1.36%來說，就其投資報酬率之表現仍有其可獲利之處。