最新消息

華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：近年不動產海外投資其中一大熱門點即為日本，某台灣的大型不動產買賣業者甚至針對日本設立海外事業群，那麼究竟日本在經歷自1990年後俗稱失落的十年、甚至二十年之後，其不動產是否已經復甦?各大日本不動產投資說明會皆強調日本不動產市場的高投報率，那麼日本的房價走勢又為如何呢?本期電子報彙整日本相關不動產價格指數，供各位讀者參考，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝。

不動產價格指數是由日本國土交通省依據全國各地區之買賣交易價格(僅計算私人間買賣)彙整計算之價格指數，主要產品別分為三類：住宅用地、獨棟住宅及區分所有住宅，且以中古屋交易為主。

由上圖可知日本不動產約自2013年起呈現上漲趨勢，若依建物類別區分來看整體日本住宅用地及獨棟住宅皆呈現穩定震盪，並於近年略有上升趨勢，區分所有住宅部分則自2013年起呈現較明顯之漲幅。

JREI住宅價格指數由日本不動產研究所公布，由東京都會區(東京、崎玉、神奈及千葉)二手公寓的交易資料計算而得。

由上圖可得JREI住宅價格指數與日本不動產價格指數走勢相符，約自2013年起開始呈現向上趨勢，東京都會各區部分，近年漲幅屬東京都及神奈川縣較為明顯，千葉縣及埼玉縣漲幅相當，惟近年皆呈現向上趨勢。

新屋銷售及價格為東京圈中，每月新公寓的購買量及成交價。

2013年起海外買家大量購入東京圈的公寓住宅，帶動房價一度上揚至1991年6月以來的高點，但交易量卻早在2015年已呈現出衰退跡象；目前銷售量已萎縮至金融海嘯後的水準，房價於高檔震盪。

日本自1991年起15-64歲人口比例即開始下滑，1997年起65歲以上人口比例已超過15歲以下人口比例，2010年起人口總數開始下滑；聯合國預期至2050年，日本人口總數會下降至1.07億人，較現今下滑15%，屆時，日本的老年人口佔比會將近4成。

依據日本總務省統計局針對日本全國總人口統計資料，日本近總人口成長數整理如下圖。

由上圖可以看出日本於近年總人口皆呈現負成長，大致每年皆以負15萬至20萬間減少。

經上整理及對照各項數據，可以看出日本於東京都會區整體房價呈現上漲趨勢，全國部分雖整體上漲，惟可能依各地區而有不同仍須注意；新屋銷售/價格部分已呈現可能因價格上漲而造成交易量下跌之趨勢；本所另整理總人口及人口成長數等相關數據供參考，因日本總人口已呈現負成長，故近年推升房價之主因必定是受惠於海外投資買盤影響。

綜上所述，華信電子報編輯小組推測日本不動產走勢自2013年起上漲之主要原因係日本刺激觀光消費，加上2020東京奧運係於2013年宣布，而有帶動觀光租賃及話題，惟須注意日本人口已呈現負成長，即內需成長有限，加上2020奧運在即，即推升房價之因素可能消失，國際投資買盤可能會縮減需求，在此一狀況下，要特別審慎了解欲購買之海外不動產所在區域及發展性等各項因素是否足以支撐房價或相對抗跌，或後續仍有其他話題支撐，尤其依各指數來看目前日本不動產已來到近年相對高點，宜審慎決策以免不小心賺了租金、賠了房價。

以上資料來源參考：

1.          日本國土交通省

2.          日本不動產研究所JREI

3.          財經M平方www.macromicro.me

4.          日本總務省統計局