華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂～租金估價(實務篇) |
前言：上一期電子週報已將正常租金、限定租金等二種租金之定義作介紹，並對於相關估價方法需注意之事項作說明，本期之電子週報將以一「續訂租約」之範例為例，說明相關估價方法，祈能幫助大家對於租金估價建立完整觀念。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
範例基本資料 |
假設範例A土地為一住宅區土地，地坪200坪，所有權人B自民國99年1月1日起即以每月新台幣100,000元之租金金額出租予承租人C，租期三年，今（民國102年）C欲續租，求合理之續租租金為何？
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二、 |
範例租金價格評估方法說明 |
A土地自民國99年起即以每月新台幣100,000元之租金金額出租予承租人C，假設依據所有權人B所提供之最新一期基地租賃契約影本所載，本案標的A土地最新一期之租期為三年，契約期間為民國99年1月1日起自民國101年12月31日止，今（民國102年）C欲續租，依不動產估價技術規則第131條之規定：「不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之。」故關於範例土地租金價格之評估，需以續訂租約之觀點評估之。另同法第130條規定：「不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。」惟考量範例之相關條件，範例估計之土地租金價格，應僅含承租人每期支付予出租人之租金，不含押金、保證金、權利金及其他相關運用收益。
依據不動產估價技術規則第133條關於「續定租約之租金」之規定，最終以下列二種方式評估本案之土地租金：
1.利率法：以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。
2.推算法：以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用。
另於評估勘估標的A土地於價格日期當時之正常價格時，考量標的土地近鄰地區內鮮少住宅區土地收益案例，故較難運用收益法計算，依不動產估價技術規則第14條及第25條規定，勘估標的因情況特殊、性質特殊或所位處之區位特殊，可採用一種估價方法推算勘估標的價格，故範例僅採用比較法評估A住宅區土地於價格日期當時之正常價格。
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三、 |
範例租金價格計算說明 |
1.假設依比較法評估勘估標的A住宅區土地之價格為新台幣160,000元／坪，總價為新台幣32,000,000元。
2.依利率法計算說明：
(1)標的所有權價格＝ 租賃面積 × 評估單價
(2)標的之原租金：
依據所有權人B提供參考之基地租賃契約書所載，本案標的A地號土地自民國99年起即以每月新台幣100,000元（相當於每年新台幣1,200,000元）之租金金額出租予承租人C。
(3)租金收益率：
另依比較法修正計算求得A地號住宅區土地於民國99年之比較價格為每坪新台幣160,000元，即總價為新台幣32,000,000元。因標的A地號土地於民國99年支付之地租總價為每年新台1,200,000元，因此推估租金收益率為3.64%。
(4)計算淨收益：
標的A地號住宅區土地淨收益
＝標的價格日期當時之正常價格 × 續租之租金收益率
＝32,000,000 元 × 3.64% ≒ 1,164,800 元。
(5)必要費用之推估：
包括地價稅、房屋稅、保險費（火險及地震險）、管理費、維修費、重置提撥費等，因本案僅為土地部份之評估，故僅計算地價稅及管理費等必要費用。
A.地價稅：標的A地號土地之民國102年度申報地價為 5,100.0 元/㎡，依土地稅法相關規定，按稅率10‰計徵地價稅。即為：
5,100.0元/㎡ × 661.16 ㎡ × 10‰≒ 33,719 元
B.管理費：管理費依租金淨收益之2%計算，計算如下：
1,164,800元 × 2% ≒ 23,296 元
C.總費用：新台幣 57,015元
(6)年總收益（不動產合理租金）：
標的A地號住宅區土地總收益
＝淨收益 + 必要費用
＝ 1,164,800 元 + 57,835 ≒ 1,221,815 元。
(7)單位月租金：
A.月租金 ＝ 年總收益／12個月
＝ 1,221,815 元／12個月
≒ 101,818 元。
B.每坪月租金 ＝ 月租金 ／面積
＝ 101,818 元 ／ 200 坪
≒ 509 元/坪。
(6)按利率法求得月租金價格：新台幣 509 元/坪。
3.依推算法計算說明：
(1)計算標的之原租金：
A.依據委託者提供參考之基地租賃契約書所載，本案標的A地號土地自民國99年起即以每月新台幣100,000元（相當於每年新台幣1,200,000元）之租金金額出租予承租人C。
B.必要費用之推估：
包括地價稅、房屋稅、保險費（火險及地震險）、管理費、維修費、重置提撥費等，因本案僅為土地部份之評估，故僅計算地價稅及管理費等必要費用。
(A)地價稅：標的土地之民國99年度申報地價為 5,000.0 元/㎡，依土地稅法相關規定，按稅率10‰計徵地價稅。即為：
5,000.0元/㎡ × 661.16㎡ × 10‰≒ 33,058 元
(B)管理費：管理費依租金總收入之2%計算，計算如下：
1,200,000 元 × 2% ≒ 24,000 元
(C)總費用：新台幣 57,058元
C.計算淨收益：
標的A地號住宅區土地租金淨收益
＝ 標的原租金 - 必要費用
＝ 1,200,000 元 – 57,058
≒ 1,142,942 元。
(2)評估租金變動趨勢：
A.運用地價指數及物價指數評估租金變動趨勢：
假設A地號土地於民國98年09月30日之地價指數為100.00，於民國101年09月30日之地價指數為105.50，故推估自民國99年至價格日期之租金變動趨勢（成長率）為105.50%，相關計算過程如下：
4.評估價格日期當時租金價格：
(1)價格日期當時之淨收益
標的A地號住宅區土地之淨收益
＝ 標的原租金之淨收益 × 租金變動趨勢
＝ 1,142,942 元 × 105.50%≒ 1,205,804 元。
(2)必要費用之推估：
包括地價稅、房屋稅、保險費（火險及地震險）、管理費、維修費、重置提撥費等，因本案僅為土地部份之評估，故僅計算地價稅及管理費等必要費用。
A.地價稅：標的A地號土地之民國102年度申報地價為 5,100.0 元/㎡，依土地稅法相關規定，按稅率10‰計徵地價稅。即為：
5,100.0元/㎡ × 661.16 ㎡ × 10‰≒ 33,719 元
B.管理費：管理費依租金總收入之2%計算，計算如下：
1,205,804元 × 2% ≒ 24,116 元
C.總費用：新台幣 57,835元
(3)年總收益（不動產合理租金）：
標的A地號住宅區土地總收益
＝淨收益 + 必要費用
＝ 1,205,804 元 + 57,835 ≒ 1,263,639 元。
(4)單位月租金：
A.月租金 ＝ 年總收益／12個月
＝ 1,263,639 元／12個月
≒ 105,303 元。
B.每坪月租金 ＝ 月租金 ／ 面積
＝ 105,303 元 ／ 200 坪
≒ 527 元/坪。
(5)按原租金求得價格日期之月租金：新台幣 527 元/坪。
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四、 |
結論 |
於範例中之計算可知，依利率法求得之月租金為509 元/坪，依推算法求得之月租金為527 元/坪，二者之差異主因為利率法係依原契約租金之「租金收益率」為基礎，再乘以續租當時標的土地之合理價格及加計必要費用，進而求得標的續訂租約之合理租金；推算法係依標的原契約租金之淨收益為基礎，就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用，故二者之計算基礎並不相同。下二期之電子週報，將針對「不動產履約保證」作介紹，敬請各位讀者期待。