華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂～收益法之直接資本化法(理論篇) |
前言：在不動產估價技術規則第三章估價方法中，明訂有比較法、收益法及成本法等三小節，而本所發行之電子報亦陸續於第4至第5期(成本法之土地開發分析法)、第17至第18期(成本法之建物成本)、第19至第20期(比較法)、第61至第62期(收益法之折現現金流量分析法)，針對上述不動產估價三大方法進行法規理論與實務運用之循序介紹，再來本期及下期之電子週報，將針對收益法中「直接資本化法」之理論及實務運用方式作介紹。
本期電子週報將先針對直接資本化法中之定義、公式及估價程序進行介紹說明，下一期再輔以案例說明如何計算，祈能幫助大家建立完整觀念。如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
直接資本化法定義及公式內容 |
(一)直接資本化法定義：
依不動產估價技術規則第29條之規定：
直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日
期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。
(二)直接資本化法計算公式：
依不動產估價技術規則第30條之規定：
直接資本化法之計算公式如下：
收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率
因此只要依循上述之公式，即可推估勘估標的依直接資本化法所求得之收益價格，惟上述所提之淨收益及收益資本化率，在不動產估價技術規則亦有多條相關規定，是以我們將在下一節利用收益法估價之程序進行上述公式之說明。
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二、 |
直接資本化法公式說明 |
依不動產估價技術規則第34條之規定：
收益法估價之程序如下：
一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。
二、推算有效總收入。
三、推算總費用。
四、計算淨收益。
五、決定收益資本化率或折現率。
六、計算收益價格。
以下我們便依照上面程序，從法規相關規定為大家補充說明
依不動產估價技術規則第35條第一項之規定：
收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。
(二)推算有效總收入
依不動產估價技術規則第36條之規定：
勘估標的之有效總收入計算方式如下：
一、分析並推算勘估標的之總收入。
二、推算閒置及其他原因所造成之收入損失。
三、第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。
前項第一款所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。
(三)推算總費用
1.依不動產估價技術規則第38條之規定：
勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會
計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、
管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用。
2.依不動產估價技術規則第39條之規定：
勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置
部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。
3.依不動產估價技術規則第40條之規定：
勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。
(四)計算淨收益
依不動產估價技術規則第42條之規定：
有效總收入減總費用即為淨收益。
前項淨收益為營運性不動產之淨收益者，應扣除不屬於不動產所產生之其
他淨收益。
(五)決定收益資本化率或折現率
依不動產估價技術規則第43條之規定：
收益資本化率或折現率應依下列方式擇一決定：
一、收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。
二、選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。
三、依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下：
n
收益資本化率或折現率＝Σ WiKi
i=1
其中：
n
Wi：第i 個資金來源占總資金成本比例，Σ Wi=1。
i=1
Ki：為第i 個資金來源之利率或要求報酬率。
四、依債務保障比率方式決定，其計算式如下：
收益資本化率或折現率＝
債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率。
五、考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：
收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數
收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明。
(六)計算收益價格
依據上述，利用本週電子報第一小節所提之計算公式：
收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率
即可進一步得知您所想要推估之標的收益價格。
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三、 |
結論 |
以上便是本週電子報對於直接資本化法，在不動產估價技術規則中有關於定義、公式及估價程序等相關規定，由上述可知，直接資本化法之公式雖然簡單，惟欲應用該方法推估不動產之收益價格時，仍是有些參數需要加以考慮，是以下一期(第112期)之電子週報，我們將輔以案例為各位朋友做進一步之說明。