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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：

繼上週針對台中十期重劃區「日安花園」、「家在e起」等兩社區之分享後，本週緊接著就「水悅私塾」做一分享。

　　再來接著介紹「水悅私塾」，依據內政部實價登錄之資訊，自101年至105年所登錄之歷年實例，合計共83筆，另106年依本所撰稿當時(106年7月)尚查無該社區之實例登錄，故該社區僅就101年至105年說明，詳如下表：

　　從上述「水悅私塾」的平均成交單價表及折線圖，我們可發現其成交單價之變化跟前述之「日安花園」、「家在e起」一樣，大致符合104年房價開始翻轉之趨勢，101年~102年其房價年均成長率高達132.01%，惟考量該社區係101年9月建築完成，故101年之所登錄之實例應多屬預售時期便已售出，故相較於102年之成交實例，其成長幅度不宜單單視為101年至102年一年間之增長，102年至103年間則約118.20%之漲幅，同樣地，惟104年開始，其成長幅度從118.20%大幅下降，僅剩100.35%，而105年之成交實例相較於104年則是持續微幅下修為97.76%。

　　整體而言，就該社區之成交單價所顯示之資訊，其房價依目前看來係維持在103年~104年間之成交水準。

以上便是本所針對台中十期重劃區內的三棟住家大樓，其自101年來迄今實價登錄案例之成交價格做一簡單的整理及分析，另就本次所選取之這三棟住家大樓分析結果整理如下表：

由上表我們可以看到各社區就「相較前一年之年均成長率」都在103年達到最高(水悅私塾102年之成長率已在前述文中說明，在此不再予以贅述)，而在104年，相較於過去每年動輒10%~20%之漲幅，幾乎可以說是毫無增漲甚或有點負成長的跡象，而在105年，其平均成交單價價格則是更進一步持續向下修正，原則上大致符合目前所認為房價在下跌或是緩著陸的說法。

另在此一提的是以當地平均三房含車位之坪數約略在42~50坪間，惟因並非在雙北，總價範圍則約主要坐落在700萬~850萬間，如以750萬為例，自備款三成為225萬，貸款則為525萬，依目前房貸利率1.8%計算，每個月所需償付之本利約26,000元/月，如以雙薪家庭月收入80,000元計算，約莫等於家庭所得1/3，應尚屬多數家庭應可負擔之範圍，故就部分對房地產看空者所常提及之房價應該要腰斬或是以開價之三成去談之說法，單就此區域或台中市而言，機率應不太大。

最後在此跟各位朋友提醒的是本次之案例統計，礙於現實人力或個資法之限制，實無法針對每一個別實例之樓層、室內裝潢狀況、採光通風等眾多個別狀況進行交叉分析，故本次針對成交單價及年均成長率之分析係作一簡略之評估與分享，僅供各位參考。

接連這幾週電子報針對十期重劃區住家大樓行情走勢之分享與看法到此大致告一段落，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！