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華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：前期介紹「容積代金估價報告書範本」中比較法估價常見之問題，本期節錄「容積代金估價報告書範本」中，價格日期調整後之代金評估，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
一般在都市設計審議送件時，如涉及容積移轉，審議機關也會同時委託估價師進行容積代金評估，故都市設計審議送件日(以下簡稱送件日)即為容積代金評估之估價日期，而在都市設計審議核定後，確定實際容積設計等相關事項後，則以都市設計審議核定日(以下簡稱核定日)作價格日期調整後之代金金額。
在「容積代金估價報告書範本」第58頁以後，為規範價格日期調整後之代金評估方式，其過程如下(下面為設計數據)： (一) 價格調整日期：民國105年XX月XX日(都市設計審議核定日) (二) 含容積移入之土地開發分析價格 1.開發後總銷售金額調整：參考臺北市住宅價格指數，送件日住宅價格指數為115.00，核定日住宅價格指數為110.00，故總銷售金額調整率為110.00/115.00＝95.65%。 2.開發成本調整： (1)營造費用：參考臺北市營造工程物價指數中建築工程類，送件日指數為98.00，核定日指數為97.00，故營造施工費調整率為96.00/98.00＝97.96%。 (2)間接成本：以價格日期調整前相同比例訂之。 (3)資本利息：以核定日當時五大銀行平均一年期存款利率評估自有資金利息利率；以核定日當時五大銀行平均基準利率評估融資資金利息利率，假設自有資金利息利率：1.13%；融資資金利息利率：2.69%；資本利息年利率：2.07%。 (4)開發利潤率：以價格日期調整前相同標準訂之。 (5)依「容積代金估價報告書範本」第36頁含容積移入之土地開發分析價格表格式，修正價格日期調整後之土地開發分析價格。 (三)未含容積移入之土地開發分析價格 1. 開發後總銷售金額調整：參考臺北市住宅價格指數，送件日住宅價格指數為115.00，核定日住宅價格指數為110.00，故總銷售金額調整率為110.00/115.00＝95.65%。 2. 開發成本調整： (1)營造費用：參考臺北市營造工程物價指數中建築工程類，送件日指數為98.00，核定日指數為97.00，故營造施工費調整率為96.00/98.00＝97.96%。 (2)間接成本：以價格日期調整前相同比例訂之。 (3)資本利息：以核定日當時五大銀行平均一年期存款利率評估自有資金利息利率；以核定日當時五大銀行平均基準利率評估融資資金利息利率，假設自有資金利息利率：1.13%；融資資金利息利率：2.69%；資本利息年利率：2.07%。 (4)開發利潤率：以價格日期調整前相同標準訂之。 (5)依「容積代金估價報告書範本」第48頁未含容積移入之土地開發分析價格表格式，修正價格日期調整後之土地開發分析價格。
(四)價格日期調整後容積代金 1.依都市設計審議送件日之價格日期：民國104年XX月XX日 所評估之含容積移入之接受基地價格為新台幣9,560,000,000元整；未含容積移入之接受基地價格為新台幣9,440,000,000元整；兩者之差額為新台幣120,000,000元整。 2.依都市設計審議核定日之價格日期：民國105年XX月XX日 所評估之含容積移入之接受基地價格為新台幣9,300,000,000元整；未含容積移入之接受基地價格為新台幣9,160,000,000元整；兩者之差額為新台幣140,000,000元整。 3.價格日期調整率 ＝ 140,000,000/ 120,000,000＝ 117%。 (假設價格日期調整前之容積代金評定金額125,000,000元。 4.價格日期後之評定金額 ＝ 125,000,000 × 117% ＝ 16,750,756元。
這幾期電子報介紹「容積代金估價報告書範本」中在實務上常見問題與釋疑，土地開發分析法的部分有容移前後土地開發年數相差1年、資本利息綜合利率計算應分土地與建物開發年數及利潤率的級距判斷；比較法的部分有個別因素的定量分析及法定容積調整率；而本期有關容積代金調整後為增加或減少，非單與房價上升或下跌呈正相關，因為土地價格影響因素除總銷金額外，依估價範本亦要求檢討總成本，包括造價、利息、利潤率等相關因素，土地開發分析法公式：土地價格＝銷售金額÷(1+利潤率)÷(1+綜合利率)-總成本，故銷售金額下跌會造成土地價格下跌，而成本下跌則為造成土地價格上漲，利息、利潤率下跌亦會造成土地價格上漲。以上幾期為筆者相關經驗分享，若有不同見解尚請不吝指正。
容積代金估價報告書範本來源參考： http://www.udd.gov.taipei/pages/detail.aspx?Node=35&Page=1305&Index=4
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