華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
|
週報 主題： |
十分鐘搞懂～防災型都更 |
前言：民國105年02月06日清晨發生一場芮氏規模6.4的高雄美濃地震，震出全台灣民眾對於震災的恐慌，政治人物、電視名嘴及民眾紛紛將情況類比台灣，一再強調並審思當台灣發生如此大震於重要都會區時，災情嚴重將令人難以想像，各界皆呼籲政府應擬定未來防災作為，從中產生出「加速推行防災型都更」此議題，「都更」即「都市更新」的簡稱，將老舊的區域建築物透過拆除重建、就地整建或者加以維護，提升公共安全及居住環境品質並使市容變新，並依照都市更新條例施行。本篇將簡單介紹何謂防災型都更及其影響，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
|
一、 |
起源 |
防災型都更為前內政部長李鴻源所拋出之議題，亦希望藉由容積獎勵的誘因提高以推動防災型都更，在法源上，並無防災型都更這樣的名詞，此依據應為都更條例第七條中所指出，主管機關可基於災防與災損考量，訂定都更計畫，因此防災本就是都市更新的目的之一，並非新興概念，防災本就是都市更新的原則之一，換言之，所有的都市更新都是防災型都更。
除非未來依此條款另立『防災型都更施行細則』，否則防災型都更便與一般都更無異，並無依據獲得比一都更案更多的容積獎勵，因此若要政府力推防災型都更，修法絕對是勢在必行。
|
二、 |
影響 |
此議題中都市更新的目的是防災，故應以災害潛勢區為推行重點，但放眼現今各都更案，是位在災害潛勢區的多，還是以市中心土地利益較高的地方為多？重點顯而易見，因此若想以高容積獎勵來實踐防災型都更，就必需嚴格規範推行區域，避免建商以防災之名，在非災害潛勢區取得高容積炒作房地產。
因此，民眾要知道哪裡為災害潛勢區為首要重點，當民眾得知自身的老舊社區位處斷層帶(特別是逆斷層)屬危險地帶，參與都更的意願自然會高，整合起來也更順利。經濟部地調所於民國105年2月15日表示，三月中將彙整相關單位資料，公布全台土壤液化潛勢區，並以綠、淺橘、深橘標示低、中、高程度液化區，未來針對潛勢區，將加嚴建築規範，並研議透過補助來改善地質。
另一觀點而言，有學者表是土壤液化其實是會吸收地震能量，具有減震效果，對於結構物的倒塌反而會有某種程度的保護作用（類似保險絲的作用），從這次美濃地震及之前921地震的土壤液化區都沒有造成人員傷亡可獲得實證，但是，液化土壤會喪失承載力，建築結構物會近似積木般緩慢的沉陷與傾斜，甚至地震結束後還會持續變形，直到液化土中孔隙水壓完全消散完畢，才會停止變形。土壤液化區的破壞力很強，包括自來水、汙水、瓦斯、電力與電信管線的斷裂、排水困難而淹水、建築結構體貨傾斜等，但這次地震，建築物主體結構樑柱斷裂等，是強烈震動所引致之慣性力，並非土壤液化所致。
|
三、 |
結論 |
都市更新本為考量景觀、交通、環保、防災及經濟等多面向，一般都更審查會議也會邀請各領域的專家委員參與，各面向都相對重要。由於都市更新為一種長期整合談判的過程，說服所有權人參與都更，就需要好的理由與訴求，就目前而言，各建商皆是以利益分配為主要訴求，競相提出誘人的利益分配條件以爭取所有權人同意。
防災型都更，簡單來說就是政府談的都市更新以防災為主要訴求，作為說服所有權人參與都市更新的手段，利用地震災害發生之時，民眾開始重視防災之重要性，政府若改用民國88年921地震後新版的耐震嚴格標準，去擴大檢視過去耐震標準低的老舊建物，肯定有許多不合格的建物，此時再利用此次議題說服所有權人參與都更，也許就可以擴大都市更新的範圍、加速都更進行。
當然政府也可以依據上述所提及之都市更新條例第七條第二項：為避免重大災害之發生，主管機關視實際情況迅行劃定更新地區，相關都市更新計畫之擬定、變更必要時並得逕為辦理，只是，目前尚未施行過。
但從所有權人的角度思慮，假設今日建商與政府官員同時來訪，建商說邀請你參與他主導的都更，以你現在的50坪舊屋，未來可以換回45坪新屋的條件；另一位政府官員邀請你參與公辦都更，以你現在的50坪舊屋，未來只能換回40坪新屋的條件，但是這是為了防災。請問你會把都市更新同意書簽給誰呢？相信大部分的民眾仍會選擇選擇建商的條件。
總歸而論，防災只是個切入都市更新的理由，但要所有權人同意參與，關鍵仍在於分回坪數的條件。不管是公辦還是民辦，用什麼理由切入整合，倘若條件沒有民辦好，所有權人也不見得願意以防災為由參與都更。
至於是不是所謂的防災型都更，倒不是唯一重點，此次地震後重新討論起都更議題，可以讓大家正視都市更新的重要。
以上資料來源參考：
1. 內政部營建署－都市更新條例
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10321&Itemid=57
