華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報 主題： |
十分鐘搞懂～時效取得地上權 |
前言：民國105年05月29日新北市一家五口出門吃早餐，返家時發現房子疑似被建商強拆，讓屋主相當傻眼，也讓民眾關注此事件，假設真為建商所為，即使建商已取得建照，也無權強拆房子，應負起刑事及民事責任，另一方面，屋主並無土地所有權，因此是否有取得地上權也是重要的癥結點，對於早期的房屋，大多屋主對於辦理所有權第一次登記之觀念不足且不重視，導致常有此爭議。本篇將簡單介紹時效取得地上權，提供民眾確保自身權益，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
時效取得地上權 |
(一)法源：
首先按佔有人以行使地上權的意思，和平、繼續、公然以有建築物、工作物或竹木為目的，而使用他人的土地，經過法定期限（於開始時為善意並無過失者，須和平繼續行使十年；如占有之始非基於善意，即須和平繼續行使二十年）完成時效後，得依民法第七七二條準用民法第七六八條至七七一條規定，向登記機關請求登記為地上權人。日前實務上辦理時效取得地上權登記，係依土地第五十四條及土地登記規則第一一八條規定辦理。
(二)未取得地上權：
因時效而取得地上權之人，只是擁有此請求權而已，並非當然取得該不動產之地上權，在未依法登記為地上權人以前，佔有人仍不得據以對抗土地所有權人，而謂其非無權占有。假設佔有人雖已因時效而取得地上權之登記請求權，在未依法請求登記為地上權登記以前，如土地所有權人本於所有權之權能，依民法第七六七條規定，請求佔有人拆屋還地，佔有人仍不得據以對抗土地所有權人，此時佔有人即會遭受拆屋還地的判決。
(三)以取得地上權：
佔有人因時效而取得地上權登記，以已具備時效取得地上權之要件(可參照時效取得地上權登記審查要點)，向該管地政機關請求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院應就佔有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。故如佔有人主張因時效而取得地上權登記為請求權，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請求為地上權登記，地政機關受理後，經土地所有權人於土地法第五十八條所定公告期間(不得少於十五日)內提出異議，地政機關乃依同法第五九條第二項規定予以調處，嗣土地所有權人不服調處，於接到調處通知後十五日內提起訴訟，請求其拆屋還地，此際受訴法院即應就佔有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上之裁判。如法院認佔有人已具備時效取得地上權之要件，法院即會駁回土地所有權人請求佔有人拆屋還地的請求。
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二、 |
後續發展 |
政府單位經清查後，發現屋主沒有土地及房屋所有權狀，對於此類房子有幾項作法，如通報該縣市工務局，將會排期程拆除。但民國98年6月以前的違章建築，除非嚴重違反公共安全，不然會先列案管理，對於98年6月以後的違建才會後建先拆，本案適用於民國98年6月以前的違章建築。
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三、 |
結論 |
以未有其他約定之契約情形（如早期友人間借地蓋屋，有約定無期限或至房屋倒塌為止等）來看，佔有人無權占用土地，為建屋居住數十年，在佔有人未依法請求為地上權登記前，如土地所有權人先向法院起訴請求佔有人拆屋還地，佔有人即不得以時效而取得地上權為理由，而主張非無權占有，亦即法院將會判決土地所有權人勝訴，佔有人應拆屋還地。
如佔有人先向地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理後，地所有權人縱使依法提出異議或向法院起訴請求拆屋還地，此時，法院仍應審酌佔有人是否具備時效取得之要件，如法院認定符合時效取得地上權之要件者，地所有權人拆屋還地的請求會遭駁回。當然，如法院認定佔有人不具備時效取得之要件時，法院仍會認准許地所有權人請求拆屋還地的請求。
上述情形，可看出佔用人與土地所有權人間對於地上權時效取得之差異，當民眾對於自身不動產有此疑慮時，應盡快處理，可別讓自身的權益受損！
以上資料來源參考：
1. 時效取得地上權登記審查要點
