|
前言： 南港重劃區近年來成為臺北市的發展熱點，總面積約2,223公頃，其中981公頃屬於都市計畫範圍，涵蓋住宅區、商業區及工業區。隨著「東區門戶計畫」的推進，以及南港車站、南港軟體園區的建設，該區已成功轉型為集科技、金融、生技於一身的高發展區域。此外，南港車站作為「四鐵共構」的交通樞紐，結合捷運、高鐵及台鐵，大幅提升了交通便利性，進一步促進了房市的快速增長，本文將以南港重劃區進行介紹，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
南港重陽重劃區位於臺北市南港區，該區早期主要由老舊住宅與低密度工業區組成。這些住宅多數興建於數十年前，隨著時間的推移，房屋年久失修，工業區設施落後，區域發展停滯。早期的工業活動包括汽車維修廠、水泥廠等，這些廠房不僅擁有高污染風險，還產生了噪音和交通問題，影響當地居民的生活品質。
隨著「東區門戶計畫」的實施，政府開始對該區進行大規模的都市重劃，並將重點放在純住宅區的建設，減少工業區的比例。此計劃旨在將重陽重劃區打造成一個擁有大量綠地和社區設施的現代化居住區，以提升生活機能及居住環境品質。此區擁有廣闊的綠地，且社區生活氛圍較為美式，這吸引了大量外來購房者及在地換屋需求。
本次要介紹的便是臺北市南港區都市計畫主要計畫（第二次通盤檢討）案當中提到的東新生活圈，及經貿生活圈當中的住宅區範圍。
該住宅區範圍主要涵蓋南港路一段以北、向陽路以東、興中路以西、基隆河以南的區域，區域內其中多數為8樓以下的電梯大樓。由於區內擁有完善的公共設施，如公園、學校、商店等，加上其交通便捷，靠近台鐵、高鐵及捷運等樞紐，東新生活圈成為許多買家的首選。
(一)東新生活圈之規劃
東新生活圈位於南港區，鄰近東新街與忠孝東路，未來預計將成為住宅與商業開發的重點區域。靠近南港車站，這裡是臺北市三鐵共構的交通樞紐。隨著「南港之心」等大型開發案的推動，該區將融合住宅、商辦、會展等多功能設施，成為臺北市東區的重要門戶。
(二)交通機能發達
東新生活圈的交通極為便利，除了南港車站外，附近還設有聯外隧道，連接國家生技研究園區與捷運南港站。該隧道預計於2025年通車，屆時將大幅提升交通順暢度，並設有自行車道及人行道，方便居民通勤。
此外，該區也有多條主要道路如忠孝東路七段與玉成街，進一步提升該區域的交通便利性
(三)生活機能便利
東新生活圈的生活機能相當完善，鄰近的玉成街商圈提供購物及餐飲選擇。此外，隨著南港展覽館與流行音樂中心等文化設施的啟用，該區也將成為文創與生活融合的發展熱點。
隨著社會住宅與更多公共設施的落成，該區域未來的生活便利性與吸引力將進一步提升。
(一)東新生活圈主要劃為第三種住宅區，新成屋成交價格在每坪新台幣96至106萬元，平均每坪約100.7萬元，中位數為103.3萬元。
表一 南港重劃區新成屋成交行情
|
項次
|
地段位置或門牌
|
社區
|
交易日期
|
總價(萬元)
|
總面積(坪)
|
單價
(萬元/坪)
|
|
1
|
南港區重陽路２１號四樓
|
香榭帝寶
|
113/06/07
|
5,755
|
54.92
|
116.5
|
|
2
|
南港區重陽路２７號九樓
|
香榭帝寶
|
113/05/26
|
5,100
|
54.92
|
92.9
|
|
3
|
南港區重陽路２７號八樓
|
香榭帝寶
|
113/05/23
|
5,430
|
63.01
|
103.1
|
|
4
|
南港區重陽路１５號七樓
|
香榭帝寶
|
113/04/29
|
1,880
|
22.86
|
82.3
|
|
5
|
南港區重陽路７號七樓
|
香榭帝寶
|
113/03/05
|
2,880
|
32.94
|
104.6
|
|
6
|
南港區重陽路１３號十樓
|
香榭帝寶
|
113/02/21
|
4,020
|
43.93
|
103.8
|
|
7
|
南港區重陽路５號四樓
|
香榭帝寶
|
113/02/21
|
2,670
|
30.48
|
105.8
|
|
8
|
南港區重陽路１１號五樓
|
香榭帝寶
|
112/12/18
|
1,989
|
24.21
|
104.8
|
|
9
|
南港區重陽路１５號四樓
|
香榭帝寶
|
112/12/22
|
1,865
|
22.86
|
106
|
|
10
|
南港區重陽路５號十一樓
|
香榭帝寶
|
112/12/01
|
2,590
|
30.48
|
104.5
|
|
11
|
南港區重陽路１５號三樓
|
香榭帝寶
|
112/11/18
|
1,720
|
22.86
|
75.3
|
|
12
|
南港區重陽路１號七樓
|
香榭帝寶
|
112/09/14
|
1,930
|
24.45
|
78.9
|
|
13
|
南港區重陽路９號十樓
|
香榭帝寶
|
112/03/26
|
4,310
|
49.02
|
87.9
|
|
14
|
南港區重陽路１號九樓
|
香榭帝寶
|
112/03/10
|
4,108
|
49.65
|
93.3
|
|
15
|
南港區重陽路２１號三樓
|
香榭帝寶
|
111/12/05
|
5,486
|
55.00
|
111
|
|
16
|
南港區重陽路３１號三樓
|
香榭帝寶
|
111/12/19
|
5,130
|
49.54
|
116.1
|
|
17
|
南港區重陽路２５號九樓
|
香榭帝寶
|
111/10/05
|
2,848
|
32.55
|
105
|
|
18
|
南港區重陽路７號八樓
|
香榭帝寶
|
111/10/24
|
3,005
|
32.29
|
112.1
|
|
19
|
南港區重陽路１５號十樓
|
香榭帝寶
|
111/10/02
|
1,710
|
22.21
|
77
|
|
20
|
南港區重陽路２７號六樓
|
香榭帝寶
|
111/08/11
|
5,250
|
54.92
|
107
|
|
21
|
南港區重陽路３１號二樓
|
香榭帝寶
|
111/08/20
|
5,038
|
49.32
|
114.1
|
|
22
|
南港區重陽路１１號十一樓
|
香榭帝寶
|
111/08/02
|
2,100
|
24.21
|
115.4
|
|
23
|
南港區東明街４３號十三樓
|
御織間
|
113/02/06
|
2,900
|
35.33
|
109
|
|
24
|
南港區東明街４３號六樓之３
|
御織間
|
113/02/28
|
4,788
|
52.95
|
90.4
|
資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理
(二)東新生活圈內目前劃定多為第三種住宅區，且大部分為住宅大樓，因此以第三種住宅區為行情說明。下表為整理東新生活圈第三種住宅區已公布之社區行情：(表格內表示“--”為當年度無資料)
表二 南港重劃區整體社區房屋成交行情
|
社區簡稱
(成交時平均屋齡)
|
111年
|
112年
|
113年
|
|
單價
(萬元/坪)
|
單價
中位數
|
面積
(坪)
|
單價
(萬元/坪)
|
單價
中位數
|
面積
(坪)
|
單價
(萬元/坪)
|
單價
中位數
|
面積
(坪)
|
|
香榭帝寶(0)
|
109.46
|
112.10
|
38.53
|
93.16
|
93.30
|
35.24
|
101.29
|
103.80
|
43.29
|
|
御織間(0)
|
--
|
--
|
--
|
--
|
--
|
--
|
99.70
|
99.70
|
44.14
|
|
苑景(11)
|
--
|
--
|
--
|
68.7
|
68.7
|
66.97
|
--
|
--
|
--
|
|
皇鼎花園廣場(12)
|
57.2
|
57.2
|
85
|
89.3
|
89.3
|
34.47
|
--
|
--
|
--
|
|
華固富仕館(14)
|
78.2
|
78.2
|
49.26
|
--
|
--
|
--
|
99.90
|
99.90
|
34.38
|
|
力麒村上自由區(15)
|
--
|
--
|
--
|
104.5
|
104.5
|
53.71
|
--
|
--
|
--
|
|
力麒村上搖滾區(15)
|
90.3
|
90.3
|
40.68
|
91.6
|
91.6
|
40.68
|
--
|
--
|
0
|
|
力麒村上爵士區(15)
|
--
|
--
|
--
|
94.78
|
102.5
|
64.62
|
76.4
|
76.4
|
76.8
|
|
力麒村上藍調區(15)
|
97.7
|
97.7
|
70.61
|
--
|
--
|
0
|
109.4
|
109.4
|
63.69
|
|
皇鼎花園別墅(15)
|
61.8
|
61.8
|
44.48
|
85.2
|
85.2
|
33.82
|
--
|
--
|
--
|
|
蒂芬尼GARDEN(15)
|
--
|
--
|
--
|
75.7
|
75.7
|
57.16
|
--
|
--
|
--
|
|
力麒村上青春區(16)
|
--
|
--
|
--
|
--
|
--
|
0
|
102.45
|
102.45
|
44.65
|
|
溫歌華花園(16)
|
64.45
|
64.45
|
42.66
|
84.15
|
84.15
|
33.78
|
--
|
--
|
--
|
|
興陽大樓(21)
|
51.7
|
51.7
|
48.38
|
--
|
--
|
--
|
--
|
--
|
--
|
|
花都中國(28)
|
68.45
|
68.45
|
28.5
|
--
|
--
|
0
|
--
|
--
|
--
|
|
威京尊龍III(28)
|
77.6
|
77.6
|
48.31
|
--
|
--
|
0
|
--
|
--
|
--
|
|
威京尊龍I(29)
|
41
|
41
|
39.01
|
89.2
|
89.2
|
21.87
|
--
|
--
|
--
|
|
東方大地(34)
|
78.55
|
78.55
|
26.85
|
67.2
|
67.2
|
68.72
|
--
|
--
|
--
|
|
璞園(34)
|
--
|
--
|
--
|
--
|
--
|
--
|
56.4
|
56.4
|
82.93
|
資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理
(三)目前南港重劃區內之預售屋行情走勢尚有發展空間，以下為整理住宅區四年內已公布之預售屋建案之行情，詳如下表：(表格內表示“--”為當年度無資料)
表三南港重劃區預售屋成交行情
|
建案名稱
|
建商
|
坐落街道
|
平均銷售單價
(萬元/坪)
|
110年
|
111年
|
112年
|
113年
|
|
平均銷售面積
|
|
世界明珠
|
南榮開發建設
|
南港區南港路二段51號
|
單價(萬元/坪)
|
150.49
|
155.29
|
136.88
|
146.04-
|
|
面積(坪)
|
183.54
|
205.27
|
260.41
|
148.63
|
|
單價中位數
|
148.40
|
157.00
|
137.50
|
150.90
|
|
久云嘉潤
日出
|
久云建設
|
南港區重陽里向陽路
|
單價(萬元/坪)
|
80.53
|
80.80
|
--
|
--
|
|
面積(坪)
|
42.12
|
43.95
|
--
|
--
|
|
單價中位數
|
80.80
|
80.80
|
--
|
--
|
|
中瑋吾年
|
中瑋建設
|
南港區重陽里重陽路39巷
|
單價(萬元/坪)
|
--
|
103.75
|
104.65
|
109.32
|
|
面積(坪)
|
--
|
55.64
|
55.35
|
52.82
|
|
單價中位數
|
--
|
103.75
|
103.40
|
105.10
|
|
香榭帝寶
|
甲山林建設
|
南港區重陽路
|
單價(萬元/坪)
|
94.57
|
94.63
|
--
|
--
|
|
面積(坪)
|
42.62
|
50.93
|
--
|
--
|
|
單價中位數
|
93.00
|
94.90
|
--
|
--
|
|
國泰悠陽
|
國泰建設
|
南港區向陽路120巷2弄
|
單價(萬元/坪)
|
88.64
|
--
|
--
|
--
|
|
面積(坪)
|
72.50
|
--
|
--
|
--
|
|
單價中位數
|
89.25
|
--
|
--
|
--
|
|
國泰悠境
|
國泰建設
|
南港區向陽路120巷2弄
|
單價(萬元/坪)
|
106.42
|
107.81
|
--
|
--
|
|
面積(坪)
|
61.87
|
52.73
|
--
|
--
|
|
單價中位數
|
106.60
|
107.80
|
--
|
--
|
|
舞青
|
鼎吉建設
|
南港區東新里興南街64巷26弄
|
單價(萬元/坪)
|
--
|
--
|
78.28
|
--
|
|
面積(坪)
|
--
|
--
|
23.16
|
--
|
|
單價中位數
|
--
|
--
|
78.15
|
--
|
|
德杰羽森-玥
|
濟盟建設
|
南港區興南街９８號旁
|
單價(萬元/坪)
|
87.60
|
--
|
--
|
--
|
|
面積(坪)
|
50.81
|
--
|
--
|
--
|
|
單價中位數
|
86.90
|
--
|
--
|
--
|
|
德杰羽森-琚
|
濟盟建設
|
南港區東明街１２３巷旁
|
單價(萬元/坪)
|
90.23
|
--
|
--
|
--
|
|
面積(坪)
|
53.47
|
--
|
--
|
--
|
|
單價中位數
|
89.10
|
--
|
--
|
--
|
|
德杰羽森-璽
|
濟盟建設
|
南港區興南街１５０號旁
|
單價(萬元/坪)
|
94.19
|
--
|
--
|
--
|
|
面積(坪)
|
55.64
|
--
|
--
|
--
|
|
單價中位數
|
93.05
|
--
|
--
|
--
|
|
擎天森林
|
亞昕國際、新潤興業、鈜富開發、海悅國際
|
南港區東新里興南街
|
單價(萬元/坪)
|
89.99
|
95.65
|
--
|
--
|
|
面積(坪)
|
41.51
|
37.78
|
--
|
--
|
|
單價中位數
|
90.00
|
95.65
|
--
|
--
|
資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理
南港重劃區在近年來成為房地產焦點，其發展不僅受到「東區門戶計畫」的推動，還依賴南港車站作為交通樞紐的重要地位。根據2023年和2024年的房市數據，南港區的房價持續攀升，平均每坪成交價已達到新台幣104.26萬元，部分高端區域甚至突破新台幣150萬元。隨著交通設施的日漸完善及生技、軟體產業的進駐，該區未來的增值潛力值得期待。
本期針對臺北市南港重劃區-東新生活圈行情概況之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！
參考資料：
南港重陽重劃區 行情翻漲 | 不動產投資 | 房市 | 經濟日報 (udn.com)
買不起北士科才被洗到「這重劃區」？ 網反激推：最不像三重的三重 | 好房網News (housefun.com.tw)
【重陽重劃區房價】近一年成交價93萬/坪 - 樂居 (leju.com.tw)
臺北市南港區都市計畫主要計畫（第二次通盤檢討）案-計畫書
不動產估價服務介紹 線上洽詢(請點選入內)
|
