|
前言：
新莊副都心經過十餘年的開發，整體機能已逐漸成形，房價也自然回穩。交通方面，緊鄰捷運新莊副都心站、新北產業園區站；生活機能銜接幸福商圈，亦有新進駐的宏匯廣場；學區亦有中信國小、中平國中、昌平國小、頭前國中等多個明星學區。
新莊副都心周圍連結頭前重劃區、新莊北側知識產業園區、塭仔圳重劃區，形成新北市的居住、商業及產業結合的「黃金三磚」。本期電子週報，將針對近年來新北市新莊區最受矚目的地段「副都心重劃區」作介紹。
新莊副都心，全稱為「新莊副都市中心地區」，是位於臺灣新北市新莊區北側以商業機能為主的國家級重劃區，也是以日本東京新宿副都心為藍圖的國土計畫溪北都心的核心商業區。其範圍為新莊區的中環路三段以東、思源路以西、新北大道以南、中原路以北。新北市政府希望透過發展新莊副都心，降低新北市對台北市依賴，與板橋區相輔相成，成為跨越大漢溪兩岸之雙子城市，並提供新莊區、五股區、泰山區共同生活圈所需之都市機能。
(一)副都心重劃區之發展背景：
新莊副都心與中港大排過去幾乎都是沼澤，因地勢低窪，暴雨時只能靠巷道兩旁的側溝宣洩排至中港路後段的低窪地區，也就是今日副都心一帶，再北流與大窠坑溪會合後排入二重疏洪道。隨著大台北地區水利建設的逐漸完備，臺北縣政府將新莊區北部一帶原作為滯洪用途的地區解除洪水管制，重劃為新興的都市核心。西元1990年代，新莊將工廠遷移至五股、桃園等外緣的工業地區，逐漸跳脫早期工業區的刻板印象，產業進行調整也造成都市計畫改變。中港大排周遭地區相對於臺北市較低的房價，配合新莊大規模的都市重劃與副都心開發，出現一波新的移民潮，使得中港大橋周圍與副都心地區地景產生巨大改變。
因參考日本東京新宿副都心而計畫的新莊副都心長期願景在提供新莊周邊區域所需之都市機能，型塑成具自主性如日本惠比壽的衛星城市，並與板橋新都心相輔相成，期能藉此提昇新北市中心商業機能，降低對台北市中心商業區之依賴。新北市政府於西元2010年將新莊副都心所有公共區域外的商業區與住宅區土地全數脫標，交由民間建商與私人企業開始投資建設，被視為副都心開始發展的里程碑。
(二)副都心重劃區之規劃：
目前區域內銷售中新建案約有10個。屬於上新莊區域，重劃區內土地使用配置大致可分為40%商業用地、40%公園綠地與20%住宅用地，建築型態則以住商混和大樓居多。重大建設包含中央合署辦公大樓、國家電影文化中心、宏匯廣場等，交通部分則有機捷新北產業園區站、新莊副都心站。
(三)副都心重劃區之區域交通概況：
新莊副都心有3高3快2捷運的交通路網，可以銜接中山高、五股楊梅高架道路以及汐止五股高架道路。快速道路包括台一線、特一快與特二快等主要道路。新莊副都心北側設有兩座捷運站，分別是新莊副都心站以及新北產業園區站，未來新北產業園區站將延伸出環狀線北環段，且與文湖線、深坑輕軌、蘆洲線、五股泰山輕軌、淡水線接軌，舒緩搭捷運通勤的時間及車流。新莊副都心區內主要公車站多在外圍的中央路、中原路、思源路上進行搭乘，公車發車量多，可以透過公車前往內湖、中正、信義、南港等地。
(一)新北市新莊區副都心重劃區係以商業機能為主之重劃區，因此以重畫區內商業區土地為土地行情說明。根據內政部不動產實價登錄資訊網公開資訊，副都心重劃區內商業區土地成交行情約為每坪180~220萬元，平均約為每坪205萬元，中位數為每坪210萬元，詳如下表：
|
項次
|
地段位置或門牌
|
交易日期
|
總價(元)
|
單價(元/坪)
|
總面積(坪)
|
|
1
|
新莊區副都心段一小段1地號
|
112/01/06
|
665,500,000
|
2,200,000
|
302.5
|
|
2
|
新莊區副都心段一小段371-3地號
|
111/04/27
|
695,295,300
|
2,175,002
|
319.68
|
|
3
|
新莊區副都心段一小段371地號
|
111/04/27
|
695,299,650
|
2,174,992
|
319.68
|
|
4
|
新莊區副都心段一小段371-1地號
|
111/04/27
|
695,299,650
|
2,174,992
|
319.68
|
|
5
|
新莊區副都心段一小段371-2地號
|
111/04/27
|
695,299,650
|
2,174,992
|
319.68
|
|
6
|
新莊區副都心段一小段418地號
|
110/12/30
|
461,380,000
|
2,125,005
|
217.12
|
|
7
|
新莊區副都心段一小段7地號
|
112/01/11
|
1,166,200,000
|
2,100,175
|
555.29
|
|
8
|
新莊區副都心段一小段8地號
|
112/05/03
|
2,044,500,000
|
2,100,050
|
973.55
|
|
9
|
新莊區副都心段一小段388地號
|
109/12/04
|
308,920,000
|
2,099,987
|
147.11
|
|
10
|
新莊區副都心段一小段391地號
|
109/10/08
|
1,338,443,800
|
2,059,987
|
649.73
|
|
11
|
新莊區副都心段一小段406地號
|
109/09/24
|
907,020,000
|
1,924,985
|
471.18
|
|
12
|
新莊區副都心段一小段22地號
|
109/05/08
|
663,860,000
|
1,900,003
|
349.4
|
|
13
|
新莊區副都心段一小段324-1地號
|
109/09/28
|
1,479,695,360
|
1,892,000
|
782.08
|
|
14
|
新莊區副都心段一小段18地號
|
110/03/12
|
2,680,000,000
|
1,888,393
|
1,419.20
|
|
15
|
新莊區副都心段一小段368地號
|
111/02/10
|
727,322,000
|
1,701,219
|
427.53
|
資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理
(二)區域內屋齡10年內之大樓店鋪扣除車位之建坪單價約為每坪80~95萬元，平均約為每坪90.1萬元，中位數為每坪90.9萬元，詳如下表。
|
項次
|
區段位置或區段門牌
|
社區名稱
|
價格日期
|
總價
(元)
|
屋齡
(年)
|
樓別/樓高
|
建物面積(坪)
|
扣除車位
建坪單價
(元/坪)
|
|
1
|
新莊區麗水街８１號
|
潤泰峰盛
|
112/03/24
|
23,880,000
|
6
|
一層/十九層
|
24.96
|
956,757
|
|
2
|
新莊區麗水街８２號
|
潤泰峰盛
|
112/11/06
|
33,000,000
|
6
|
一層/十九層
|
54.88
|
940,215
|
|
3
|
新莊區中原東路１４３號
|
冠德泰極
|
111/07/26
|
32,960,000
|
2
|
一層、二層/二十九層
|
44.37
|
934,777
|
|
4
|
新莊區思源路４５６號
|
冠德泰極
|
111/02/08
|
25,000,000
|
2
|
一層,二層/二十九層
|
27.03
|
924,955
|
|
5
|
新莊區思源路４５８號
|
冠德泰極
|
111/02/21
|
24,880,000
|
2
|
一層,二層/二十九層
|
27.15
|
916,410
|
|
6
|
新莊區中港路７３２號
|
遠雄達利
|
111/02/11
|
23,500,000
|
1
|
一層/十八層
|
25.7
|
914,489
|
|
7
|
新莊區中原東路１９８號
|
亞昕平方
|
111/04/01
|
66,500,000
|
9
|
一層,見其他登記事項/十九層
|
73.17
|
908,896
|
|
8
|
新莊區思源路２９６巷３７號
|
建義首璽
|
111/01/17
|
28,000,000
|
6
|
一層/九層
|
31.05
|
901,726
|
|
9
|
新莊區中華路三段７６號
|
漾都心
|
112/11/28
|
24,250,000
|
3
|
一層,見其他登記事項/十四層
|
31.51
|
942,026
|
|
10
|
新莊區榮華路一段９７號
|
築億築藝
|
112/08/08
|
48,180,000
|
0
|
一層,見其他登記事項/十四層
|
59.41
|
899,821
|
|
11
|
新莊區福德一街１１６號
|
御春城
|
112/02/22
|
34,000,000
|
4
|
一層,見其他登記事項/十九層
|
44.1
|
895,693
|
|
12
|
新莊區幸福東路１３９號
|
璽之悅
|
112/07/29
|
66,880,000
|
5
|
一層,二層/二十二層
|
77.08
|
867,636
|
|
13
|
新莊區榮華路一段９９號
|
築億築藝
|
112/09/18
|
60,780,000
|
0
|
一層,見其他登記事項/十四層
|
77.21
|
877,658
|
|
14
|
新莊區福壽街４２５號
|
都峰苑二期
|
112/02/11
|
29,600,000
|
7
|
一層/十九層
|
44.4
|
837,946
|
|
15
|
新莊區新知三路９７號
|
新潤莫內花園
|
112/11/13
|
41,250,000
|
1
|
一層/十五層
|
56.24
|
795,610
|
資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理
(三)區域內商辦大樓扣除車位之建坪單價約為每坪53~63萬元，平均約為每坪56.3萬元，中位數為每坪55.6萬元，詳如下表。
|
項次
|
區段位置或區段門牌
|
社區名稱
|
價格日期
|
總價
(元)
|
屋齡
(年)
|
樓別/樓高
|
建物面積(坪)
|
扣除車位
建坪單價
(元/坪)
|
|
1
|
新莊區中央路７１４號十四樓
|
麗寶
好萊塢
|
112/06/19
|
31,800,000
|
5
|
十四層/二十七層
|
63.96
|
585,256
|
|
2
|
新莊區新北大道四段１３５號十四樓之五
|
不貳館
|
112/09/11
|
24,400,000
|
4
|
十一層/十八層
|
52.48
|
580,238
|
|
3
|
新莊區思源路４０８號三樓
|
駅森
|
112/10/27
|
33,150,000
|
2
|
三層/十九層
|
70.78
|
574,278
|
|
4
|
新莊區中央路７２４號十四樓
|
麗寶好萊塢
|
112/06/11
|
26,800,000
|
5
|
十四層/二十七層
|
57.38
|
560,972
|
|
5
|
新莊區思源路４２０號二樓
|
駅森
|
113/02/29
|
36,200,000
|
2
|
二層/十九層
|
70.51
|
556,132
|
|
6
|
新莊區中央路７１４號八樓
|
麗寶好萊塢
|
112/11/13
|
29,880,000
|
5
|
八層/二十七層
|
65.02
|
550,698
|
|
7
|
新莊區思源路５２０號三樓
|
長虹PARK32
|
112/06/12
|
23,900,000
|
1
|
三層/三十二層
|
50.39
|
526,228
|
|
8
|
新莊區中平路４３１號五樓
|
松TOWER
|
113/01/31
|
67,680,000
|
1
|
五層/二十九層
|
117.61
|
617,167
|
|
9
|
新莊區新北大道三段２１８號十五樓
|
寰宇一號
|
112/08/15
|
67,300,000
|
1
|
十五層/十八層
|
130.01
|
552,955
|
|
10
|
新莊區中原路５５２號六樓
|
中悅IFC
|
112/08/25
|
54,470,000
|
3
|
六層/二十五層
|
115.07
|
539,962
|
|
11
|
新莊區新北大道三段２１２號十一樓
|
寰宇一號
|
113/03/09
|
48,880,000
|
2
|
十一層/十八層
|
96.91
|
551,519
|
資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理
總結新莊副都心重劃區四周鄰近新北產業園區、頭前重劃區與塭仔圳重劃區等開發區，加上其重劃區規劃完整，公共設施配置完善，為商業導向之重劃區，交通系統便利，生活機能充足，房價增值潛力高，未來預計將持續繁榮發展。
本期針對新北市新莊區副都心重劃區行情之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！
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