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華信電子月報 民國112年9月出刊   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 繼第306期電子報針對西元2016年國際房價負擔能力及臺灣房價所得比進行介紹後，本篇電子報將延續相同主題，針對國際公共政策顧問機構Demographia最新公布之國際房價負擔能力(International Housing Affordability)報告以及我國內政部統計之房價負擔能力指標進行更新，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

在國際房價負擔能力(International Housing Affordability)調查報告中，針對澳洲、加拿大、中國、愛爾蘭、紐西蘭、新加坡、英國及美國等8個國家，共94個主要房地場市場，截至西元2022年第三季之房價負擔能力中位數倍數進行評估，並分為可負擔(3.0或3.0以下)、略不可負擔(3.1~4.0)、較無法負擔(4.1~5.0)、嚴重無法負擔(5.1及5.1以上)四個等級(如表1)。而所謂房價負擔能力中位數倍數即單一城市之房價中位數除以家庭全年稅前收入中位數，也就是俗稱的房價所得比，其數值愈大，代表負擔能力愈差。

根據調查，由表2看出在西元2022年，無一國家之等級為可負擔(房價所得比為3.0或3.0以下)，而主要房地場市場之房價所得比(表3)，以中國香港的18.8為最高，其次是雪梨13.3，最低則為美國匹茲堡3.1。

國內之房價負擔能力指標雖與上述之調查報告有統計時間上的不同，但就單純比較並不會有太大差異，故筆者節錄內政部最新統計民國111年第4季之房價負擔能力指標(表4)，從中可看出全國房價所得比為9.8，屬於嚴重無法負擔等級，在國際房價負擔能力調查報告的8個國家中排名第3，而房價所得比最高之城市為臺北市15.77，其次是新北市12.68，以及臺中市11.11，排名最低則為基隆市5.91。

表4 民國111年第4季房價負擔能力指標

備註：

1. 房貸負擔率：以二十年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，計算每月應償還本利。再以應繳本利除以中位數月家戶可支配所得求算。房貸負擔率=中位數住宅價格貸款月攤還額/中位數月家戶可支配所得。代表中位數住宅價格之每月應償還本利和占中位數月家戶可支配所得的比例狀況，比例越大則房價負擔能力越低。

2.房貸負擔率以50%(含)以上表示房價負擔能力過低，40%(含)~50%(不含)表示房價負擔能力偏低，30%(含)~40%(不含)表示房價負擔能力略低、30%(不含)以下表示可合理負擔。

3.房價所得比：代表㇐戶中位數住宅對於中位數家戶㇐年可支配所得之比值。房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得。

4. 季變動值是相較於上季之變動值。

5. 年變動值是相較於去年同季之變動值。

6. *代表不動產實價登錄資料樣本數少於100筆。

綜合上述調查內容及相關指標，目前國外主要房地產市場大多落在較無法負擔(4.1~5.0)或嚴重無法負擔(5.1及5.1以上)等級，國家房價所得比皆為嚴重無法負擔等級，香港更是必須不吃不喝18.8年才有辦法在當地置產，可見雖然西元2022年疫情趨緩，但各國平均所得收入仍難以應付高額的房價。而國內部分，民國111年第4季因景氣放緩、數度升息以及平均地權條例修法的影響下，全國平均及五都(不含高雄市)之房貸負擔率、房價所得比皆較上季下跌，不過房價依然居高不下，期望在物價飛漲、薪資變動不大的情況下，政府能找到平衡房價負擔及所得收入的解決辦法。

資料來源：

1.     Demographia International Housing Affordability

http://www.demographia.com/

2.     內政部不動產資訊平台

https://pip.moi.gov.tw/V3/Default.aspx

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