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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：前期介紹「都市更新報告範本」第19頁中，各宗地劃分方式以及第44、45頁中合法建物所有權人價值評估方式。本期介紹「都市更新報告範本」第36、37頁中，同一張建築執照或使用執照下的區分所有建物，各戶土地持分面積與建物持分面積兩者比例若明顯不相當估價方式，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

同一張建築執照或使用執照下的區分所有建物，各戶土地持分面積與建物持分面積兩者比例若明顯不相當估價原則：

1.界定合理土地持分面積

(1) 合理土地持分面積之推算應以該社區登記情況為原則考量，社區登記情況若無邏輯性可依循，則以專有建物面積比例推算之。

(2) 車位的合理土地持分之推算應以該社區登記情況為原則考量。

(3) 同一張建築執照或使用執照下有多筆土地，原則上各區分建物所有權人均應持分各筆土地面積，且持分比例相同；但各筆土地持分面積加總與建物持分面積，各區分建物所有權人之比例關係均相同，此情況亦為合理。

2.評估土地使用權價值

(1) 計算土地差異面積及地價總額，並合理拆算『使用權價值』與『所有權價值』。

(2) 聯合貢獻土地價格：依不動產估價技術規則125條拆算全棟房地價格所得之土地貢獻價格。

(3)建議評估步驟

於各區分所有建物合併前土地權利價值中進行找補。

步驟一：先進行區分建物土地持分分配合理性評估

步驟二：評估合理土地持分下房地總價

步驟三：採不動產估價技術規則125或126條進行土地權利價值計算

步驟四：依土地使用權價值進行土地差異價值找補

區分所有建物土地持分面積比例通常與建物面積比例相當。舉下列表格例子說明，某棟5樓公寓1~5樓分別為甲~戊所有，建物面積分別為65、70、70、70、45坪，比例為20%、22%、22%、22%、14%，此時土地持分面積通常也會呈現上述比例。

惟早期建物常有土地持分比例不同之情形，此時因立體地價化過程中算出來的土地價值是合理土地持分面積之價值，若「實際土地持分面積」小於「合理土地持分面積」，應扣除差額部分(找補金額為負值)；若「實際土地持分面積」大於「合理土地持分面積」，應找補給都市更新權利人(找補金額為正值)。範例如下：

(前述步驟三)各區分所有建物之土地使用權利價值＝土地權利價值－合法建物權利價值，除上土地面積即為土地權利價值扣除合法建物權利價值之單價。99,000,000 元 / 37 坪＝ 2,700,000 元/坪。

(前述步驟四)將「實際土地持分面積」－「合理土地持分面積」之差額乘上述單價即為找補金額。最後各區分所有建物之土地使用權利價值加計找補金額即為找補後各區分所有建物之土地使用權利價值。

區分所有建物通常各樓層公設比應相當。舉下列表格例子說明，某棟5樓公寓1~5樓分別為甲~戊所有，建物面積分別為65、70、70、70、45坪，假設該棟公寓公設比30%，其各樓層公設比應皆為30 %。

惟早期建物常有公設持分比例不同之情形，立體地價化過程中是用實際公共設施面積計算各樓層價值，若「實際公共設施面積」大於「合理公共設施面積」，應扣除差額部分使最終結果為合理公設面積價值(找補金額為負值)；若「實際公共設施面積」小於「合理公共設施面積」，應加上差額部分使最終結果為合理公設面積價值(找補金額為正值)。範例如下：

平均建坪單價＝建坪總價，除上建物面積。

329,500,000 元 / 320坪＝ 1,029,688元/坪。

將「合理公設面積」－「實際公設面積」之差額乘上述單價即為找補金額。最後建坪總價加計找補金額即為找補後建坪總價。

十分鐘～搞懂都市更新報告範本(一)、(二)主要介紹都市更新報告範本中對於估價時遇到特殊情形下之作業規範。範本中第44、45頁的「權利變換關係人權利價值評估」及第18~21頁「原容積或其他獎勵容積調整率」等特殊情形我們將於後期中擇期介紹。

都市更新範本來源參考：

台北市都市更新處> 首頁 > 便民服務 > 下載專區 > 更新事業科 > 「臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」

http://uro.gov.taipei/ct.asp?xItem=127386393&ctNode=84836&mp=118011