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華信電子月報 民國111年11月出刊   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 目前我國地價制度，主要係依地價調查估計規則規定查估公告土地現值及公告地價。其價格評估方式主要係採區段地價代表宗地地價，普遍被認為忽略土地個別因素影響，並可能產生統計上之偏誤，造成評估價格背離市價。內政部於民國93年起推動仿效日本地價公示之「標準宗地」制度，期能透過不動產估價技術規則之規範，以宗地估價方式評估基準地價格，以真實反映土地價格與不動產市場波動情形。本期將介紹何謂地價基準地。惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！。

地價基準地係在近價區段內選定一宗具代表性的土地，由估價人員依「不動產估價技術規則」等規定，以每年3月31日為價格日期，估計該土地合理價格，即為基準地價。近價區段內其他各宗土地價格之推估，則按其與基準地之個別因素差異(如面積、地形、寬深等)，以客觀調整值逐項調整推估求得。

以基準地價為準，透過科學化的比較差異性及調整值，調整推估至各宗土地地價這樣的作法，相較於現行，除能兼顧大量且快速地查估課稅地價的優勢，亦能提升個別土地估價之精度、降低人為判定之偏誤。再者，公私部門查估方式一致，亦能借重不動產估價師之專業，使查估結果更具公信力。

依地價基準地選定及查估要點第七點：

基準地之選定，應符合下列原則：

  （一）代表性：以面積適中，具近價區段一般土地代表性為準。

  （二）顯著性：以容易識別為準。

  （三）恆久性：以不易變更形質為準。

  （四）均勻性：以各地能均勻分布為準。

  （五）完整性：以形狀方整為準。

基準地估價主要按不動產估價技術規則操作，地價基準地選定及查估要點第12點規定：「基準地地價應兼採比較法、收益法、成本法或其他適當之估價方法二種以上方法，依不動產估價技術規則估計之。但因情況特殊不能採取二種以上方法者，不在此限。」有關地價基準地估價方法之選用原則以及查估流程如下列所示：

(一)基準地如為可建築用地，其估價方法以比較法及土地開發分析法為原則。

(二)基準地如為其他非建築用地，主要使用比較法；若基準地本身具備收益性則使用收益法。

(三)有關地價基準地查估流程如下：

1.準備有關圖籍：都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖、都市計畫圖說等。

2.劃分近價區段：依地價相近、土地使用管制相同與使用情況類似之原則劃設近價區段。

3.選定基準地：都市土地按下列原則設置基準地。

      (1)商業區：每五十筆設定一點。

　  (2)住宅區：每一百筆設定一點。

      (3)工業區：每二百筆設定一點。

4.查估基準地地價：依不動產估價技術規則規定查估之。

5.審議基準地地價：由直轄市或縣(市)地政機關招集地價專家及不動產估價師組成專案小組審議。

實施地價基準地作為地價控制點，能夠提供外界一般正常交易價格參考之功能，且由不動產估價專業人員定期估計該標準地合理地價後加以發布，為社會大眾提供具有公信力地價，亦能以實價課稅之方式實現漲價歸公之平均地權理念，惟現行公告地價與公告土地現值均與市價相差甚多，如何在顧及民眾觀感以及平均地權之理念間取得平衡，仍須有關單位審慎權衡之。

資料來源：全國法規資料庫、地價基準地選定及查估要點

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