華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘～搞懂公寓大廈管理條例 之爭議 |
前言：近年來，公寓大廈逐年大幅興建，其爭議事件也不斷頻傳，如防墜條款、大樓磁磚剝落、規約限制寵物等，其責任歸屬需要一套規範來共同遵守，故公寓大廈管理條例為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，自84年發布至今經歷了近20年，歷經四次的修訂，便是為了解決日益增加的爭議事件，是以本期電子報便藉由這個機會跟大家介紹公寓大廈管理條例近幾年之爭議，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
定義 |
首先了解目前在「公寓大廈管理條例」中是如何界定所
有權人其持分部分之意義?
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二、 |
防墜條款 |
近幾年，兒童墜樓事件不斷頻傳，顯示出其相關防護設施之必要，但部分管委會常因社區規約、影響房價及美觀等理由而拒絕住戶加裝，其爭議在102年5月8日由總統公布其條文，得以依法解決。
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三、 |
大樓磁磚剝落 |
103年5月北市民權東路30多年老舊大樓「京華大廈」，因外牆磁磚剝落，砸傷路過9歲鄭姓女童，造成女童顱骨骨折，留下跛行、無法跑步的後遺症，其爭議為應由剝落之樓層住戶還是全棟住戶負責，當時部分建築師主張，外牆實為專有部分，因為按目前相關規定，建築線就是從外牆的外緣開始算起外牆就變成專有部份；一旦發生問題，就變成要由特定住戶負責，但在台北地檢署認為建築物外牆屬共有部分，大樓全體住戶均有維護責任，103年6月依過失重傷害罪起訴全體12住戶共13人。
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四、 |
規約限制寵物 |
臺灣養寵物的人不斷攀升，但卻有公寓大廈管理委員會禁止住戶養寵物，或者寵物搭乘電梯，四肢不得落地等情形。
按法條的文義解釋並未限制住戶飼養寵物，但前提必須是不會產生噪音或衛生等問題，而影響其他住戶的居住品質。但如依第23條第2項第3款依之規定，則應受條例之規範。
如於規定之前以飼養寵物，是否有溯及既往之規定，本條例並無規定住戶大會決議修改規約的效力可以溯及既往；其次，法律不溯及既往是一個大原則，尤其，涉及實體權利義務關係的法律亦然如此。社區規約對於住戶有很強的拘束力，效力近乎等同於法律，所以同樣的道理，即便修改之後的規約禁止飼養寵物，故已經有飼養寵物的住戶原則上還是可以繼續飼養，至於原本沒有飼養的住戶或新加入的住戶，就必須受到新規約的拘束，另可參照最高行政法院97年06月19日97年度判字第591號判決。
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五、 |
結論 |
公寓大廈管理條例自八十四年公告實施後，雖經過十幾年來的增修，但對於建物的長期管理維護等相關規定仍有所欠缺，如起造人在興建前，須訂定此建物在未來之更新及維護相關計畫，為長期維持、確保建物原本之價值，除了日常的管理之外，還需要配合長期計畫適時修補或整建，讓已劣化之部分，重新回到公共安全的狀態。
而若要適當地判斷該公寓大廈之必要修補、整建的內容及實施時機，並預測其修繕費用，重要的是應先請專業管理機構依據現況予以調查、診斷，再依其結果下正確的評斷，這就是長期修繕計畫的擬定。
目前臺灣在物業管理上有相關之機構，但在法律上並無強制之規定，故本所建議未來之修法可朝此方向研議。
以上為本週電子報所介紹公寓大廈管理條例中，其關於公寓大廈管理條例之相關規定，其更為詳細之規定內容可請各位朋友自行參閱內政部營建署營建法令之「公寓大廈管理條例」。
參考內政部營建署營建法令網址：
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10472&Itemid=100
