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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：前篇已針對其他國家之社會住宅作初略說明，本篇則接續針對社會住宅所引發之社會議題作探討。在政府推動社會住宅同時，也面臨到附近居民反對抗亦，認為「社會住宅會導致房價下跌」、「居住環境品質不佳」、「犯罪溫床」等等原因，因此本期針對一般大眾最為關切社會住宅疑慮作說明，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。

現階段在推行社會住宅政策，面臨最大問題莫過於設置地點附近居民反彈，在一般民眾觀念裡，仍停留在社會住宅等於早期興建國宅，普遍有居住品質不佳、環境髒亂、犯罪溫床等同於貧民窟之刻板印象，因此居民通常只要聽到社會住宅如果要興建在自家附近，必定傳出反彈聲浪，如同之前台北市捷運聯開宅當社會住宅後，住戶擔憂房價下跌，甚至要在出租戶與住戶間築起「貧富牆」，「築牆隔離社會住宅用戶」、「房價跌了要政府賠償」等說法讓爭議再度升溫。

但是社會住宅真的會如同居民所擔心的，導致周邊房價下跌嗎?首先我們就社會住宅與一般建商興建出售住宅來看，社會住宅是專供出租之用，並不出售，與一般建商興建出售住宅明顯係屬不同，就供需層面來看兩者亦屬於不同的供需層面，難有互相影響之說。而實價登錄數據也指出，自西元2012年到2014年期間，台北市每一處公營住宅周邊房價，皆呈現上漲趨勢，甚至有漲幅超過2成，自然「社會住宅會導致房價下跌」的說法無法成立。

此外居民擔心的問題，就是社會宅的租戶素質會影響房價，不可否認的承租戶在維護居住品質心態上不若屋主這麼強烈，通常承租戶會抱持著「反正房子不是我的，我隨便使用也沒關係」較為消極方式維護居住品質。但就筆者過去經驗來看，會發生承租戶不配合社區管理方式，通常屋主有一半責任，如果屋主有確實善盡維護及管理居住品質的責任，承租戶多半願意配合，也較不會發生承租戶被社區視為惡鄰居等負面印象，因此以社會住宅來看，屋主為政府公部門，應配合制訂相關社區管理公約及罰則，且配合私人物業管理公司負責管理，避免過去國宅管理不當方式。如果公部門能在管理上提供更好的居住品質，降低居民的疑慮，或許再未來推動社會住宅上能有更大助力。

那社會住宅對於租屋市場來說可以說比較有相關，但是對於租金行情市場是否導致租金下跌?如就租金來看台北市政府的社會住宅租金號稱是市價七到九折，但不少人認為價格並不便宜，莫說社經地位弱勢者無法負擔，就連市長柯文哲也公開表示，對絕大多數初入社會年輕人來說，價格仍偏高。換言之社會住宅所提供之租金已作出市場區隔，需要符合一定的經濟能力才能負擔，加上現階段社會住宅戶數少，對於租金市場行情實難有顯著影響力。

承如前述，假設社會住宅如有良好及完善的管理方式，進而提升生活品質，吸引更多人接受社會住宅，反而能提升周邊整體房價及租金水準，消除居民對於社會住宅之負面印象。

現階段社會住宅對於居民來說有很大的錯誤認知及偏見，造成推動社會住宅的阻力；惟就筆者認為，公部門應該提出更多後續維護管理計畫，來化解居民對於社會住宅之恐懼，以利該政策之執行。

礙於篇幅，僅能針對現階段一般大眾最為關切社會住宅疑慮作一簡單說明，日後如有任何相關訊息仍將持續為大家作一介紹。