十分鐘搞懂～新加坡的組屋政策-477
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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 隨著都市發展與人口密度的增加，台灣大城市的土地資源變得越來越珍貴。但土地面積比台灣小的新加坡，人口也是快速成長，當地政府在國民面臨住屋之問題時，是施行了何種政策，來達成新加坡的居住正義呢? 本文將探討新加坡的組屋政策之發展、現況及相關挑戰，並相關政策運用於臺灣是否可實施，以理解兩地房市的差異與可能應對措施。惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！
新加坡的組屋（HDB，即Housing and Development Board）是由新加坡政府提供的公共住房，旨在讓新加坡市民能夠以較為負擔得起的價格擁有自己的家。組屋不僅是新加坡的住宅選擇，還是整個城市的特色之一。更是新加坡最常見的住宅類型，約有80%的新加坡人居住在HDB組屋中。 HDB的出租方式多樣，可以整套出租，也可以分租房間。 租金水平取決於多個因素，包括地點、房屋大小、房型、以及是否附帶傢俱等。 一般來說，HDB租金會比私人公寓還便宜。 發展背景可以追溯到1960年代，二戰過後，新加坡從馬來西亞獨立。但住房短缺問題，在戰前就已經存在。由於低利率以及戰爭的損害，進一步加劇了居住方面的問題。當時新加坡的住宅短缺問題非常嚴重，政府成立了建屋發展局（HDB），致力於快速建設大規模的公營住房。隨著時間的推移，這些組屋不僅提供了住房，還成為了社會凝聚力的一部分。一般組屋組屋區域皆擁有完善的配套設施，包括公園、學校、運動設施、商場、餐廳、醫療中心等，住戶的日常需求可以在附近輕鬆解決。大部分的居民來自不同背景和年齡層，社區文化非常多元。當地政府也會舉辦各種社區活動，以增進居民之間的聯繫。 組屋的結構一般是高層住宅樓，層數通常從10層到40層不等。通常會蓋8到10棟，形成一個小型社區。 每個樓層大約有6戶住家，且每個組屋大廈內包含格局設計及面積大小不同的房屋型態供民眾選擇，從一房到六房及雙層公寓的格局都有，符合不同家庭規模的需求。 組屋的設計風格通常相當簡樸，與香港的公共屋邨相似，有社區鐵閘及大門。唯一不同的是，地下層通常不設大門、管理員，保安遠比香港還寬鬆。 以下為新加坡組屋常見的內部格局：
組屋最大的特色為新加坡政府僅會出租土地的使用權，民眾僅能擁有房屋的所有權，而租賃期限則依土地用途而定，使用分區皆以住宅與商業用地為主，最長租用期限則可租用 99 年。由於政府不會永久出售土地，故土地所有權始終為政府擁有。租賃期結束後，政府原則上不會展延地契，並將根據新的經濟與社會需求，重新將土地資源投入使用。 由於土地使用權限較久，新加坡建屋發展局的規例只允許符合一定條件的新加坡公民購買新組屋，而永久居民則只可以在二手轉賣市場上購入通常更加昂貴卻陳舊的轉售組屋。在組屋購入後，一般上必須住滿五年後才可轉賣。建屋發展局規定一個完整的家庭只能同時擁有一套政府組屋。對單身人士購買組屋，建屋發展局也設有頗多限制。此外，在飼養寵物方面組屋也對住戶有嚴格要求，如不能養貓以及大部分品種的狗等。 組屋的購買主要也是針對新加坡公民，外國人則無法直接購買組屋。依據建屋發展局規定公民若要購買組屋，需符合一系列的資格條件，包括年齡、家庭狀況、收入上限等。一般而言，新加坡人必須年滿21歲，並且需要組成家庭（如結婚或有子女）。此外，收入需在一定範圍內（根據房屋類型而有所不同）。雖然大部分的組屋是兜售給市民的，但也會有租賃的組屋。而租金會根據市場情況和房屋條件有所不同。為了幫助更多公民實現擁有房屋的夢想，新加坡政府提供了多種補助和貸款計劃：
新加坡的組屋購房計劃設計上非常注重公平性和普及性，政府通過多種補助和貸款選項，讓不同家庭狀況的市民都能夠負擔得起自己的家。無論是首次購房還是轉售組屋，補助金額和貸款利率的低廉都大大降低了購房的難度。
了解完了新加坡的狀況後，我們回來看臺灣，目前臺灣跟組屋較類似之政策為「地上權住宅」，原理還是跟普通地上權差不多。簡單來說地上權就是只有土地的「使用權」，但並無土地的「所有權」，而這類型的住宅會有「使用期限」，通常是介於50至70年間，由於地上權住宅沒有購買到土地的所有權，因此在市場上售價只有所有權住宅的6到7成，有的甚至更低，成為新形態的買房需求。但與台灣社會認知的有土斯有財之觀念相去甚遠，加上暗藏些許的問題，使得在推行上不被市場所接受，地上權房屋的發展還尚未成熟，相關制度也仍有改空間，而與其相似的組屋制度在新加坡運作成功，但若要移植到台灣，確實遇到一些現實挑戰與考驗。 「組屋」在台灣不是完全不可行，但需要制度本土化改造、土地政策調整與社會共識建立。直接複製新加坡模式不太可能，但可以取其精神，發展適合台灣的平價住宅方案。現行的社會住宅或地上權住宅就是一個接近的起點，若能擴大規模與保障長住權，也許能達到類似的效果。
新加坡政府非常重視社會融合與規劃，組屋不僅僅是居住的地方，還希望能成為各種族群、各年齡層居民生活的社區。因此，組屋區設計上注重公共空間的使用，並且提供了豐富的社區活動、聚會和互動平台。隨著新加坡人口結構的變化，政府對組屋的需求和設計持續進行調整。比如更多的高科技設施、配合永續環境的綠建築規劃，及智能家居功能被引入到新建組屋中。政府也致力於改善舊有組屋區的環境，進行翻修和升級。並針對各區發展進行長期的規劃，並確保每個組屋社區生活機能完善且提供舒適居住品質。組屋政策不僅確保人民買得起、住得起房子，更能以組屋作為保值及養老之資產，且人民也願意長住在組屋。整體來說，組屋政策讓新加坡政治與社會保持穩定與和諧，也有助於民眾安居樂業及經濟蓬勃發展。 本期針對新加坡的組屋政策之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！ 資料來源： https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E7%BB%84%E5%B1%8B
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