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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 自本所於315期介紹當時試辦包租代管至今已屆滿7年，從一開始試辦到2024年以來共經歷四個階段的施行，而包租代管各期獎勵內容以及施行的成效為何，本期將分享包租代管四個階段之獎勵內容以及實施至今(2024年)實施成果，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

依據租賃住宅市場發展及管理條例內容，包租代管可分為「包租」及「代管」兩部分，其中，「包租」係指房屋所有權人將其所有之房屋委託予包租業者，於簽約後由包租業者負責將房屋「轉租」給房客，並且由包租業者負後續管理責任；「代管」指的是房屋所有權人與房客簽訂租賃契約後，由代管業者擔代替房屋所有權人管理房屋，因此，代管業者只需要管理不負責出租。

(一)106年度社會住宅包租代管試辦計畫(2017年)：

為協助弱勢民眾於住宅租賃市場租屋、鼓勵民眾釋出空餘屋，及減輕地方政府新建社會住宅的財務負擔社會住宅興辦計畫草案規劃以多元方式取得社會住宅，其中包含包租代管民間住宅方式，預計自106年起8年辦理8萬戶，平均1年辦理1萬戶。

獎勵內容：

(二)社會住宅包租代管第2期計畫(2019年)

為協助弱勢民眾於住宅租賃市場租屋，減輕地方政府新建社會住宅的財務負擔，社會住宅興辦計畫規劃以多元方式透過包租代管民間住宅方式取得社會住宅，除鼓勵運用民間租屋住宅釋出予有需求的民眾外，配合租賃條例於107年6月27日施行，擴大租屋協助服務範圍，發展租屋市場導向專業化經營，提供租屋市場上的租賃雙方能獲得更好的服務及保障。

獎勵內容：

(三)社會住宅包租代管第3期計畫(2022年)

為延續第1、2期計畫效益，落實社會住宅包租代管8年8萬戶的政策目標。本期計畫持續補助直轄市、縣(市)政府及住都中心執行，並將擴大媒合戶數2萬戶，另保留2萬戶供直轄市、縣(市)政府辦理原有採購後續擴充，以鼓勵各地方租賃住宅服務業者投入，擴大社會住宅租屋市場量能。

獎勵內容：

1.     住宅修繕費：原則一件(戶)一年補助最高1萬元，最長補助3年，3年共計最高補助3萬元

2.     業者服務費（開發費、媒合費、包管費、代管費）：

3.     租金補助及受理上限：

(1)    一般戶：以簽約租金承租（即市場租金8折或9折），不另給予租金補助。

(2)    社會、經濟弱勢戶：依一定所得標準區分為2類(比照中央及各地方政府規定)，除包租案以市場租金8折承租外，第1類弱勢戶政府提供簽約租金12.5%、第2類弱勢戶提供簽約租金37.5%租金差額補助；代管案以市場租金9折承租外，第1類弱勢戶政府提供簽約租金22.5%、第2類弱勢戶政府提供簽約租金44.5%租金差額補助。

4.     居家安全相關保險費：

補助保費每年每屋最高為3,500元。

5.     公證費：

臺北市、新北市每件每次補助最高不得超過4,500元；其餘直轄市、縣（市）每件每次補助最高不得超過3,000元。

6.     代墊租金：

代為墊付租金（最多不得超過3個月，並以1次為限），至於對於未依還款計畫積欠墊付租金之房客，應先由業者代為催收。

7.     糾紛爭議處理費：

直轄市、縣(市)主管機關或住都中心與業者如有履約爭議、採購爭議處理或介入租賃糾紛處理，產生訴訟相關之必要費用。

(四)社會住宅包租代管第4期計畫(2023年)

為延續前期計畫效益，落實社會住宅包租代管8年8萬戶的政策目標，本期計畫持續補助直轄市、縣(市)政府及住都中心執行，並將擴大媒合戶數6萬戶以鼓勵各地方租賃住宅服務業者投入，擴大社會住宅租屋市場量能。

第4期計畫之獎勵方式與第3期相同，主要新增下列方式，以鼓勵房屋所有權人將住宅出租予符合資格房客，及提高業者參與意願：

1.     增加總體開辦戶數及簡化採購行政作業

本期計畫為提供充足媒合量能、保障優良廠商執行計畫權益，以及簡化採購行政作業，擬增加開辦及後續擴充戶數量，以滿足縣市版及公會版得標業者執行需求。

2.     300億元中央擴大租金補貼專案計畫

以每年編列300億元預算，針對一定所得以下無自有住宅之個人或家庭，提供租金補貼，並為鼓勵婚育及加強關懷弱勢，加碼補貼金額，預計協助50萬戶租屋家庭減輕生活負擔。

3.     擴大長者及身障者換居選擇

(1)換社會住宅包租代管：於審核通過後承租社會住宅包租代管物件，並得請領租金補助。

(2)換政府興建社會住宅：申請人得選擇承租住都中心興建之社會住宅，或依各直轄市、縣(市)政府所訂之興辦社會住宅出租辦法規定承租政府興建社會住宅。

(一)社會住宅包租代管計畫執行情形：

                                         資料來源：內政部不動產資訊平台

根據內政府資料(如上表所示)，2017年推出的包租代管第一期社宅5,157戶、2019年第二期14,527戶、2021年第三期54,401戶，2023年原目標6萬戶，現調高至8萬戶，預計（2024）年達標。顯示包租代管的社宅政策有一定成效。

根據財政部統計顯示，租賃住宅服務業的產業營業額在2020年約2億元，2021年達6.7億元，2022年已達9億，單是2022年11、12月的銷售額就高達1.35億元，顯示房屋租賃產業正快速發展中。

新北市租賃公會張惠山說明，這幾年租賃業在政府政策支持下，已朝專業化進程發展。如果要加速提升租賃業者的服務品質與商品量能，不妨鼓勵大規模、企業化經營的房東加入市場，例如建設公司、保險業者等；創造產業垂直整合可能性，例如從開發、興建、租賃、管理維護等業務由同一企業或集團提供服務，提高資源管理效能與客戶服務品質。

畢竟，發展出一套符合台灣民眾需求的租賃產業，提供一個適合全齡友善租賃住宅服務，這才是民眾、租賃業與政府共的期待。

本期針對包租代管政策實施至今之成果分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

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