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華信電子月報 民國111年2月出刊   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 全國國土計畫業經行政院於107年4月27日院臺建字第1070172823號函核定，內政部並於107年4月30日公告實施。按國土計畫法第45條規定，直轄市、縣(市)國土計畫應於110年4月30日前公告實施。目前各直轄市、縣(市)已陸續完成直轄市、縣(市)國土計畫，如火如荼製作各該國土功能分區圖，待公告國土功能分區圖之日起，區域計畫法不再適用，然而當區域計畫法時代之原合法建築物，不符合國土計畫法之土地使用管制時，涉及財產權特別犧牲及信賴保護，在換軌進入國土計畫法時代有何等的救濟方式，惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！。

1.國土計畫法第32條(下稱國土法)

I.直轄市、縣（市）主管機關公告國土功能分區圖後，應按本法規定進行管制。區域計畫實施前或原合法之建築物、設施與第二十三條第二項或第四項所定土地使用管制內容不符者，除准修繕外，不得增建或改建。當地直轄市、縣（市）主管機關認有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移，其因遷移所受之損害，應予適當之補償；在直轄市、縣（市）主管機關令其變更使用、遷移前，得為區域計畫實施前之使用、原來之合法使用或改為妨礙目的較輕之使用。

II.直轄市、縣（市）主管機關對於既有合法可建築用地經依直轄市、縣（市）國土計畫變更為非可建築用地時，其所受之損失，應予適當補償。

III.前二項補償方式及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。

2.區域計畫法第17條(下稱區計法)

區域計畫實施時，其地上原有之土地改良物，不合土地分區使用計畫者，經政府令其變更使用或拆除時所受之損害，應予適當補償。補償金額，由雙方協議之。協議不成，由當地直轄市、縣（市）政府報請上級政府予以核定。

3.都市計畫法第41條(下稱都計法)

都市計畫發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，除准修繕外，不得增建或改建。當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所認有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移；其因變更使用或遷移所受之損害，應予適當之補償，補償金額由雙方協議之；協議不成，由當地直轄市、縣（市）政府函請內政部予以核定。

1.區計法、都計法似乎皆有如同國土法第32條第1項的內容，參照區計法第17條及都計法第41條，其立法意旨皆基於善意信賴政府規畫管制或是建築管理下，賦予使用人得於不影響計畫完整性前提下，為原來或是妨礙目的較輕之使用，並賦予主管機關必要時得令其變更使用或遷移，就其所受損害為適當之補償，然而其中仍然存在細緻的差異，以國土法第32條第1項而言，其補償範圍僅限於，基於遷移所受之損害，而區計法及都計法之補償涵蓋因變更使用所受之損害。而這項不同於國土法第32條第1項立法意旨中解釋，依司法院釋字第400及440號解釋，變更使用認屬社會義務應忍受範圍，爰不予補償，因此僅補償遷移所受之損害。

2.又國土法對於依第32第1項應予之補償有更加詳細之規範，依「實施國土計畫管制所受損失補償辦法」(下稱補償辦法)對於補償之項目、遷移之義務人、受領及提出異議的時點有明確的規定，參見表(一)。

表(一) 實施國土計畫管制所受損失補償辦法

當直轄市或縣(市)政府主管機關，於擬定各該國土計畫時，其擬定之之權源來自地方自治團體所擁有之計畫高權，並在法律以及授權命令的容許範圍下享有一定的「計畫形成自由」，然而當國土地形、地貌、地勢因時間的演變而造成其所需要的管制內容不同時，主管機關自應盡速進行擬定或變更，而過去善意信賴計畫所興建之合法建築物，在不符合新計畫之土地使用管制下，涉及到拆遷或變更使用之情形，此時將產生特別犧牲及信賴保護原則之適用，而需給予相當之補償，此為國土法第32條第1項之邏輯，而同條2項對於既有合法可建築用地，經變更為非可建築用地時，是否比照建物給予相當之補償，其補償之邏輯是否一致先留待讀者思考。

資料來源：全國法規資料庫

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