華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報 主題： |
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前言：在本所於民國104年3月發行之第209~212期之電子報中，主要係因「土地徵收補償市價查估辦法」修正全文 33 條於民國104年3月1日施行，而轉眼間修正後之條文施行至今也已經一年了，惟即便是修正後之條文，在實務上仍有其不足或不週之處，以下便針對地價區段劃分、修正邏輯僵化、案例選取原則、宗地個別因素清冊之填載與審議等不同之面向，就目前實務操作上之現況及可能常發生之爭議或疑慮，作一簡略之說明與看法分享。
本週將先為大家針對地價區段劃分之面向說明，下兩週則陸續針對其他面向逐一介紹，期許接下來的介紹能讓大家對本次「土地徵收補償市價查估辦法」常見之爭議有所認識，惟如有任何錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
地價區段劃分之爭議 |
(一)被徵收土地本身之區段劃分原則
首先，我們來看看第一個例子，有筆徵收地位置如下圖：
緊接著從下圖，我們可以看到被徵收地本身被劃分為兩個地價區段。
其造成被徵收地劃分成兩個地價區段之原因，主要係因臨路條件差異造成(店面效益、道路寬度等)，由於當地發展之現況差異，是以無論是其毗鄰之非公共設施保留地地價區段或被徵收地地價區段，都應該依其現況予以做出區分。
(二)毗臨非公共設施保留地之劃分原則
首先，我們來看看第二個例子，有筆徵收地位置如下圖：
而從下圖我們可以看到，其毗臨非公共設施保留地之地價區段因應兒童遊樂場的位置而有著兩種劃分方式，但是何以有這樣的差異呢？
讓我們緊接著看看下面兩張圖，或許各位朋友會比較有概念！
看到上述圖示，各位朋友或許應已看出何以如此劃分，由於目前實務上之作法，公共設施用地區段之劃分通常還是歸屬到毗鄰之一般分區(如住宅區、商業區等)，故以本實例之兒童遊樂場而言，其區段劃分之歸屬通常係以其毗鄰區段之地價分布情形做為依據，需因時因地制宜，正因每筆徵收地所毗鄰之非公共設施保留地區段，其土地利用之發展現況不一而是，其歸屬當視當時當地之土地利用現況做出合適之判斷。
(三)現行法規與實際情況可能衝突之處
再來，我們來看看第三個例子，有筆徵收地位置如上圖：
從法令規定來看：
★土地徵收補償市價查估辦法第10條第1項節錄
『劃分地價區段時…，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。 』
依本案發展現況看來，由於是否正臨主要道路的關係，其工商活動、房屋建築現況、土地利用現況等情形的確造成其地價有所差異，是以其區段分劃為臨主要道路與否似無不妥，故本實例其被徵收地之地價按毗鄰各非公保地區段地價乘以各區段線長度，再除以總長度之加權平均計算結果約為23萬/㎡，如下圖所示：
從實際情形來看：
但是從實際面來看，臨主要道路之地價區段其所選取之比準地為25萬/㎡，從地籍資料及發展現況可以發現其與被徵收地十分相似，就一般估價之相互取代性來說，兩者應在伯仲之間；而對一般民眾來說，政府今天要來徵收私有地，沒多貼補一些錢就算了，現在對面的土地(即比準地)，無論從臨路、面積、地形等條件幾乎一模一樣，查估單位估25萬/㎡，而政府今天卻想用更低的金額23萬/㎡來徵收，豈不惹民怨？從這角度來看，似乎第二個地價區段之劃法應更適合？詳如下圖：
為何差別這麼大？何以不同地價區段的劃分將造成被徵收地之地價差異這麼大？今天從法規來做，卻得到了一個與實際情形不盡符合的窘境，依法行政換來了一個不合常理也不得民心之結果，而合理也兼顧民心之方法卻落得違法之虞？
以上便是本週電子報針對現行「土地徵收補償市價查估辦法」中，在實際案件操作中「地價區段劃分」之說明，接著下一週則是針對「修正邏輯僵化」之內容做一分享，敬請各位朋友期待。
以上資料來源參考：
1.內政部土地徵收補償市價查估作業手冊(104年3月版)
2.全國法規資料庫http://law.moj.gov.tw/Index.aspx
