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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：隨著全球供應鏈重組，越南憑藉其人口紅利與地理優勢，已然成為跨國企業在東南亞設廠的首選地，其房地產市場也隨之成為資金追逐的焦點。回顧過去幾年，越南房市經歷了激烈的洗牌與政策調整，步入西元2026 年，市場正逐漸從過往的投機轉向穩定。

對於台灣投資者而言，了解這個國家的土地制度與市場分佈，是進入東協市場的第一步。

本期電子報將著重於越南的「市場現況」、「供給特徵」及「現行產權規範」之簡介，協助讀者建立大環境背景，文中內容如有錯誤或遺漏之處，歡迎不吝指教與補充。

回顧過去十年，越南房地產市場經歷了顯著的週期性變化。從法規鬆綁帶動的快速成長，到信貸緊縮引發的市場調整，這一連串的發展脈絡，為 2026 年的市場現況奠定了基礎。以下將越南房市的發展劃分為四個關鍵階段進行解析：

在當前的復甦進程中，越南市場呈現出明顯的供給結構分化：

(一)高端化現象（Luxury Segment）：

由於核心城市如胡志明市與河內的精華區土地取得成本高漲，開發商傾 向於規劃高單價的高端住宅。這導致目前市中心的新推案多以高端產品為主，適合一般家庭的平價住宅供給出現明顯斷層。

(二)需求外溢至其他省分：

隨著核心城市房價攀升與交通建設（如高速公路、環狀線）逐步完工，    自住需求與工業配套資金開始向外推移。鄰近胡志明市的**平陽省（Binh Duong）與同奈省（Dong Nai）**因具備成熟的工業聚落，已成為 西元2026 年市場交易的重點區域。

西元2024 年頒布並於西元 2025-2026 年全面施行的《土地法》，是目前市場最重要的規則改變，其核心在於地價透明化：

(一)廢除官方地價框架：

自西元 2026 年 1 月 1 日起，越南政府全面廢除過往每五年調整一次的「官方地價框架（Land Price Framework）」。過去此框架價格遠低於市場行情（約僅 30%-50%），導致徵收與課稅爭議不斷。

(二)改採年度更新地價表：

未來將由各省政府依據市場交易數據，每年更新**「土地價格表」**。這意味著地價將更貼近市場真實行情，並直接影響土地使用費、遺產稅以及徵地補償金的計算。

(三)開發成本的推擠：

對開發商而言，地價市場化雖然提升了透明度，但也代表取得土地的行   政成本與補償支出將顯著增加，這也是市場預期房價將呈現「成本推升型上漲」的主因。

外籍人士在越南購買房產的權益與本地人有顯著差異，主要概念如下：

(一)粉紅皮書（Pink Book）：

這是越南房產的所有權證明。外國人購買私人公寓後可獲發此證，記載持有期限通常為 50 年，期滿可依法申請展延。

(二)產權性質的轉換：

越南法律的一項特色是，當外國人將其名下的房產轉售給越南本地人時，該房產的產權性質通常會由「50 年租賃權」自動轉變為本地人適用的**「永久產權（Freehold）」**。此機制確保了物件在二手市場的流動價值。

總結來說，西元2026 年的越南房地產市場正從過去的行政與信貸緊縮中重回正軌。隨著新《土地法》的實施，市場透明度提升，但也同步推升了進入門檻。對於投資者與企業而言，目前的市場更強調「合法合規」與「剛性需求」的支持。面對地價市場化的新紀元，如何在變動的法規中精準評估資產價值，將是未來在東協市場取得優勢的關鍵。

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