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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：上期電子報已針對清境地區山坡地保育區農牧用地之市場行情做說明，本篇接續針對山坡地保育區農牧用地興建農舍或民宿之市場行情分析說明，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。

清境地區係屬國內之知名旅遊景點，觀光活動發達，每到假日住房供不應求，以至民宿需求與日俱增，因此該地區農牧用地之土地使用多已轉向觀光用途，興建農舍作為民宿使用，特別針對清境地區農牧用地作為農舍或民宿之擬售作說明，下表為蒐集勘估標的近鄰地區之市場買賣擬售案例：

另針對清境地區農牧用地作為農舍或民宿之成交市場行情作說明，下表為蒐集勘估標的近鄰地區之成交市場行情案例：

上述市場擬售或成交案例，均為清境地區目前有關於農舍或民宿之價格，其中擬售行情表項次3及成交行情表市場案例2~4、6~9地上現況目前均作可做為民宿使用，推估清境地區興建農舍或民宿之合理土地單價為14,000元/㎡~17,000元/㎡。

在推估山坡地保育區農牧用地作為農舍或民宿使用之合理土地成交行情，係採土地貢獻原則，即扣除地上建物成本，而地上建物成本係參考「南投縣政府頒定之地價調查用建築改良物標準單價表」之建築成本，係採一般狀況下之評估建築成本。

因此並未考慮到地上建物作為民宿使用所需額外投入之建築成本(包含消防設施、室內裝潢、庭園造景等因素)，亦可能高於一般使用之建築成本因素，此外清境地區民宿業者以農牧用地申請興建農舍，都有二次改建或增建之情況，在改建或增建面積上難以精確計算，以至建築成本低估，進而造成扣除地上建物成本後，造成土地價格較無法反映出真正土地市場價格。

由於清境地區山坡地保育區丙種建築用地多分布於博望新村、榮光新村等原有舊聚落內，多為滇緬地區撤台之義民後裔，現況均作為居住使用，鮮少有外來人口在此開發作為民宿使用，加上山坡地保育區丙種建築用地之面積規模較小，在開發民宿上難以達成經濟規模，因此清境地區民宿業者都以購買大面積之山坡地保育區農牧用地，申請興建合法農舍後，進行二次改建或增建並轉作民宿使用。本篇電子報山坡地保育區農牧用地興建農舍或民宿之市場行情做說明，下期電子報接續針對山坡地保育區丙種建築用地部分做說明。