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華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 出租人將房屋出租了，除隔年要申報房屋租賃所得外，另還牽涉到租賃稅、健保補充保費；稅金該由出租人繳納亦或由承租人繳納；租賃契約上的租金是含稅或是不含稅，皆有待租賃雙方於簽訂租約時約定清楚，以免造成誤會。本期即將租賃所牽涉的費用及稅金整理說明給各位讀者詳知。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
依所得稅法子法各類所得扣繳率標準第2條規定：「納稅義務人如為中華民國境內居住之個人，或在中華民國境內有固定營業場所之營利事業，按下列規定扣繳：…第五點、租金按給付額扣取百分之十。…」。 另同法第13條規定：「中華民國境內居住之個人如有第二條規定之所得，扣繳義務人每次應扣繳稅額不超過新臺幣二千元者，免予扣繳。…」。 依上所定，若出租之租金額未達2萬元者，不用預先扣取10%的租賃稅，但若租金額達2萬元以上者，則應按規定扣取10%的租賃稅。
依健康保險法第31條規定：「第一類至第四類及第六類保險對象有下列各類所得，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。但單次給付金額逾新臺幣一千萬元之部分及未達一定金額者，免予扣取：…第六點；租金收入。…」。 另在全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第4條規定：「扣費義務人給付本法第三十一條第一項各類所得時，其單次給付金額達新臺幣二萬元者，應按規定之補充保險費率扣取補充保險費，並於給付日之次月底前填具繳款書，向保險人繳納。…」。 依上規定若單次給付金額達新台幣二萬元者，應依法繳納1.91%(105年1月1日起)的健保補充保費。
楊先生有一店面，預計每月出租5萬元給A公司來做店面使用。A公司說明，訂約後的租金，要扣除租賃稅10%及1.91%的健保補充保費，實際上每月支付給楊先生的租金為44,045元。楊先生有些不懂，特來詢問，關於出租房屋稅的計算方式。
關於個人將房屋出租，其該有的稅賦，整理如下： (一) 個人出租給個人： 假設月租5萬元來計算，租約簽定每月租金： 50,000元 年租金收入：50,000*12=600,000元 隔年5月申報綜合所得： 租賃所得：租金收入600,000元*(1-43%) = 342,000元 注意： ※43%為租賃必要的損耗及費用。規定在每年「一百零五年度財產租賃必要損耗及費用標」。 ※個人出租給個人無健保補充保費的問題。 (二)個人出租給公司： 應由「公司」每月支付給「個人」的房租中先預扣10%的稅金，公司再將預扣之稅款，在每月10日之前繳納給國庫。 在隔年一月底之前，「公司」必須依規定填寫扣繳暨免扣繳憑單，向稽徵機關申報，並將扣繳憑單送交給您。 而您在申報個人綜合所得稅時，也必須依據扣繳憑單上的「租金收入」及「扣繳稅款」納入您個人綜合所得中申報。 當然，「扣繳稅款」因為是您預繳的稅款，所以可以自您每年應納稅額中再做扣除。 健保補充保費係在單次給付租金金額達新臺幣二萬元者，應按規定之補充保險費率扣取補充保險費，並於給付日之次月底前填具繳款書，向保險人繳納。其費率為1.91%。 所以，一般來講在訂定租約時，事先約定每月的租金費用是要『含稅』或『不含稅』 注意： ※10%規定在「各類所得扣繳率標準第2條」。 ※超過2萬才要扣繳，規定在「各類所得扣繳率標準第13條」。 ※個人出租給公司扣繳及費率如下： (1)二萬元以上。全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第4條。 (2)費率：1.91%(105.1.1起) 。健康保險法第33條。 現假設月租5萬元來計算，分別說明『含稅』或『不含稅』： 1.含稅： 所謂含稅，意是說月租5萬元，包含房客每月要幫您代扣的10%租賃稅及1.91%的健保補充保費。 租約簽定每月租金： 50,000元 每月實拿的租金：50,000元*｛1－（10%扣繳率＋1.91%補充保險費率）｝=44,045元 扣繳憑單的租金收入：50,000*12=600,000元 扣繳稅款：5,000*12=60,000元 健保補充保費：50,000元*1.91%*12月=11,460元 隔年5月申報綜合所得： 租賃所得：租金收入600,000元*(1-43%) = 342,000元 預繳之扣繳稅款5,000*12=60,000元，可自該年度應納之所得稅中扣除。 2.不含稅： 所謂不含稅，意是說月租5萬元，要實拿5萬元，不包含房客每月要幫您代扣的10%租賃稅及1.91%的健保補充保費。相對的表示，租金必須提高！ 租約簽定每月租金： 50,000元÷｛1－（10%扣繳率＋1.91%補充保險費率）｝=56,760元 每月實拿的租金：56,760 *｛1－（10%扣繳率＋1.91%補充保險費率）｝= 50,000元 扣繳憑單的租金收入：56,760元*12月=681,120元 扣繳稅款：56,760元*10%*12月=68,112元 健保補充保費：56,760元*1.91%*12月=13,009元 隔年5月申報綜合所得： 租賃所得：租金收入681,120元*(1-43%) = 388,238元 預繳之扣繳稅款56,760元*10%*12月=68,112元，可自該年度應納之所得稅中扣除。
台灣的稅制往往散至各處，非專業人士往往無從檢視，遂常有漏稅漏報等情事發生。有時客戶並非故意要逃漏稅，而是對相關的法令並不熟悉所致。 台灣目前出租的房屋很多，出租的亂相亦層出不窮，真有賴政府提出一部租賃專法，將相關的出租管理規定，相關稅賦法令納入管理，民眾亦有清楚的法令可查詢依法繳稅。 ※以上結論僅就本案之基本資料及文中所說明之條件進行試算，因每個個案其狀況不一樣，計算之金額及建議僅提供參考，若有疑問仍應請教專業之地政士(代書)。
以上資料來源參考： 1. 鄭志明 不動產估價師/地政士 http://a0936151681.blogspot.tw/2017/07/blog-post.html
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