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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：前期56~58期介紹都市更新估價，167、168期介紹都市更新權利變換，本篇將節錄「都市更新報告範本」中，關於估價作業常見之問題，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

估價技術規則中，第124~128條共7條條文為都市更新及權利變換相關規定條文，在厚厚一疊都市更新報告中，這些條文是無法概括規定報告書完整輪廓的，所以不動產估價師全國聯合會制定了「六號公報-都市更新報告書」，做為都市更新估價之範本，使都市更新估價之進行有所依據及審查有共同基準，並於103年7月及105年3月15日都市更新會通過修訂版本，修訂重點在於更新前所遇到的問題，制定統一作業方式。

「都市更新報告範本」第19頁中，對於更新單元內各宗土地劃定方式如下：

1.毗鄰數筆土地為同一所有權人情況下，得視為同一筆土地。

2.更新前數筆土地上有建物，且為同一張建築執照或使用執照時，原則得視為同一筆土地，惟若因之顯失公平者，可不視為同一筆土地，並應於估價條件中敘明。前項視為同一筆土地前提下進行估價時，各筆土地地籍線已依據地上建築物之座落位置進行分割，得就該同一筆土地所得合併後土地地價，考量各宗土地個別條件分算地價之。

3.其他由委託人提供之劃分原則。

4.上述劃分原則因事關權利人權利價值甚大，應向委託人說明並提供經確認之書面資料後，載入估價條件中。

從之前電子報之介紹，都市更新就是按土地所有權人、合法建物所有權人、實施者等按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金，故更新前各宗地的劃定方式影響權利價值之分配。

我們用以下假設圖來做解釋，內為都市更新單元，若為同一張建築執照，評估更新前各宗地權利價值時，152、153地號等2筆土地就視為同一塊地評估；若為同一所有權人，評估更新前各宗地權利價值時，162~167地號等6筆土地則視為同一塊地評估；其餘地號土地則分別評估。

「都市更新報告範本」第44、45頁中，對於合法建物所有權人價值計算方式如下：

1.合法建物所有權人價值評估應由委託人先確定估價條件與原則，估價條件應包括：

(1)地上建物剩餘經濟耐用年數，視實際狀況認定之。

(2)若現況未支付地租者則不予計算，若有約定地租者，從其約定。

2.合法建築物所有權人權利價值評估

合法建築物所有權人權利價值，應分為區分所有建物及非區分所有建物

兩種態樣

(1)非區分所有建物

步驟一：先以不動產估價技術規則第31、32條或第47條評估合法建物使用土地之收益價格(但不含期末處分價值)，再以該收益價格扣除建物殘餘價值所得結果。

步驟二：將步驟一所得結果除以各該土地合併前土地價格所得之比率。

步驟三：將該比率乘以合併後土地價格，作為合法建築物所有權人權利價值。

(2)區分所有建物(有屋無地，部分建物所有權人未持有相對應的地號) ：參考下列不動產估價技術規則第126條之2。

權利變換前地上有區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產權者，其土地權利價值計算方式如下：

1.該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者，依第一百二十五條或第一百二十六條計算其對應區分所有建物之基地權利價值，再扣除該合法區分所有建物權利價值。

2.該基地所有權人持有之土地持分無法確認其對應之區分所有建物者，依下列方式計算：

（1）依第一百二十五條或第一百二十六條計算同一建築基地平均單價。

（2）前目平均單價乘以無持分建物權屬之基地持分面積。

（3）計算地上建物全棟之權利價值。

（4）前目乘以無持分建物權屬之基地持分比例。

（5）第二目扣除前目之餘額。

前項無持分建物權屬之基地所有權人與其地上建物所有權人自行協議者，依其協議辦理。

首先看到非區分所有建物合法建築物所有權人權利價值為收益價格扣除建物殘餘價值，此時剩餘經濟耐用年數則決定收益期間及建物殘餘價值，故要把剩餘經濟耐用年數寫入估價條件中。

以估價技術規則第31、31條(折現現金流量分析法)及第47條(一定期間收益價值)推算出收益價格後扣除建物殘餘價值。

假設合法建築物之建物剩餘經濟耐用年數10年，建物殘餘價值200,000元，有效總租金每年為100,000元，收益資本化率為2%，則收益價格p公式如下：

合法建築物所有權人權利價值則為898,000 元－200,000 ＝ 698,000元

區分所有建物合法建築物所有權人權利價值計算方式有兩種，一種為可確認其對應之區分所有建物者，直接以聯合貢獻拆出土地與建物權利價值；一種為無法確認其對應之區分所有建物的就較複雜，我們以下列表格對照前述法條就比較清楚了。

本期介紹都市更新估價中，各宗地劃分方式以及合法建物所有權人價值。下期介紹「都市更新報告範本」第36、37頁中，同一張建築執照或使用執照下的區分所有建物，各戶土地持分面積與建物持分面積兩者比例若明顯不相當估價方式。

都市更新範本來源參考：

台北市都市更新處> 首頁 > 便民服務 > 下載專區 > 更新事業科 > 「臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」

http://uro.gov.taipei/ct.asp?xItem=127386393&ctNode=84836&mp=118011