前言：每個人一生都有機會碰到出售不動產的時候，在出售前要繳納多少土地增值稅是一件很重要的事，因它是成本之一，總不能虧本吧！故本期要跟各位好朋友說明要繳納土地增值稅時先了解如何計算。
因土地增值稅的稅率自民國94年 2 月 1 日起改採用累進的20%、30%、40%等三級稅率，長期持有土地達20年以上者，另有減徵優惠，而且政府為了減輕自住房屋者之負擔，對於出售自用住宅用地時，規定有一生一次、一生一屋自用住宅用地的優惠稅率，同時出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用地時，原出售時所繳納的土地增值稅如符合一定要件亦可申請退還。希冀藉此篇增進大家之對土地增值稅有更近一步之認識；惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
土地增值稅之課徵 |
(一)出售土地應繳納土地增值稅
土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。
(二)土地增值稅納稅義務人
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納稅人 |
目的 |
說明 |
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原 所有權人 |
土地為有償移轉時 |
指移轉時取得相當之代價。例如：買賣、交換、政府照價收買。 |
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取所有權人 |
土地為無償移轉時 |
指移轉時，取得所有權人並未付出代價。例如：贈與或遺贈。 |
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出典人 |
土地設定 典權時 |
根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。 |
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受託人 |
信託土地有償移轉或設定典權時 |
受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為其自有土地。 |
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歸屬 權利人 |
信託土地 歸屬時 |
受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。 |
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原 所有權人 |
土地分割 |
土地分割後價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。 |
(三)漲價總數額計算
土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×（臺灣地區消費者物價總指數÷100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額）
1.申報移轉現值：可用下列 2 種價格擇一為申報移轉現值。
(1)契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。
(2)公告土地現值：為每年1 月 1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。
但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
2.前次移轉現值或原規定地價
(1)即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以民國53年規定之地價或民國53年以後舉辦之第一次規定地價或53年以前依土地稅法規定辦理之第一次規定地價為準。
(2)經共有物分割後的土地其前次移轉現值原則上係以地政機關改算後的前次移轉現值為核稅依據，惟如係利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅的土地，或以高報移轉現值取得土地後，取巧安排形成共有關係，經分割後再移轉應稅土地者，無論再移轉時之納稅義務人是否為原土地所有權人名義，依實質課稅原則及土地稅法第28條、第31條規定，該土地於分割後再移轉時，應以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅。另如經查明係重劃後始辦理共有土地分割者，其於分割後移轉依上揭規定核稅時，准依土地稅法第39條第4 項規定減徵土地增值稅，其實際支付之重劃費用及增繳地價稅，並得依同法第31條第1 項第2款及第3項規定扣減漲價總數額及抵繳土地增值稅。
(3)前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之台灣地區消費者物價總指數調整之。但非以收件日之公告土地現值為移轉現值之案件，即以申報書所載立契日（拍賣案件以拍定日）之最近台灣地區消費者物價總指數調整之。
3.土地改良費用有下列幾項
(1)改良土地費用。
(2)已繳納之工程受益費。
(3)土地重劃費用。
(4)因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額。
(四)稅率及應納稅額的計算表
1.一般用地稅率(3種級距)
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一般用地稅率(3種級距) |
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稅級別 |
計算公式 |
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第 1 級 |
應徵稅額 = 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】×稅率 (20%) |
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第 2 級 |
應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】× 【稅率(30%)-[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額 ( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值× A ) |
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第 3 級 |
應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後) 在百分之二百以上者】× 【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵率]】 - 累進差額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值× B ) |
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修正後稅率速算表 |
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持有年限稅級別 |
20年以下 |
超過20年以上 ~30年以下 |
超過30年以上 ~40年以下 |
超過40年以上 |
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第 1 級 |
ax20% |
ax20% |
ax20% |
ax20% |
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第 2 級 |
a×30% - b×10% |
a×28% - b×8% |
a×27% - b×7% |
a×26% - b×6% |
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第 3 級 |
a×40% - b×30% |
a×36% - b×24% |
ax34% - b×21% |
a×32% - b×18% |
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說明 |
a:土地漲價總數額 b:原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額) |
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2.修正後稅率速算表
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二、 |
土地增值稅之計算及申報案例說明 |
(一)李某有一筆土地，面積50平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為16萬元，上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺2 萬元，最新公告之臺灣地區消費者物價指數為200%，曾經繳納工程受益費8 萬元，持有土地年限35年，李某出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下：(採用一般用地稅率表計算)
1.土地漲價總數額＝申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價指數－土地改良費用(工程受益費)
(160,000元×50)-(20,000元×50×200%)-80,000元＝5,920,000元
2.漲價倍數之計算＝土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價指數)
5,920,000元÷(20,000元×50平方公尺×200%)＝296/100
(適用第3級稅級別且土地持有超過30年以上，未滿40年)
3.土地漲價總數額×稅率-累進差額=應徵稅額
5,920,000元×【40%-(40%-20%)×30%】－2,000,000×0.21＝1,592,800元
4.自用住宅用地稅率為10%，前揭例題如為自用住宅用地，則其應納稅額為
5,920,000元×10%＝592,000元
(二)張某與李某在民國97年12月21日訂定土地買賣契約，約定以契約日之土地公告現值150萬元為移轉現值申報土地增值稅，該筆土地之公告土地現值於民國98年01月01日調漲為160 萬元，教您如何繳納比較划算！
1.可於訂定契約之日起30日內，即在民國98年01月19日前向稅捐機關申報土地增值稅，則以訂約日之公告土地現值150萬元為準，計徵土地增值稅，
2.逾民國98年01月20日才向稅捐機關申報土地移轉現值，則以收件日當期之公告土地現值即160萬元為移轉現值計徵土地增值稅。
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三、 |
土地增值稅之免稅及不課徵時機 |
(一)免徵時機
1. 各級政府出售或依法贈與之公有土地。
2. 各級政府受贈之私有土地。
3. 因繼承而移轉之土地。
4. 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
5. 被徵收之土地。
6. 都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
7. 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。
8. 區段徵收之土地，以現金或抵價地補償其地價者
(二)不課徵時機
1. 配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。
2. 作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
3. 土地為信託財產者，於相關規定信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅。
資料來源：財政部財稅資料中心
編輯整理：華信不動產估價小組
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四、 |
結論 |
土地增值稅為房地產最重要之租稅，也是經營或投資房地產者所不可忽視之成本要素，為了自己的權益，不能不瞭解它的課稅標準，此外，如何從合法節稅的角度來獲取最大利益，我們將於下週第0011期從土地增值稅之自用住宅用地稅率及重購退稅來作說明。
資料來源：華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/