華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報 主題： |
十分鐘搞懂~空屋率 |
前言：今年以來房市狀況渾沌不明，媒體數次報導不動產成交量為近年最低，平時亦可看到有專家學者討論空屋率的問題，什麼是空屋率?又是如何計算而得呢?本篇電子報將收集分析相關資料與讀者分享介紹，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
何謂空屋、空屋率 |
空屋的概念很好理解，只是在實際統計時存在認定方式的差異，依據政大商學院信義不動產研究發展中心不動產百科所述，空屋指住宅存量中可提供居住使用但卻未被使用或低度利用的住宅單位；而行政院主計總處過去執行人口及住宅普查中，有一「空閒住宅」的概念，普查將空閒住宅定義為：係指無人居住且未供其他用途之住宅，包括建商未售出之成屋(新建餘屋(待售)住宅)與擁有第二棟以上未經常居住之住宅；內政部營建署民國103年低度使用(用電)住宅、新建餘屋(待售)住宅統計資訊簡冊中對空屋的簡述即為空置的住宅。
空屋率則是將認定的空屋數除以總住宅存量所成之比例。
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二、 |
空屋率的計算方式 |
目前有進行統計空屋率的官方單位分別為行政院主計處以及內政部營建署，其個別統計方式如下：
1. 行政院主計處所進行每十年一次的戶口及住宅普查是抽樣以現場探訪的方式以每戶至少按3次門鈴，加上訪查鄰居及管理員來進行調查統計，將探訪當時無人使用之住宅定義為空閒家宅。
2. 內政部營建署每年利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將月平均用電度數低於60度的住宅列為低度使用(用電)住宅，並依此視為空屋。另依據統計資訊簡冊(103年9月出刊)，低度用電標準之選取參考98年度「台灣地區家庭收支調查之家庭設備普及率」結果及台灣電力股份有限公司網站「電冰箱節約用電」一文以及台灣電力公司家庭用電器具普查中得知，台灣目前家庭用電器具中，電視機與電冰箱的普及率已高達99.6%與90.24％，表示電視機和電冰箱已經是現代家庭必需的家電器具。再參考台灣電力股份有限公司網站，中型電冰箱(內容積250公升)每月用電度數約為47度，而電視機的耗電約為105 - 205W，若以1天開機兩小時，使用25天，一個月耗電度數約為8 - 15度。依此邏輯推算，基本用電量大約為55 - 62度左右，故以各年度11、12月之月平均用電度數60度為低度使用(用電)住宅的認定標準。
由上可知行政院主計處與內政部營建署所採用之統計方式均會有不同之統計誤差。
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三、 |
空屋率統計資訊 |
依據內政部營建署最新公布之統計資訊簡冊(103年9月出刊)，各縣市低度使用(用電)住宅佔比資訊整理圖表如下：
資料來源：內政部營建署
由上圖可看出人口移入最多的台北市與新北市空屋率最低，大部分空屋率較高的地區為人口移出地區，而空屋率最高的宜蘭可能受近年大興農舍影響，許多新建農舍係作為休閒度假用，平時並無居住事實，故易被判定為空屋。
另以內政部不動產資訊平台之房屋稅籍住宅類數量乘以低度使用(用電)住宅比例估算而得各縣市低度使用(用電)住宅戶數資料整理如下圖：
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四、 |
結論 |
經由以上介紹，我們了解到實際上進行統計空屋率時，皆存在一定模糊及不確定性，難以準確呈現出是否空屋、餘屋過剩之市場狀況，但整體而言還是提供了一項可供分析的數據供社會大眾參考，相信經過本期的介紹，未來在看到空屋率相關報導時也會有更深一層的認識。
以上資料來源參考：
1. 內政部不動產資訊平台http://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx
2. 內政部營建署http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php
3. 內政部營建署-統計資訊簡冊(103年9月出刊)
4. 學聯不動產資訊顧問有限公司http://www.wisdomfun.com.tw/2009/11/blog-post_4546.html
