<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂～都市更新估價（上篇) |
前言：都市更新近幾年來在大台北地區正如火如荼的進行著，幾乎所有大台北地區的居民自己或其親友都曾接觸過都市更新相關的事務，例如參與公聽會、與實施者協調分配比例或簽同意書（或拒簽同意書）等。本期及未來兩期共三期之電子週報，將針對以權利變換方式進行之都市更新案件估價作探討，計分為上篇、中篇及下篇，向讀者說明都市更新權利變換估價的進行方式。其中，本期（上篇）將先針對更新前土地所有權人土地權利價值比例之計算方式作說明，下一期(中篇)將說明更新前區分所有權人土地權利價值比例之計算方式，下下一期（下篇）將說明更新後房地價值之計算方式，祈能幫助大家建立完整觀念。如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
都市更新權利變換不動產估價報告書內容 |
現行都市更新權利變換之案件，更新前土地權利價值比例及更新後房價係由不動產估價師計算，並出具相關報告書，其依循之法規及報告內容簡述如下：
(一)更新前之權利價值評定方式
依都市更新權利變換辦法第六條規定，由實施者委託三家以上專業鑑價機構進行權利價值之評估。
(二)決定評價基準日
鑑價前需先決定評價基準日，依都市更新權利變換辦法第八條規定，評價基準日以都市更新事業計畫核定發布之日為準；但權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核者，應由實施者於權利變換計畫報核日前六個月內擇日定之。
(三)提出鑑價成果報告
鑑價成果報告主要有下列四項內容：
1.更新前各宗土地之權利價值。
2.更新前各土地所有權人及權利變換關係人之權利價值比例。
3.更新後每個分配單元（含建築物及其土地應有部分）之權利價值。
4.更新後每個分配單元之建物與土地權利價值之拆算。
如前言所述，本期（上篇）將先針對更新前土地所有權人土地權利價值比例之計算方式作說明，下一期(中篇)將說明更新前區分所有權人土地權利價值比例之計算方式，下下一期（下篇）將說明更新後房地價值之計算方式。
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二、 |
相關案例 |
假設甲乙丙丁等4筆土地欲進行都市更新權利變換估價，其中甲、乙之土地均為25坪，丙之土地為24坪，丁之土地為26坪，如下圖二所示。此四筆土地共100坪，土地使用分區均為第三種住宅區，二面臨路，路寬分別約8公尺及15公尺，如下圖一所示。試依都市更新權利變換之方式評估甲乙丙丁等4筆土地更新前之土地權利價值比例各為何？
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三、 |
相關計算過程 |
(一)比準地之選定及分析：
勘估標的土地係甲乙丙丁等4筆土地，經考量代表性、顯著性、恆久性、均勻性、完整性等原則，選定甲土地為比準地，進行更新前各宗土地價值評估，更新前土地價格評估係以其原始容積作為評估依據，不加計其他獎勵容積。
(二)比準地估價方法之選定：比較法及成本法之土地開發分析
蒐集近鄰地區第三種住宅區土地之交易價格，運用電子週報第4期介紹之土地開發分析法及第19期介紹之比較法計算比準地價格，假設計算後比準地價格為每坪新台幣800,000元。
(三)合併前各筆土地權利價值比例計算
本案先選定甲土地為比準地，求得比準地合理單價為每坪新台幣800,000元，再依標的乙丙丁等3筆土地個別之面積、地形、地勢、臨路數量、臨路面寬、平均寬深度、商業效益等比較項目條件，考量其與前述之比準地差異程度予以調整修正，可求得各筆土地之比較項目調整率，再以比較項目合計調整率乘以比準地價格，即可求得合併前各筆土地價格，進而求得合併前各筆土地權利價值比例。
1.各筆土地合計調整率整理如下：
上表之面積、地形、地勢、臨路數量、臨路面寬、平均寬深度、商業效益等8項修正比率係比較乙丙丁等3筆土地與比準地(甲土地)之差異程度予以調整修正，而各筆土地之合計調整率係將各筆土地之個別8項修正比率相乘而得。
2.各筆土地權利價值比例整理如下：
下列以乙土地為例，說明其土地權利價值比例計算過程：
(1)依比準地為基準調整乙土地比較項目調整率
(2)乙土地價格
＝比準地價格 × 乙土地比較項目合計調整率
＝新台幣 800,000 元/坪 × 89%
＝新台幣 712,000 元/坪
(3)乙土地價值總額
＝乙土地價格 × 乙土地面積
＝新台幣 712,000 元/坪 × 25 坪
＝新台幣 17,800,000 元
(4)乙土地權利價值比例計算：
由上述方法，可求得各筆土地價值總額，此4筆土地價值總額合計為新台幣 71,960,000元
乙土地權利價值比例
＝乙土地價值總額 / 所有土地合計價值總額
＝新台幣 17,800,000 / 71,960,000元
＝24.7360%
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四、 |
結論 |
由上述可知，計算更新前土地權利價值比率之方式與電子週報第49期「十分鐘搞懂土地分割實務（估價篇）」所介紹之方式相似，即以合併之概念計算各筆土地之權利價值比率。惟實務上，進行都市更新之土地上多有建物坐落，若該建物為區分所有建物，則需進一步計算各所有權人之土地權利價值比例。因此，下一期之電子週報將針對區分所有權人土地權利價值比例之計算方式作介紹，幫助讀者更進一步了解其估價原理，祁能對都市更新權利變換估價有更深一層的體悟。