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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 近年來，社會大眾對於都市更新之議題討論相當熱烈，臺北市政府自2023年提出「都更八箭」後，臺灣即將正式進入大都更時代。根據統計，截至2024年9月底，臺北市更新地區擬定事業計畫案(含權利變換計畫)共申請225件，其中42件已核定，相較前次(2018年)劃定面積，有大幅增加。惟都更程序複雜，究竟該走合建還是權利變換，民眾對其可能還不甚了解，故本篇將針對協議合建與權利變換之差異來作簡單介紹，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

協議合建是在取得全部權利人之同意後，由地主與建設公司合作簽訂合約，按彼此協商認定之價值比率，由地主提供土地、建商提供資金，最後依其比例分回改建完成後之建築物及土地。協議合建依照合作方式的不同，又可分為三種模式：

(一)                合建分售

房屋改建完成後，土地歸地主所有，地上建物歸建商所有，意味銷售時，買方須與地主簽立「土地買賣契約書」、與建商簽立「房屋買賣契約書」。

(二)合建分屋
建商與地主依雙方協議之比例分戶，分配予建商之戶別稱為「建商戶」，換言之地主分配之戶別稱為「地主戶」，最常見之分屋方式如下：

(三)合建分成

建商與地主約定房地價金分配比例，待房屋出售後，依約定之比例拆分房屋出售價金，而出售前之管理與銷售成本，通常也會依比例分攤。

正常情況下，協議合建之程序較為單純，僅依一般建管流程辦理即可，無須另外擬訂任何計畫送審，惟此方式是建立於私法契約上，對於雙方權益較無絕對保障。

權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。

權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意(普遍認定同意比例逾80%以上)即可送件，其更新前後價值之認定依都市更新條例第50條規定由實施者與土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之。而有關於權利變換估價，華信不動產在過去發行之電子報中，已有針對其內容作詳細解說，本篇電子報就不再贅述，有興趣之讀者可參閱華信第56~58、167、168、285、286期電子報。

綜上所述，協議合建與權利變換各有其優缺點，並且適用於不同的情況。協議合建更注重土地所有者與建設公司之間的協商，適用於產權結構簡單、同意門檻較高的區域，程序也較為簡單，但無公權力介入，協議合約務必再三注意，以免事後造成相關糾紛。相對而言，權利變換則適合在土地權利較為複雜的地區，並且在同意門檻上較為寬鬆，但都更流程就相對繁瑣費時。另權利變換通常會涉及專業之不動產估價及選屋過程，政府機關也會審核相關權利價值相關文件，故具有較多的法律保障。

因此，無論所有權人與建設公司在選擇何種都市更新方式，都應根據各自的需求與實際情況，衡量協議合建與權利變換的優劣。兩者雖然都能達成都市更新的目標，但其適用的地區、法律保障及實施程序有所不同，了解這些差異將有助於做出更合適的選擇。

本期針對協議合建VS.權利變換之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

資料來源：臺北市都市更新處、財團法人都市更新研究發展基金會、臺北市不動產估價師公會

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