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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：隨著房價高漲與都市土地稀缺，過去不受重視的「浮覆地」意外成為熱門話題。特別是社子島等新興開發區，代書與建商紛紛看準浮覆地商機，協助地主恢復產權後轉賣。

土地法第12條第1項寫道：「私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。」意即當土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，即成為土地法第14條所定義之不得私有土地之一，此乃為確保供公共使用之土地，其使用不受私有財產權之影響，避免影響公共利益。因此當私人擁有的土地覆於水面之下，具備公共使用之要件時，該土地所有權人將會失去該筆土地的所有權。

而土地法第12條第2項又提及：「前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。」根據上述第2項條文，當該土地回復原狀時，該土地所有權人或其繼承人可以提出證明該土地為其原有者，即可回復所有權。

土地法第12條之立法目的，係考量浮覆地已經失去原本的利用效益，而水道、湖澤具有公用性質，其產生的公共利益，可以使私人對土地所有權因此消滅。但浮覆地的「消滅」屬於相對消滅，未來土地如果回復原狀時，原本的土地所有權人或其繼承人還是可以透過行政程序，取回對土地之完整所有權，包括使用、收益、處分等權利。本期電子週報，將針對浮覆地作介紹，並探討其可創造之商機。

依據河川管理辦法第六條第8項，有關浮覆地之定義為：「指河川區域土地因河川變遷或因施設河防建造物，經公告劃出河川區域以外之土地。」又根據同條第9項，河防建造物定義為：「指以維護河防安全為目的而興建之建造物，包括堤防、護岸、丁壩、防砂壩、潛壩、固床工、附屬堤防設施之水門及其他河川防護建造物。」

(一)回復方式：

有關浮覆地之所有權回復方式，有核准回復說以及自動回復說，過去行政程序上多採取核准回復說，現多已統一採納自動回復說，惟行政實務相關函釋及執行方法仍待配合調整，且浮覆地相關法條涉及眾多不確定法律概念，行政機關仍具一定裁量空間，具體條件仍需依個案情況認定。

(二)申請條件：

參照河川管理辦法對於浮覆地之定義，只要浮覆地經公告劃出河川區域以外之土地，土地所有權即可回復原狀，而原土地所有權人或其繼承人將回復土地所有權。

原已滅失之土地於回復原狀且經辦竣國有土地所有權第一次登記者，原所有權人或其繼承人於請求權時效內申請復權登記，經登記機關審查確認無誤後，依土地法第12條第2項規定意旨，該國有土地管理機關自負有同意返還之義務，故登記機關應主動徵詢土地管理機關意見，取得土地管理機關同意返還之證明文件，以「回復」為登記原因，辦理復權所有權移轉登記。至復權範圍僅為已登記土地之部分時，應由復權請求權人配合土地管理機關申辦土地分割測量登記並繳納複丈費後，再辦理復權登記。

共有土地滅失再回復原狀時，部分共有人於98年7月23日民法修正施行前已就持分土地辦竣復權登記者，登記機關應就未申請復權之部分共有人持分，依行政院頒之「關於水道浮覆地及道路溝渠廢置地所有權歸屬處理原則」規定，通知國有土地管理機關申辦國有登記，辦理登記時，應同時於土地所有權部其他登記事項欄記明上開二之文字並通知土地管理機關；98年7月23日民法修正施行以後，部分共有人於申請復權登記者，依民法第821條及第828條第2項規定，應就共有物之全部為本於所有權之請求，依原滅失登記時之共有情形（分別共有或公同共有）單獨申請復權登記，無須經全體共有人同意。

(三)申請文件：

浮覆地若符合回復所有權之要件，則需準備下列文件，向當地登記機關提出回復所有權申請：

1.登記申請書。

2.登記清冊。

3.原滅失土地所有權證明文件，如所有權狀或登記簿謄本。

4.申請人身分證明文件。

5.申請人為繼承人者依繼承登記應備證件檢附繼承系統表及繼承人現在戶籍謄本及載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本。

6.其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊者。 

(一)區段徵收：

臺北市士林區社子島開發案帶動浮覆地商機，經台北市府統計，近十年來約有一百六十五件恢復土地所有權登記。部分代書看準商機，主動聯絡地主協助取得產權，進而轉賣給建商，從中賺取服務費。

由於浮覆地土地通常蜿蜒、不平整，價格會低於一般行情，以社子島開發區為例，無論持有浮覆地、道路用地、一般建地等，土地經區段徵收後都將按各所有權人持有價值比率分配，有機會分配到建築用地，屆時將使土地開發商之開發成本大幅降低，利潤提高。

(二)容積移轉：

依水利法規定，水道治理計畫線或用地範圍線內的土地，得依法徵收；未徵收者，為防止水患，可限制使用。而河川區域內無法使用的私有土地，若位於都市計畫範圍內，經主管機關核定實施計畫，而尚未辦理徵收前，得準用都市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法辦理容積移轉，具容積移轉條件之土地，則可轉賣變現。

總結彰化高鐵站特區四周多為未開發區，位於彰化縣田中鎮與社頭鄉交界處，區域內以彰化高鐵站區為軸心，日常生活機能與公共設施配置多位於田中鎮與社頭鄉市區，未來尚有待地方政府引導地方產業，結合田中鎮與社頭鄉區域發展，始能帶動人口進駐，進一步促進區域繁榮發展，未來仍具相當發展潛力。

本期針對彰化高鐵站特區行情之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

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