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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：土地與房屋分屬不同人的事實相當常見，主要多為土地與房屋原本為長輩所有，而後因贈與、繼承或買賣等原因讓土地、房屋所有權移轉不同人(或子孫)，造成有的人有房屋而沒有土地，其中法律關係究屬如何於本期以淺顯易懂方式說明，惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

依據民法425條之1規定，土地及其土地上之房屋原本「同屬一人所有」為此法適用之重點，而大多數情況下，原本土地及其土地上之房屋非同屬一人所有，是多人共有。此情形是否類推適用此法則在實務上與學術上各有論述，如果有興趣可見文末資料來源第1項一文。目前法院見解似將「同屬一人」僅限於土地及房屋「同屬單一所有權人」，並不包含「同屬相同共有人」的情形。

　如果適用民法425條之1，則房屋在「使用期限內」，是推定與土地所有權人有法定租賃關係的，即非無權占有，自然沒有民法第767條物上請求權-拆屋還地之適用。

惟注意倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許，還是會被要求拆除房屋的。

未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，「事實上處分權讓與他人」和「所有權讓與他人」應屬於相同情形，所以即使建物沒有辦理第一次所有權登記，讓與後受讓人仍有法定租賃之適用。

民法425條之1立法意旨在維護社會經濟秩序及利益，適用法定租賃時，應審酌該房屋是否具有相當之經濟價值。所以如果只有房屋沒有土地的人，符合原本土地和房屋是同屬一讓與人所有，且房屋現況仍有經濟價值，在房屋合理使用期限內，是與土地所有權人有法定租賃關係，不用擔心被要求拆屋還地的。

以上資料來源參考：

1.  「以論民法第425條之1的適用或類推適用」分看學術論述與審判智慧

2.  最高法院一○六年度台上字第一六四六號判決

3.  最高法院一○四年度台上字第一三九一號判決

4.  最高法院一○六年度台再字第七一號判決

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