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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>    

前言：近來報章雜誌或電視媒體常出現一則廣告，標頭是「台中港路-台中人永遠的驕傲」主要是要強調台中市商圈近年來多以台中港路為軸心，向兩側發展，諸如全國中港商圈、精明一街、逢甲商圈、新光三越百貨、老虎城、第七期惠來市地重劃區、中部科學園區及在龍井、沙鹿一帶的東海、靜宜、弘光大學商圈等，其中部分商圈，本事務所已在前幾期電子週報介紹過，本期電子週報，將針對近年來台中最受矚目的地段「第七期惠來市地重劃區（以下簡稱七期重劃區）」作介紹，惟該重劃區係以新市政中心為發展主軸，故本期電子週報將針對七期重劃區土地範圍、新市政中心土地使用管制、新市政中心現況土地價格等加以深入探討。

                台中七期重劃區，東起文心路，西至環中路、河南路，南迄大墩四街，北臨台中港路，相關地理位置及與週邊商圈相對位置如下圖1至圖4所示：

七期重劃區是台中市唯一全區有實施都市設計、審議的管制區塊，範圍內之建物設計部分均需「台中市都市設計審查委員會」審查通過後才可興建；另以七期重劃區內之新市政中心專用區為例，其土地使用分區共分為第一種新市政中心專用區至第八種新市政中心專用區，其法定容積率較一般住宅或商業區土地高，因此土地單價亦較一般土地高，其相關土地使用分區管制如下表1所示：

依各大仲介公司、工商時報、經濟日報及公開資訊觀測站等管道，本公司蒐集新市政中心內近期擬售及成交土地資料如下表2及圖4所示：

由上表可知，土地成交單價若換算成容積單價，近期成交土地之容積單價約在每坪37～50萬，將其除以1.3（考量不計入容積之部分），則每坪建物之土地取得成本約在28萬～38萬（此部分價格係以一般狀況概算）。

另每坪建物之營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐、其他負擔、資本利息等費用以12.5萬計算，而建商之開發或建築利潤以20%推估之，則每坪建物之合理成交價約在49萬~61萬（（28 + 12.5）×（1 + 20%）≒ 49；（38 + 12.5）×（1 + 20%）≒ 61）），經本公司估價部門調查，近期新市政中心週邊新成屋及預售屋之成交價格約在每坪40萬至60萬間（依樓高、建案品質、棟距大小等差異而有不同價格），與上述估算大致相符。 

     由本期電子報相關圖表之解說，相信大家應不難了解為何七期土地在中部地區會有如此高的價格，其地理位置約在台中市區之中心、土地可使用容積率較一般土地高及區域內之建案均需送審等原因，均使其價格反應在土地成本上。

     各位朋友們在看完本期電子週報後，若搭配第4期「10分鐘搞懂建商土地開發評估之理論」及第7期「10分鐘~搞懂區段徵收與市地重劃(定義篇)」之說明，相信將有能力概算七期重劃區土地之合理價格，而這也是本電子週報發行的主要目的之一，藉由每期電子週報簡明扼要、旁徵博引、深入淺出的對各種不動產相關主題予以解說，祈能對各位朋友們在不動產專業知識學習上有所助益。