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華信電子月報 民國113年3月出刊   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 買房乃人生大事，勢必需要做足功課、了解大大小小的買房「眉角」後才會安心。繼上期電子報介紹預售屋、新成屋及中古屋之優缺後，本篇將為各位讀者說明購買成屋與預售屋所會經過的流程及注意事項，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

1.  房仲/屋主帶看：

發現感興趣之物件後，與房仲或屋主聯繫看房。

2.  議價：

看屋後有買房意願，可透過房仲或直接找屋主議價。

3.  付訂金：

議價完畢，買賣雙方達成共識後，買方於簽約前先繳付訂金(一般約房屋總價之2~5%)，並確定地政士人選及辦理履約保證。

4.  簽約：

簽訂不動產買賣契約及信託履約保證申請書，買方支付簽約款(約為房屋總價之10%)。

5.  用印：

買方至鄉鎮市公所申請「契稅」繳費單、賣方至稅捐處申請「土地徵值稅」繳費單，買賣雙方亦可透過地政士辦理報稅、過戶等相關作業程序。另買方也需再此階段支付用印款(約為房屋總價之10%)。

6.  貸款：

貸款銀行收件、審查、估價對保、設定、撥款，作業時間約1~3星期不等。

7.  完稅：

買賣雙方各自繳納需負擔之稅款及規費，此時買方也必須支付完稅款(約為房屋總價之10%)。

8.  過戶：

完成過戶及抵押權塗銷，並領取新權狀。

9.  交屋：

房屋及文件點交，買方繳納尾款完成交易。

Ø 買方於簽約前申請土地及建物謄本，檢查面積大小、土地使用分區(編定)、有無尚未塗銷之他項權利等。

Ø 買賣契約書之內容，如面積、金額、持分比例等，以國字大寫表示為宜。

Ø 特別留意契約之相關條件及違約條款、立約日期之填寫、文字塗改處有無雙方認章等，若簽約書為兩張以上，也應於騎縫處雙方蓋章。

Ø 簽約時本人未能出面的，可由地政士代理辦理。

Ø 賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票，而買方可於繳清尾款後取回。

Ø 買賣雙方皆需保留完稅之收據以備後用。

Ø 點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈之設備是否與契約簽訂內容相同，以及交付之鑰匙是否正確。

1.  接待中心賞屋下訂：

前往接待中心參觀看屋後，若有喜歡的戶別，在初步議價後，通常先支付一小筆訂金(俗稱「小訂」，一般為5~10萬不等)，就會拿到一張紅色的預訂單(俗稱「紅單^註1」)。

2.  審閱簽約：

拿到紅單進行近一步的議價後，銷售人員會提供「預售屋買賣契約書」讓買方帶回，買方則需補足訂金(一般訂金約為房屋總價之2~5%)，並仔細審閱預售屋買賣契約書，確認無異議後即可進行簽約，若於審閱期^註2內反悔則可拿回訂金。

3.  繳納簽約金、開工款：

簽約階段的同時，買方也需繳納簽約金及開工款(約房屋總價之5%～10%)。訂金(含小訂及補足部分)、簽約金、開工款，簡稱「訂、簽、開」金，也就是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的10%～15%。

4.  繳納工程款：

買方於施工期間依契約內容分期繳付工程款(約為房屋總價之10~15%)，常見的分期方式有以下三種：

(1)   按工程期繳納：建商一般會設定3~5個工期，依照工程進度，分期繳納工程款。

(2)   一次性繳納：買方不需於施工期間繳付工程款，待結構體完成/領取使用執照/交屋時一併繳納即可。

(3)   按月繳納：該預售屋建案開工後，每月繳納工程款。

5.  客變通知：

一般情況下，買方在施工期間可有一次機會與建商討論變更格局、增減水電設施(如插座、衛浴管線)或更改其他設備等需求。

6.  對保：

待建商領取使用執照後，買方需前往銀行審核貸款資格、確定實際貸款成數，並簽署「撥款同意書」，使建商能在過戶後即可領取銀行的撥款金額。

7.  完稅：

建商負擔地價稅、房屋稅、土地增值稅，買方則負擔契稅、印花稅、相關規費，以及瓦斯管線費、管理費等預收款。

8.  過戶完成：

建商委託地政士，辦理房地產過戶手續，並在建商領到使用執照後4個月內完成。

9.  交屋、驗收、繳納尾款：

買方可自行驗屋或找驗屋公司做房屋驗收，檢查房屋規格建材、電路管線測試、有無漏水、牆面磁磚是否平整、坪數找補等等，如有缺失，需紀錄於驗屋清單(驗收單)上，要求建商限期改善，最後待買方確認屋況沒有問題後，繳納尾款完成交易      。

註1：《平均地權條例》(民國112年7月1日實施)規定，預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告，違者按交易戶(棟)處新台幣50~300萬元罰緩。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。

註2：內政部編制之「預售屋買賣契約書範本」中規定，契約審閱期間至少5日。

Ø 紅單並非正式合約，買方於正式簽約前反悔，可無條件退回全額訂金，惟實務上也常發生建商事後要求換購其他戶型或退訂之情形，故對買方來說較無保障。

Ø 若買方以刷卡方式支付訂金，並於正式簽約前反悔，退訂時所產生之手續費可能由買方負擔，故建議於刷卡付款前詢問清楚。

Ø 買方於客變期需注意客變期限與範圍，避免錯過機會。另外，買方提出變更之項目屬「客製化」內容，故可能不列入建商保固範圍中。

Ø 建商在對保過程中與購買成屋一樣，可能要求買方簽立貸款金額本票，確保能在過戶後拿到剩餘款項，待銀行撥款給建商後，買方即可將本票取回。

Ø 預售屋與成屋的最大不同，就是不能立即看到實體房屋，因營建成本上漲、資金週轉不良而倒閉跑路的建商也不在少數，故建議買家選擇信譽較佳、財務較穩定之建商，與其進行溝通及反覆確認，簽訂履約保證書，注意工程款是否直接匯入建商的「信託專戶」中，確保未來可透過建商受託之信託機構掌握資金的運用狀況，以利降低預售屋風險，避免血本無歸或完工後與認知有所差異。

無論購買成屋或預售屋，其程序皆非常繁瑣，需要注意的細節數不勝數，因此在買房時與房仲業者諮詢，到內政部不動產資訊平台「法律與知識」網站了解相關法規、契約書範本，並選擇經驗充足且值得信賴的地政士和銀行，詳讀所有契約內容以及簽訂履約保證書等，都能讓整個購屋流程變得更為順利、更有保障，使買賣雙方最後都得到滿意的結果。

資料來源：內政部不動產資訊平台、樂屋網、591房屋交易網、住商不動產、房感不動產科技、海悅國際、永豐銀行

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