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華信電子月報 民國111年6月出刊   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 近年來，投機者、投資客揪團買房到處佔點，再利用換約等手段哄抬房價謀取暴利等炒作亂象時有耳聞，而換約轉售則是投機獲利最主要管道，除此之外，就常理而言，私法人在無居住需求的情況下，以住宅做為資產配置與投資標的並不妥適，已經影響到不動產市場交易與真正購屋民眾權益，因此在本次的平均地權條例修正草案上針對預售屋換約、炒作行為以及私法人的置產等行為進行限制。

              本次修正共有五大重點:

1.      限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售:為解決投資客以預售屋換約哄抬市價、牟取暴利影響市場秩序等問題，將限制預售屋的換約，原則上預售屋或新成屋契約，買受人不得讓與或轉售，除配偶、直系或二親等內旁系血親，或簽約後其財產因故遭強制執行、配偶、近親因重大傷病須長期療養、非自願失業或重大變故，致無力繳款履約等情形，並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，其餘皆不得讓與或轉售第三人；建商不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰新台幣50萬至300萬元。

2.      重罰不動產炒作行為:為避免建商、投資客以閉門行銷、飢餓行銷、揪團炒房、加價換約轉售等行為哄抬價格謀取暴利，將修正相關法條進行限制，並可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

3.      建立檢舉獎金制度:考量不動產交易數量龐大且揪團購屋等炒作行為稽查不易，因此建立檢舉炒作的獎金制度，由檢舉者向地方主管機關檢具事證進行檢舉，地方主管機關稽查屬實後對違規、炒作之業者、人員裁罰並給予檢舉者獎金，建立檢舉炒作行為的獎金制度除了避免重罰不動產炒作行為之條文無法發揮作用、也更大程度的限制了意欲炒作者的行動。

4.      私法人取得住宅用房屋許可制：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，將針對私法人取得住宅用房屋訂定許可辦法，原則上用途僅限員工宿舍、長期出租經營等項目，並限制取得許可完成移轉登記後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定移轉者，不在此限。

5.      預售屋解約申報登錄:為解決預售屋虛假交易哄抬房價的問題將規定銷售預售屋者，應於買賣契約解約日起算30日內進行申報，違規者將按戶、棟數處罰新台幣3萬至15萬元及限期改正；經2次限期改正而未改正者，處罰新台幣30-100萬元並得按次處罰。

人民的財產權與契約自由理所當然的應該受到保障，但為了維持社會秩序以及增進公共利益，在不違反比例原則下，仍可立法進行合理的限制。此次平均地權條例的修法草案著重於限制預售屋、新成屋換約轉售或私法人購買住宅許可制等規定，皆是基於防杜炒作、維護市場秩序等公共利益而進行適度管制，期待能儘速完成修法施行，使不動產市場更加穩健有序的發展。

以上資料來源參考：

1.       中華民國內政部地政司

https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index

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