不動產法規~十分鐘搞懂全國國土計畫-(五)-377
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華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：繼上週針對「氣候變遷調適策略及國土防災策略」、「國土功能分區」等兩個章節作一重點摘錄說明後，本週緊接著針對「土地使用指導事項」該章節作一整理說明，另考量由於該章節篇幅眾多，故該章節將分為兩期刊登，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
(一)依據國土功能分區分類，進行土地使用差異化管理： 基於保育、利用及管理之需要，依土地資源特性，劃分國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區及城鄉發展地區。分別訂定其分類之第1次編定及後續變更編定之使用地類別，並訂定不同建築強度、應經申請同意使用項目、禁止或限制使用規定，以進行差異化土地使用管制。 (二)配合地方管制需要，研訂因地制宜土地使用規定 (三)依國土保育地區劃設原則，實施土地使用重疊管制： 國土保育地區係依據豐富資源、重要生態、珍貴景觀或易致災條件分布情形加以劃設。如符合國土保育地區劃設原則者，其土地使用，除按各該國土功能分區及其分類之使用原則進行管制外，並依國土保育地區之土地使用指導事項規定辦理，進行重疊管制。 (四)考量環境敏感特性，實施管制標準： 本計畫架構下之國土保育地區，是為保護重要環境及生態資源而進行較嚴格之禁止限制，僅容許與資源保育有關之使用型態為主，故國土保育地區將就必要範圍予以劃設，其範圍不等同於環境敏感地區。惟考量環境敏感地區之特性，不論劃歸何種國土功能分區分類，仍應依其土地環境特性，採取適當的因應作為，實施管制標準。 (五)因應原住民族需求，另定特殊化土地使用管制： 原住民族土地及海域之土地使用管制，於其專法制定完成前，依據本法、都市計畫法或國家公園法進行管制。考量原住民族具有特殊文化風俗，為滿足其居住、耕作及殯葬等土地使用需求，未來得擬定特定區域計畫，訂定土地利用管理原則，納入國土計畫土地使用管制規則，並將原住民族需求納入規劃考量。 (六)配合國土復育計畫，禁止或限制土地使用： 土石流高潛勢地區、嚴重山崩、地滑地區、嚴重地層下陷地區、流域有生態環境劣化或安全之虞地區、生態環境已嚴重破壞退化地區等地區，經目的事業主管機關劃定為國土復育促進地區者，以保育和禁止開發行為及設施之設置為原則，並由劃定機關擬訂復育計畫，報請中央目的事業主管機關核定後實施。 (七)維護國土功能分區功能，不得個別變更國土功能分區： 除國防、重大之公共設施或公用事業計畫，得於各國土功能分區申請使用外，土地使用應符合本法及其授權訂定之管制規則，且使用許可不得變更國土功能分區、分類。 (八)保障既有合法權利，允許土地使用： 1.既有合法可建築用地 原依區計法編定之可建築用地，於不妨礙國土保育保安、海洋資源維護、農業發展需求等情形下，得繼續編定為可建築用地或其他適當地，並得為既有合法之使用，但改建或新建，則依國土計畫土地使用管制規則辦理；變更為非可建築用地者，應依法給予適當補償，以保障合法權益。 2.開發許可之案件 原依區域計畫法第15 條之1 第1 項第2 款規定取得開發許可之案件，其使用管制及開發建築，仍依許可之開發計畫書圖及其許可條件辦理。 (九)配合目的事業需求，專案輔導合法化： 本計畫公告實施前，經目的事業主管機關依法令所訂專案輔導合法處理方案辦理使用分區變更或使用地變更編定案件，得於各該輔導期限內繼續辦理，並由中央主管機關另訂國土功能分區分類相關土地使用管制規定。
不違反土地使用基本方針下，中央主管機關應就不同國土功能分區訂定土地使用管制規則予以管制。 (一)國土保育地區： 國土保育地區以保育及保安為原則，並得禁止或限制使用。 1、第一類 (1)提供水資源、森林資源、動植物資源、文化景觀資源保育使用，土地使用以加強資源保育、環境保護及不破壞原生態環境及景觀資源為原則，除符合公益性、必要性及區位無可替代性等情形外，原則禁止有妨礙前開資源保育利用之相關使用。 (2)必要性基礎維生公共設施、維護自然資源保育設施蹟等，得申請使用。 (3)提供當地既有集居聚落日用品零售及服務設施，得申請使用。 (4)在不影響國土保安原則下，自然資源體驗設施，得申請使用。 (5)既有合法農業在不影響國土保安、水源涵養及避免土砂災害原則下，得維持原來合法使用，引導其改變經營方式及限縮農業使用項目。 (6)原依區域計畫法編定之可建築用地，經認定不妨礙國土保育保安者，得繼續編定為可建築用地，並得調降其使用強度及減少容許使用項目；並得變更為非可建築用地，其所受之損失，應予適當補償。 2、第二類 (1)提供同第一類資源之永續經營，在不超過環境容受力下，得允許一定規模以下開發利用或建築行為，以避免重要自然資源與環境破壞。 (2)一般性及基礎維生公共設施、維護自然資源保育設施等，得申請使用。 (3)提供當地既有集居聚落之日用品零售及服務設施，得申請使用。 (4)生態旅遊、環境教育及自然資源體驗之遊憩設施，原則應經申請使用許可，其建築量體限制在一定規模以下，且以必要性需求為限。 (5)既有合法農業在不影響國土保安、水源涵養及避免土砂災害原則下，得維持原來合法使用，引導其改變經營方式及限縮農業使用項目。 (6)原依區域計畫法編定之可建築用地，經認定不妨礙國土保育保安者，得繼續編定為可建築用地，並得調降其使用強度及減少容許使用項目。 3、第三類 本地區係實施國家公園計畫地區，依國家公園法及其相關法規實施管制。 4、第四類 本地區係實施都市計畫地區，依都市計畫法及其相關法規實施管制。惟都市計畫主管機關應配合辦理下列事項： (1)遵循本計畫國土保育地區第一類土地使用指導原則，檢討本地區土地使用分區、土地使用管制規定。 (2)如有變更為保護或保育以外分區或用地需要時，除國防、重大之公共設施或公用事業外，應將國土功能分區檢討變更為城鄉發展地區。 (二)海洋資源地區： 1、基本原則 (1)海洋資源地區以資源永續利用為原則，整合多元需求，建立使用秩序，各項使用以維持「海域」狀態為原則。 (2)各項使用，應儘量避免影響海域之自然生態環境與動態平衡。 (3)除經依法許可，不得影響公共通行及公共水域使用。 (4)依其他法律於海域劃設之各類保護（育、留）區時，得逕依各該規定。 (5)申請使用範圍涉及原住民海域時，依原住民族基本法第21條規定辦理。 (6)各項使用若不相容時，應儘量考量海洋資源特性及使用用途，建立優先使用秩序，以申請區位、資源和環境等為自然屬性者優先；多功能使用之海域，以公共福祉最大化之使用優先，相容性較高之使用次之。 2、第一類 (1)第一類之1 A.係供維護海域生態環境、自然與人文資源，依其他法律於海域劃設之各類保護（育、留）區時，至其經營管理均依其法律規定辦理。 B.為達保育、保護及保存目的，嚴格管制範圍內之使用申請。 C.漁業資源利用、海洋觀光遊憩、港埠航運、海洋科研利用、軍事及防救災相關使用及原住民族傳統海域使用等設施等，得申請使用。 D.一定規模以下之資料浮標站、海上觀測設施及儀器、底碇式觀測儀器之設置範圍等，得申請使用。 (2)第一類之2 A.新申請案件以不得干擾既有設施主要用途之正常運作為原則。 B.因開發行為致造成海岸或海域災害之虞者，申請人須研訂防護對策，並定期實施調查監測，適時檢驗或修正防護措施。 C.為確保設施安全，須研訂因應氣候變遷引發海平面上升或極端氣候之調適策略，並確實執行。 D.為確保航行安全，施工及營運階段，均應考量設置警示裝置，並依航運主管機關之通報規定辦理。 (3)第一類之3 A.屬經行政院或中央目的事業主管機關會商相關機關核定重大建設計畫之預留發展區位，於依本法完成使用許可程序前，如該海域有其他經核准之使用，仍得依該核准使用計畫管制。 B.新申請案以供原規劃之重大建設計畫為限。依本法完成使用許可程序後，於下次通盤檢討時檢討變更為適當之分類。但分類尚未配合調整前，依使用許可計畫管制。 C.直轄市、縣(市)主管機關於辦理各該直轄市、縣(市)國土計畫通盤檢討作業時，應檢視前開重大建設計畫之開發情形，如未於實施期限內辦理開發且經評估無須繼續保留者，應檢討變更為其他適當之分類。 3、第二類 (1)新申請案件以能繼續維持原分類之相容性使用為原則。 (2)漁業資源利用、非生物資源利用、海洋觀光遊憩、港埠航運、工程相關使用、海洋科研利用、環境廢棄物排放或處理、軍事及防救災相關使用及原住民族傳統海域使用等，得申請使用。 (3)除違反有條件相容原則，對於依法使用之非排他性用海活動不得限制。 4、第三類 尚未規劃或使用之海域，按海洋資源特性以維持其自然狀態及環境容受力為原則。除為劃設保護（育、留）區、漁撈、非動力機械器具之水域遊憩活動、船舶無害通過等行為得逕為使用，並得供相容性質之使用，惟仍應依本法第23條或第24條規定辦理。 (三)農業發展地區： 1、基本原則 (1)農業發展地區以維護農業生產環境及確保糧食安全為原則，積極保護重要農地及基礎設施，並避免零星發展。 (2)針對農業發展地區之「非農業使用」項目，以下列行為為限： A.屬政府興辦國防、重大之公共設施或公共事業等，其規劃使用方式儘量避免造成農地切割及碎裂等不利農耕情形。 B.因農產業發展需要，具相容性之使用，並不得影響整體農業生產環境。 C.區域計畫實施前之使用、原有之合法使用或改為妨礙目的較輕之使用。 (3)本地區如有以從事農業經營之居住需求或其他目的兼做居住功能者，於第四類地區優先興建，並避免零星分散設置。發展原則如下： A.優先於農業發展地區第四類地區、鄉村地區整體規劃，以農村社區土地重劃等方式辦理，提供所需住宅用地，減少個別、零星興建。 B.為落實保護農業生產環境，主管機關應配合適修或落實相關法令規定，增加第四類地區、鄉村地區整體規劃範圍或農村再生範圍的容許使用項目與使用強度，鼓勵於原有農村及其適度擴大範圍內集中發展。 (4)屬於生活居住功能之土地，得提供農村生活及其相關設施使用。除提供當地既有集居聚落日用品零售及服務設施者，不得新增住商、工業使用。 2、第一類 (1)以農業生產及必要產銷設施使用為原則，減少非農業生產使用項目，以確保此類土地長期為面積完整且生產條件優良的農地資源，避免造成農地穿孔、切割及碎裂等情形；另因本地區具優良糧食生產功能，應持續進行農地改良並維護基礎重要灌溉、防護設施等，以提升農業生產條件。 (2)原依區計法編定之可建築用地，經主管機關認定不妨礙農業生產環境者，得繼續編定為可建築用地，並得調降其使用強度及減少容許使用項目。 3、第二類 (1)依農業產業特性給予不同程度之使用管制，並減少非農業使用項目，以維持農業生產、維護糧食安全之功能；因具有農業生產及多元使用價值，可依多元需求規劃其他農產業發展設施使用，但仍以農用為原則。 (3)原依區計法編定之可建築用地，經主管機關認定不妨礙農業生產環境者，得繼續編定為可建築用地，並得調降其使用強度及減少容許使用項目。 4.第三類 (1)為提供坡地農業及供營林使用之地區；從事經營時，應順應自然地形地貌，避免改變原有地形地貌或大規模整地，以避免坡地災害發生。 (2)土地使用以適合坡地農業生產及必要產製儲銷設施使用，以及營林必要之設施使用，儘量避免非坡地農業及非林產業發展所需設施容許使用。 (3)原依區計法編定之可建築用地，經主管機關認定不妨礙農業生產環境者，得繼續編定為可建築用地，並得調降其使用強度及減少容許使用項目。 5.第四類 (1)為提供農村生活及其相關設施使用之地區；促進農村永續發展及農村活化再生，改善基礎生產條件，維護農村生態及文化，提升農村生活品質與生態系統服務功能。 (2)原依區計法編定之可建築用地，經主管機關認定不妨礙農村生活環境者，得繼續編定為可建築用地，並得調降其使用強度及減少容許使用項目。 6.第五類 農業發展地區第五類：本地區係實施都市計畫地區，依都市計畫法及其相關法規實施管制。 (四)城鄉發展地區： 1、基本原則 以集約發展、成長管理為原則，創造寧適和諧之生活環境及有效率之生產環境，確保完整之配套公共設施。 2、第一類 本地區係實施都市計畫地區，依都市計畫法及其相關法規實施管制，並配合本計畫指導事項進行必要之檢討。 3、第二類 (1)第二類之1 A.為原依區域計畫法劃定之鄉村區、工業區及特定專用區，提供住宅、產業或特定活動之地區。 B.既有鄉村區以提供住商使用為主，並得提供必要之公共設施；並視與農業發展地區或國土保育地區等之相鄰情形，提供規劃緩衝與隔離帶。 C.既有工業區及特定專用區土地以提供產業使用、產業關聯使用或其原申請事業項目有關使用、必要公共設施及緩衝空間所需空間為主。 D.住商工業、遊憩、一般性公設、基礎維生設施及古蹟等，得申請使用。 E.原依區域計畫法編定之可建築用地，經主管機關認定不妨礙城鄉發展者，得繼續編定為可建築用地，並得調降其使用強度及減少容許使用項目。 (2)第二類之2 A.原依區域計畫法核發開發許可之地區。 (A)依許可開發計畫實施管制。 (B)變更原開發計畫內容，依本法使用許可規定辦理。 B.原獎勵投資條例同意案件之地區，經主管機關認定不變更原興辦事業計畫性質下，依主管機關相關規定辦理，如有變更，限達本法第24條所定一定規模後循使用許可規定辦理，避免零星變更為其他使用。 C.前經行政院專案核定案件之地區，經主管機關認定不變更原核定計畫性質下，依主管機關相關法令規定辦理，如有變更，限達本法第24條所定一定規模後循使用許可規定辦理，避免零星變更為其他使用。 D.有關前述案件之後續變更計畫審查原則及程序，納入本法使用許可相關規定辦理。 (3)第二類之3 A.具備具體開發計畫，將循都市計畫法或本法使用許可程序辦理。 B.依都市計畫法完成新訂或擴大都市計畫法定程序，或依本法完成使用許可程序之範圍，下次通盤檢討時應調整為適當國土功能分區及其分類。 C.未完成開發前，其土地使用原則如下： (A)一般性公共設施、基礎維生設施及古蹟等，得申請使用。 (B)避免新增住商、工業及遊憩使用，但得維持原來合法使用。 (C)原依區計法編定之可建築用地，經主管機關認定不妨礙重大建設或城鄉發展者，得繼續編定為可建築用地，並得調降其使用強度及減少容許使用項目。 4、第三類 (1)為原住民族居住及其所需相關設施之地區。 (2)土地使用上應考量原住民族土地之空間劃設並依「原住民族土地或部落範圍土地劃設辦法」，作為執行劃設作業之參考。 (3)住商、工業、遊憩、一般性公共設施、基礎維生設施及古蹟等，得申請使用。 (4)原依區域計畫法編定之可建築用地，且經主管機關認定不妨礙國土保育保安者，得繼續編定為可建築用地，並訂定容積總量管制規定，以彈性規劃配置使用強度及調整容許使用項目。
以上便是本週針對「土地使用指導事項」該章節之前半段所作之重點節錄，從土地使用基本方針到國土功能分區及其分類之土地使用指導事項，逐一進行進一步之規劃及大方向指示。 緊接著下週將繼續針對後續內容作一介紹，敬請期待！
以上資料來源參考： 1.內政部營建署國土計畫專區 2.全國法規資料庫
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