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華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：在上一週的電子報，我們聊到了關於法定地上權在民法中的相關規定，接下來本週就讓我們針對這些規定，在實際生活中可能會遇到之疑慮或發生之爭議進行說明與討論。
首先我們先針對民法838-1條跟民法876條做個說明： ◆民法838-1條 『土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。 前項地上權，因建築物之滅失而消滅。』
以上圖為例，房子A及土地B原本都屬某甲所有，某一天，某甲因為欠信用卡費，被銀行聲請拍賣，結果由某乙拍得房屋A，某丙拍得土地B，這時候某乙跟某丙視為已有地上權之設定。又或如果僅以建物A為拍賣由某丁拍得，土地B仍為某甲所有時，某甲與某丁視為已有地上權之設定，反之如果僅以土地為拍賣由某丁拍得，建物仍為某甲所有，某甲與某丁亦視為已有地上權之設定。 只是上述規定成立之要件便是因強制執行之拍賣時土地跟建物必須是同屬於一人所有，方能有上述「視為已有地上權之設定」之適用。如果自始房子跟土地便非同屬一人，某甲與某乙分別持有土地及建物，同樣地，某一天，某乙因為欠信用卡費，被銀行聲請拍賣，結果由某丙拍得房屋，此時某甲與某丙間則無「視為已有地上權之設定」之適用，如下圖所示：
那至於某甲與某丙間之關係，當視某乙當初何以在某甲土地上蓋有房屋並取得所有權！係為有償租用？無償借用？有無訂定租賃契約？有無設定地上權？某丙可否沿用契約？皆需視個案情形進一步研判，其關係存否不一而是；惟因已非為此篇討論範疇，故不再於此贅言。
◆民法876條
『設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。 設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。』
如上圖，在設定抵押權時，房屋A、土地B同屬某甲所有，僅以房屋A為抵押時，在拍賣抵押物(即房屋A)時，某甲與某乙間，視為已有地上權之設定。如果房地一起抵押，在拍賣時拍定人卻各異，則房屋A與土地B之各自拍定人間亦視為已有地上權之設定。 同理，上述規定成立之要件有二： (一)設立抵押權時，土地及建物皆為同一人所有 (二)設立抵押權時，建物需已存在 (三)因實行抵押權拍賣抵押標的物導致土地與建築物所有人各異 以最常見的法拍屋舉例來說： 某甲將土地設定抵押權後，再將坐落於土地上之未辦理建物所有權第一次登記之建物出賣給某乙，今天因無法還錢，抵押權人聲請法院拍賣土地，而你標到了，你可以要求某乙拆屋還地嗎？ 就上述情形來說，由於設定抵押權時，土地與建物都已存在且同屬某甲所有(即使未登記也還是屬甲所有)，且也是因實行抵押權拍賣抵押標的物導致土地與建築物所有人各異，惟這邊要提醒各位朋友注意的是，本實例中之建物雖未登記，但目前實務上之見解，建物登記與否並非為成立要件，雖然在此例中某乙僅對建物有事實之處分權(因為未登記，所以沒有所有權，但因某甲已賣予某乙，故某乙有事實上之處分權)，但在法律上房屋之所有權仍屬原始建造人某甲所有，某甲對土地之拍定人自可主張法定地上權，而某乙則可依買賣關係，依民法第242條之規定代位某甲行使法定地上權。
◆民法927條第3~5項
『典物為土地，出典人同意典權人在其上營造建築物者，除另有約定外，於典物回贖時，應按該建築物之時價補償之。出典人不願補償者，於回贖時視為已有地上權之設定。 出典人願依前項規定為補償而就時價不能協議時，得聲請法院裁定之；其不願依裁定之時價補償者，於回贖時亦視為已有地上權之設定。 前二項視為已有地上權設定之情形，其地租、期間及範圍，當事人不能協議時，得請求法院以判決定之。』
以上圖為例，某乙支付典價，取得某甲土地A之典權，獲得使用收益之權，且經過某甲之同意，在上面蓋了一棟房屋B，在典權約定期間屆滿回贖時，某甲除需支付當初某乙之原典價外，尚需就房屋B給予時價補償，如果某甲有不願補償、或時價不能協議或不願依裁定之時價補償者，這時便視為已有地上權之設定。 同樣的，上述規定仍有成立之要件： (一)出典人同意典權人在其上營造建築物 (二)無另外之約定 (三)出典人不願補償、時價不能協議或不願依裁定之時價補償者
以上便是本週電子報針對現行民法規定「法定地上權」，其實際生活中可能會遇到之疑慮進行說明，最後這邊要說明的是由於「法定地上權」是基於法律規定而取得，故依民法第759條規定：『因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。』換句話說，「法定地上權」無需登記即生效力，惟如欲處分該物權，仍需先經登記，藉以落實登記之公示性。 上述內容之說明如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝。
以上資料來源參考： 1.全國法規資料庫http://law.moj.gov.tw/Index.aspx
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