不動產法規~十分鐘搞懂國土計畫法第32條(三)-427
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華信電子月報 民國111年4月出刊 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 接續426期十分鐘搞懂~國土計畫法第32條(二)，於該期中介紹國土計畫法(下稱國土法)第32條第2項之既有可建築用地的定義外，尚說明其與同條第1項補償邏輯之差異，以及深入探討該項對於特別犧牲補償及政策性補償之不同，本期將延續上期探討第32條第2項及其相關子法之補償程序及內容，惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！。
1.申請時點: 實施國土計畫管制所受損失補償辦法第10條 I既有合法可建築用地經依直轄市、縣（市）國土計畫變更編定為非可建築用地，致土地所有權人受有損失者，土地所有權人得於直轄市、縣（市）主管機關公告國土功能分區圖屆滿一年之次日起，以書面向直轄市、縣（市）主管機關申請變更補償費。 II前項變更編定為非可建築用地之土地並依其他法規限制註1，致土地所有權人受有損失，得依該法規補償者，應由目的事業主管機關依該法規補償，不適用本辦法規定補償。 註1: 第10條第2項立法原因在於，可建築用地變更為非可建築用地大多係屬環境敏感地區，其土地業經有關機關依法劃設公告為保育或保護相關地區，並有相關禁制或限制事項規定，故應由各該目的事業主管機關辦理補償，且不應重複補償，例如《水利法第78條》河川區域內，禁止下列行為「(一)填塞河川水路。(二)毀損或變更河防建造物、設備或供防汛、搶險用之土石料及其他物料。…… (四)建造工廠或房屋。…… (七)其他妨礙河川防護之行為。」該等限制並非經直轄市、縣（市）國土功能劃設為國土保育地區第一類土地而限制其建築及使用，係基於上開規定而限制其使用，因此該等情形應透過水利法相關規定辦理補償事宜，而非直接適用國土計畫法相關規定。 2.受領時點: 實施國土計畫管制所受損失補償辦法第12條第1項 土地所有權人依第十條第一項規定申請變更補償費者，直轄市、縣（市）主管機關應於收受申請書之次日起六十日內將審查結果、變更補償費金額及領取日期以書面通知申請人。 3.提存時點: 實施國土計畫管制所受損失補償辦法第13條 申請人應於前條第一項通知所載領取日起九十日內領取變更補償費；屆期未領取者，依法提存。 4.異議時點: 實施國土計畫管制所受損失補償辦法第12條第2項 申請人對前項審查結果及變更補償費金額不服者，得依法提起訴願及行政訴訟。
經上述介紹補償申請、受領、提存、異議提出時點後，如何區分特別犧牲補償與政策性補償，依《實施國土計畫管制所受損失補償辦法》(下稱損失辦法)第11條規定說明如下: I前條第一項變更補償費金額之計算方式，規定如下： (一)非屬災害類型環境敏感地區土地：變更補償費金額＝（合法可建築用地於公告直轄市、縣（市）國土計畫時之單位土地價格－申請補償時之單位土地價格）×編定為非可建築用地之土地面積×土地所有權權利範圍。 (二)災害類型環境敏感地區土地：變更補償費金額為依前款規定計算所得金額之百分之三十。 II前項第一款所定單位土地價格，直轄市、縣（市）主管機關應委託不動產估價師查估市價註2，並參酌查估結果後決定之。 註2:雖委由不動估價師查估其市價，惟其查估方式為何、其市價所指為買賣之市價或是其他市價，法規皆尚未有明確解釋，筆者認為其市價透過選取買賣案例作為比較標的進行推估，不無疑慮，爰土地所有權人並未如同土地徵收般喪失其土地所有權，其所喪失者為其既有之合法建築權利，因此若採買賣案例作為比較標的有失公允，惟若透過買賣案例所推估之價格，並以其價格比率作為補償之基準尚為公允。未來相關配套措施有待營建署研擬。
1. 依照損失辦法第11條中將既有合法可建築用地區分為，非屬災害類型環境敏感地區(下稱一般型地區)及災害類型環境敏感地區(下稱災害型地區)，後者之補償金額為前者之三成，參照損失辦法第11條之立法意旨，災害型地區，其土地既有情狀或客觀條件上本就不適合建築，毋須透過直轄市、縣 (市)主管機關主動將其變更為非可建築用地並限制其建築，原不應給予補償。然考量如有直轄市、縣(市)主管機關將其由可建築用地變更為非可建築用地，亦構成補償要件，故基於衡平性及合目的性，仍納為補償對象，然而該項補償係基於政策考量，非特別犧牲補償，屬政策性給付性質，並非以客觀價值補償填補其損失。另考量位於災害型地區之非可建築用地之利用性與公共設施保留地相當，參酌公共設施保留地出售之市場價格約為公告土地現值之三成，爰規定災害型地區土地經依直轄市、縣（市）主管機關編定為非可建築用地者，以同項第一款規定計算所得金額乘以百分之三十為變更補償費金額。 2. 於前開說明災害型地區之非可建築用地之補償金額為一般型之30%，而於計算變更補償費時，須由不動產估價師查估兩種價格，分別為公告各該直轄市、縣（市）國土計畫時之單位土地價格，以及申請補償時之單位土地價格，而過去在法規尚在研擬前一度以公告土地現值作為其補償之依據，惟公告土地現值已為課徵土地增值稅之基礎，每年調整時無法兼顧其他機關特定用途之政策目的，再加上公告土地現值查估方式採區段價法為大量估價，容易忽略個別土地之異質性，因此若將其作為政策性補償之基礎似有未妥。
依國土法第45條規定，直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後四年內，依中央主管機關指定之日期，一併公告國土功能分區圖，並於公告國土功能分區圖之日起，區域計畫法不再適用，而各該國土功能分區圖最晚應於114年4月30日前公告實施，取代區域計畫法，為確保各該既有合法之權利狀態，爰訂定國土法第32條第2項規定，而該條之立法理由除了考量特別犧牲外，尚包含信賴保護原則、政策性補償之相互交雜，現行法透過是否位於災害型環境敏感地區做為區分，特別犧牲補償及政策性補償之依據，並區分其補償公式，惟針對土地價格部分雖已明文委由不動產估價師查估，然而其價格種類、查估方式等有待主管機關進一步研擬。 資料來源：立法院法律系統、全國法規資料庫
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