華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂～租金估價(定義篇) |
前言：於電子週報第65期，本所已將「不動產估價技術規則」規定之正常價格、限定價格、特定價格及較少使用的特殊價格等四種作介紹，依「不動產估價技術規則」之規定，估計租金種類計有正常租金及限定租金兩種，本期電子週報將對此二種租金之定義作介紹，並針對相關估價方法作說明，於下一期之電子週報並輔以案例探討，祈能幫助大家對於租金估價建立完整觀念。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
相關法規 |
依「不動產估價技術規則」第二條之規定，估計租金種類計有正常租金及限定租金兩種，定義如下：
(一)正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。
(二)限定租金：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值，並以貨幣金額表示者。
有關正常租金、限定租金應如何評估、應評估之內容為何？大家大部分讀都是一知半解，依據不動產技術規則第八章有關「租金估價」之規定，相關法規內容如下：
(一)不動產之租金估計應考慮之相關因素：
不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租
金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之（129條）。
(二)不動產租金主要估計項目：
不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。
前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數（130條）。
(三)不動產租金估計分類：
不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之（131條）。
(四)新訂租約之租金估計方式：
新訂租約之租金估計，得採下列方式為之：
1.以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。
2.以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。
3.分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益，再加計必要費用。
（132條）
(五)續訂租約之租金估計方式：
續訂租約之租金估計，得採下列方式為之：
1.以續訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。
2.以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。
3.以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用。
4.分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中，應歸屬於出租人之適當部分，加計契約租金。
（133條）
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二、 |
相關說明 |
(一)新訂租約之租金估計方式：
由上述之法規規定可知，不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之，其中新訂租約之租金估計方式，依不動產估價技術規則第132條之規定，共可分為下列三種方式：
1.第一種實務上稱之為「租賃實例比較法」，即依比較法之觀念，以新訂租約之租賃實例為比較標的，進行相關情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整，求得勘估標的之比較租金。
2.第二種實務上稱之為「積算法」，公式如下：
新訂租金＝勘估標的價格 × 租金收益率 ﹢ 必要費用
其中勘估標的價格可依比較法或成本法計算（因此處要求勘估標的合理之租金，租金為未知數，故無法以收益法求取勘估標的價格），租金收益率可依不動產估價技術規則中有關收益資本化率或折現率之求取方法推估之，另必要費用係指出租人維持租賃之必要費用，包括地價稅、房屋稅、保險費（火險及地震險）、管理費、維修費、重置提撥費等，若僅為土地部份之評估，故僅計算地價稅及管理費等必要費用。
3.第三種實務上稱之為「收益分析法」，公式如下：
新訂租金＝淨收益 ﹢ 必要費用
其中淨收益係指分析企業經營之總收入，扣除企業經營者需負擔之各項負用，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益；必要費用則如前述，係指出租人維持租賃之必要費用。
(二)續訂租約之租金估計方式：
依不動產估價技術規則第133條之規定，共可分為下列四種方式：
1.第一種實務上稱之為「租賃實例比較法」，即依比較法之觀念，以續訂租約之租賃實例為比較標的，進行相關情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整，求得勘估標的之比較租金。
2.第二種實務上稱之為「利率法」，公式如下：
續訂租金＝勘估標的價格 × 續租租金收益率 ﹢ 必要費用
其中勘估標的價格之求取方式及必要費用與前述「積算法」之說明相同，另續租租金收益率係以訂定現行租金當時之基礎價格與純租金之比率為標準，然後就契約當時及以後各次調整租金時之收益率、基礎價格變動之程度、近鄰地區或同一供需圈內類似地區之類似不動產之租賃實例等之收益率加以比較考量後決定之。
3.第三種實務上稱之為「推算法」，公式如下：
續訂租金＝淨收益 × 變動趨勢調整 ﹢ 必要費用
其中必要費用則如前述，係指出租人維持租賃之必要費用；淨收益則與「收益分析法」之淨收益相似，指租賃不動產依據原契約之實質租金，扣除原契約租金必要之費用後，所得之淨收益；變動趨勢調整則需依據地價、房價、租金、物價水準等之變動率，綜合考量推估之。
4.第三種實務上稱之為「差額分配法」，公式如下：
續訂租金＝契約租金 ﹢（勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中，應歸屬於出租人之適當部分）
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三、 |
本期電子週報已將正常租金、限定租金等二種租金之定義作介紹，並對於相關估價方法需注意之事項作說明，下一期之電子週報將以一「續訂租約」之範例為例，說明相關估價方法，祁能幫助讀者能對都租金估價有更深一層的體悟。