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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：上期電子週報，已針對『不動產（土地）開發計畫流程』作介紹，本文主要在探討建商於進行住宅用土地開發時，如何運用營建署住宅統計資訊蒐集必須之資料，故本期之電子週報將針對基礎資料蒐集分析作介紹。如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！。

不動產市場具有波動性，過去四十幾年，臺灣不動產市場經歷過五次明顯的波動循環，歷次成因不同，有的是因為石油危機、有的是因為臺灣經濟高度成長、有的是因為世界性通貨緊縮結束，最近一次則是因為全球性的金融海嘯，由此可知，影響不動產價格之因素是相當多元的。民國99年6月29日，海峽兩岸正式簽署ECFA（兩岸經濟合作架構協議），臺灣房市進入國際化市場，造成店面、土地與商辦吸引許多本地法人與外資進場投資；而近年來，大台北地區國有土地價格一路飆漲，房價也隨著屢創新高，目前雖已改為以地上權方式標售，土地價格依舊居高不下。然而一路飆漲的背後，卻也面臨著是否泡沫化的風險，不可不慎。

不動產中的土地因其內在實質因素差異產生之異質性（Heteregenity）、外在經濟因素及制度因素所帶來的開發利用限制，均會影響土地之價格。因此建商若要避免誤判時機，需針對基礎資料蒐集分析，避免在景氣衰退時過渡舉債，造成倒閉危機。

根據中時電子報民國101年5月19日之報導：「…油電雙漲，引發物價上漲，不少建商和房仲建議「買房抗通膨」，使得房價跟著漲價，…張金鶚認為，現在房價處於相對高點，通膨並不明顯，用很高的價格買房子，買了又不一定會漲，最後結果可能得不償失。…估價師公會全聯會名譽理事長卓輝華認為，通膨僅是影響房價眾多因素一環，民國77、78年，兩年內台北都會區漲3、4倍，但物價波動平穩，民國93年往上走，7~8年也漲了一倍，物價波動也不明顯，顯見通膨並不是造成房價上漲的絕對因素。」由這些專家學者的說明可知，一般民眾若是一味盲從買房，產生如金融風暴下之羊群效應（Herd effect）之行為，最後結果將可能得不償失。

「不動產價格e點通」之網址為http://etp.cpami.gov.tw/，該網站之主要資料庫功能包含統計表單、價格資訊等5大項，因本文研究範圍係以建商進行住宅用土地開發計畫之基礎資料蒐集分析為主，故蒐集分析相關資料如下：

(一)買賣契約價格及法拍市場價格

為明確舉例說明網站資料之蒐集分析方式，本文特蒐集台中市西區近2年房地平均拍定價格及電梯大廈買賣契約單價如下表1所示：

由上表可知，台中市西區於近2年法拍市場中，房地平均拍定價格於民國99年Q1為最高，約為17.93 萬元/坪，於民國100年Q1為最低，約為8.22萬元/坪；台中市西區近2年電梯大廈平均買賣契約單價於民國100年Q4為最高，約為15.01 萬元/坪，於民國99年Q2為最低，約為12.61 萬元/坪。

假設台中市西區住宅之供給市場係由前述法拍市場與一般成屋市場所組成，則依照經濟學之供需理論，台中市西區於民國99年Q1之法拍市場上因供不應求，造成拍定價格為近2年之最高，而於法拍市場超額需求之買方，有可能藉此移轉至一般成屋市場，造成電梯大廈平均買賣契約單價由民國99年Q1至民國99年Q3由12.98萬元/坪上漲至14.08萬元/坪，於民國100年Q2至民國100年Q4亦有類似情形發生（電梯大廈平均買賣契約單價由民國100年Q2至民國100年Q4由14.61萬元/坪上漲至15.01萬元/坪）。

(二)買賣契約單價散佈圖

前述提及台中市西區近2年電梯大廈平均買賣契約單價於民國100年Q4為最高，故本文特蒐集台中市西區於民國100年Q4公寓、電梯大廈、樓中樓產品（屋齡0至10年、11至20年及21至30年）之買賣契約單價散佈圖於下圖2、圖3及圖4所示：

由該散佈圖可知，台中市西區於民國100年Q4時，公寓、電梯大廈、樓中樓屋齡0至10年產品之成交單價平均值約為18.16萬元/坪；屋齡11至20年產品之成交單價平均值約為13.37萬元/坪；屋齡21至30年產品之成交單價平均值約為9.01萬元/坪。

本文為驗證圖2、圖3及圖4資料之參考價值，另自行蒐集台中市西區於民國100年Q4公寓、電梯大廈、樓中樓產品（屋齡0至30年）之市場案例作為比較，共分為「預售屋及2年內新屋」、「屋齡5~20年中古屋」及「屋齡21~30年中古屋」等3類別，相關案例如下表2、表3及表4所示：

由上表2可知在民國100年Q4時，台中市西區科博館、市民廣場（經國園道）及美術館（美術園道）等商圈之預售屋及2年內新屋一般開價行情，當時市民廣場（經國園道）及美術館（美術園道）相關產品之開價一般皆已來到所謂的40萬大關；相較之下，科博館周遭區域期開價尚在30萬/坪內，而成交價據了解則多在18~24萬/坪之譜。

由上表3可知在台中市西區科博館等主要商圈一般大樓華廈之價格行情區間，各主要商圈之指標個案，不乏有屬於之前台中市一般民眾認定的十大豪宅，故相關產品於民國100年Q4時之成交價格仍有著不錯的價位，例如科博館附近的賽茵斯及世紀觀邸、市民廣場旁的人文臻邸及國美館西側之大塊文章等仍多有著16~20萬/坪之水準，而其中由鉅建設之月光流域與長安建設之美術觀邸，屋齡雖都已超過11年，惟其成交價格當時則仍多有20萬/坪以上之行情。

由上表可知在民國100年Q4時，台中市西區屋齡21~30年之中古屋產品中，有電梯之住家價格多維持在7~10萬/坪之間，而無電梯之公寓住家，除了因無電梯較不便利外，通常屋齡亦多在25年以上，其價格之區間則多介在5~8萬/坪間；另外值得一提的是，由於美術館與科博館其區位良好，故有為數不少之老舊公寓會利用重新裝潢藉以提高房價，視其裝潢程度不一，其價格幾乎都可直逼同區有電梯之住家甚有凌駕之勢。

經由表2~表4之行情資料蒐集及相關說明，本文認為不動產價格e點通之買賣契約單價散佈圖頗具參考價值，可幫助建商進行住宅土地開發前，先行了解週邊區域之房價行情。

本期電子週報，已針對『基礎資料蒐集分析』作介紹，並以「不動產價格e點通」之網站資料為例，說明如何利用與分析資料，下二期之電子週報將分別針對「住宅e化網」及「住宅統計資訊網」之網站資料作介紹，說明如何蒐集及分析基礎資料，祈能對讀者們有所助益。