華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
十分鐘搞懂~民國104年相關新稅制(上) |
前言：民國104年上半年，先帶讀者了解目前不動產相關稅制上的內容及改革，以因應在不動產買賣、投資及租賃上，了解其過程中稅制上的更動，節省不必要的稅賦，因此本期將初步介紹稅制的修改及更新內容，希冀能帶領讀者了解稅制的內容。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
土地增值稅 |
民國104年公告土地現值，已由各直轄市、縣（市）地價評議委員會評定完成，內政部預估全國平均調升12.04%，由於公告土地現值是作為房地產移轉課徵土地增值稅的依據，因此若沒有移轉不動產，例如買賣或贈與等情況，就不會受到此次公告土地現值調整的影響。
根據內政部統計，民國104年的公告土地現值與民國103年相比，各直轄市、縣（市）均調升，以澎湖縣24.92%、金門縣17.91%、宜蘭縣16.57%、新北市及高雄市均為15.17%、新竹市13.21%、屏東縣12.92%、桃園縣12.56%、臺南市12.49%調幅較大，其他直轄市部分調升幅度分別為：臺北市10.63%、臺中市11.06%，預計全國平均調升12.04%。
內政部表示，公告土地現值屬地方政府評定權責，依據「平均地權條例」第46條規定本應反映地價動態，尤其近幾年各大都會區房價持續上升，且因民國101年8月起開始施行實價登錄政策，交易資訊揭露，市場行情透明，公告土地現值更應反映市場動態，民國103年已調升14.21%、民國104年再調升12.04%，且占一般正常交易價格，全國平均從民國103年的86.25%略為提升至民國104年將達88.68%，逐年更接近市價。
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二、 |
財產交易所得 |
財產交易所得雙北地區總價超過8,000萬元、其他地區5,000萬元以上的豪宅，需採核實認定方式申報。而屋齡愈新的房屋交易，若沒採實質申報，將有可能被國稅局查稅。
核實認定，假設當初房屋買500萬，現在賣1000萬〔1000萬-500萬-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)〕 x 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值 + 出售時房屋評定現值)。
綜所稅申報：(上述算出的財產交易所得金額+其他應報所得金額=綜合所得總額) －全部免稅額－全部扣除額 x〔5%，12%，20%等(個人累進稅率)〕 -累進差額。
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三、 |
房屋稅/囤屋稅 |
政府針對囤屋族進行加稅，在民國103年6月修正房屋稅條例第5條，並從7月起實施新稅率，非用住宅稅率提高為1.5％至3.6％，自住住宅則仍維持1.2％。採全國總歸戶模式，持有第4戶以上住宅就必須按照非自用稅率1.5％至3.6％課徵，又稱作囤房稅，故繳稅金額也將變高。
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四、 |
結論 |
土地公告現值之調升，使得今年買賣土地上，其繳交之土地增值稅也將增加，另內政部表示，期望逐年增加土地公告現值以更接近市場價格；在核實認定下，雙北市5年內買賣的豪宅新成屋皆被國稅局鎖定，以核實認定方式來進行實價課稅，將比以往舊制之稅制高出3至4倍，對豪宅市場已造成嚴重衝擊；房屋稅部分，本所認為房屋稅的調整對房市影響程度不大，目前台灣的持有稅率，大約是市價的千分之2至4，對比全球平均持有稅達市價的2%，以比率上已相差10倍之多，目前財政部將稅率的標準交由地方政府決定，本所將會針對各縣市之房屋稅進行後續報導。
以上為本期所介紹之稅制修正部分，提供予讀者參考，本期僅報導其重要資訊，其詳細內容請參考各負責之政府部門，下期將介紹包含高級住宅加價課徵房屋稅、契稅、特種貨物及勞務稅、房地合一等議題，敬請期待。
以上資料來源參考：
1.內政部
http://www.moi.gov.tw/
2.財政部稅賦署
http://www.dot.gov.tw/dot/index.jsp
