<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂 ～「預期開發法」實務 |
前言：本事務所於上一期之電子週報，已針對預期開發法公式做詳細介紹，相信介紹完後讀者可發現，若要運用預期開發法評估宅地開發前之價格，需考慮相當多之參數，對於一般初學者而言，要瞭解其含意，確實頗有難度，故本期之電子週報將輔以案例說明如何計算，祈能幫助大家建立完整觀念。如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
相關案例 |
假設「誠信建設公司」於十年前於台中市購買A、B、C三筆土地，其中A為山坡地保育區農牧用地、B為山坡地保育區水利用地、C為山坡地保育區交通用地，三筆土地面積共100,000平方公尺。
後來該建設公司計畫將此三筆土地申請變更為山坡地保育區丙種建築用地，做為興建「快樂社區」之基地，此三筆土地之開發計劃書已於七年前通過山坡地開發許可，「誠信建設公司」於開發完成後將持有40,000平方公尺之丙種建築用地，且應提撥新台幣15,000,000元之公共設施管理維護基金於社區管理委員會。
假設台中市政府於二年前核准本山坡地開發之雜項執照申請，相關之開發工事費用為新台幣100,000,000元，而該開發計畫案開發期間尚需要3年，現行中央銀行公佈之五大銀行平均基準年利率為2.86%，開發期間之間接費用（廣告、職員薪水、稅捐、銷售費、房租、工地管理費、登記費、設計費等）估計為新台幣120,000,000元，開發完成後需等待3年的時間才能達到與附近條件類似但已開發完成之比較案例同等成熟度。
若依預期開發法計算，則A、B、C三筆土地開發前之平均單價為何？
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二、 |
相關計算過程 |
1.由上一期之電子週報可知預期開發法計算公式如下：
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X |
= |
{ |
A |
× |
f |
－ |
[ |
( |
B |
＋ |
K |
) |
( |
1 |
+ |
n |
× |
p |
) |
+ |
C |
] |
} |
× |
1 |
× |
1 |
× |
D |
||||||||
|
1 |
+ |
n′ |
p |
( |
1 |
+ |
r |
) |
N |
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2.各項參數意義：
X：可開發為建築用地之土地現值。
A：開發後土地價格。
f：有效宅地化率。
B：開發工事費。
K：各種負擔金。
n：計算開發成本之利息負擔月數。
P：利率。
C：間接費用。
n′：土地成本之利息負擔月數。
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成熟度修正率。 |
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D：個別因素之差距修正率。
3.相關數據計算說明：
(1)開發後土地價格：蒐集附近條件類似但已開發完成之山坡地保育區丙種建築用地交易價格，運用電子週報第4期介紹之土地開發分析法及第19期介紹之比較法計算開發後土地價格A，假設計算後A為每坪新台幣60,000元。
(2)有效宅地化率：本案開發前面積為100,000平方公尺，「誠信建設公司」於開發完成後將持有40,000平方公尺之丙種建築用地，故開發完成後有效宅地化率f為40%（＝40,000 ÷ 100,000）。
(3)開發工事費：開發工事費用為新台幣100,000,000元，相當於每坪開發工事費B為新台幣3,306元（＝100,000,000 ÷ 100,000 ÷ 0.3025）。
(4)各種負擔金：「誠信建設公司」應提撥新台幣15,000,000元之公共設施管理維護基金於社區管理委員會，相當於每坪開發負擔金K為新台幣496元（＝15,000,000 ÷ 100,000 ÷ 0.3025）。
(5)計算開發成本之利息負擔月數：本案開發期間尚需要3年（相當於36個月）。因開發費用之支付，通常是按工程進度分期付款，故以開發期間之一半來計算n，亦即開發成本之利息負擔月數n為18個月。
(6)利率：現行中央銀行公佈五大銀行平均基準年利率r為2.86%，以12個月分算，得知每月利率p約為0.2383%。
(7)間接費用：本案開發期間之廣告、職員薪水、稅捐、銷售費、房租、工地管理費、登記費、設計費等估計為新台幣120,000,000元，亦即間接費用C約為每坪3,967元。（＝120,000,000 ÷ 100,000 ÷ 0.3025）。
(8)土地成本之利息負擔月數：本案開發期間尚需要3年，故土地成本之利息負擔月數n′為36個月。
(9)成熟度修正率：本案估計開發完成後需等待3年的時間才能達到與附近條件類似但已開發完成之山坡地保育區丙種建築用地同等成熟度，故調整成熟度修正率為0.9270。（＝1 ÷（1+2.86%）^3）
(10)個別因素之差距修正率：本案開發區屬於同一所有權人所有，故個別因素之差距修正率不予調整，視為100%。
4.由上述預期開發法之計算公式、各項參數意義及相關數據計算說明，計算本開發案土地變更為丙種建築用地後之土地現值X如下：
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X |
= |
{ |
60,000 |
× |
40% |
- |
[ |
( |
3,306 |
+ |
496 |
) |
( |
1 |
+ |
18 |
× |
0.2383% |
) |
+ |
3,967 |
]} |
× |
1 |
× |
0.9270 |
× |
100% |
|||
|
1+ |
36 |
× |
0.2383% |
||||||||||||||||||||||||||||
＝13,718 (元/坪)
5.故由預期開發法計算，A、B、C三筆土地開發前之平均單價為何新台幣13,718 元/坪。
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三、 |
補充說明 |
實務中，A、B、C三筆土地雖可由預期開發法求得開發前之平均單價為新台幣13,718 元/坪，但該公式並未考量開發商合理之利潤，故價格應由下列公式修正計算較為合理：
x ＝ X × (1-R)
其中，x為扣除利潤率後之價格。
X為原先公式中可開發為建築用地之土地現值。
R為開發商之開發利潤率。
假設本案之開發利潤率R為15%，則扣除利潤率後，A、B、C三筆土地開發前之平均單價x為新台幣11,660元/坪。（＝13,718 ×(1-15%)）
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四、 |
結論 |
由上述可知，若要運用預期開發法評估宅地開發前之價格，需事先詳細計算開發過程中之相關費用，方能準確評估其開發前土地價格。
於本次電子週報之案例中，即先採用土地開發分析法及比較法評估案例土地核准變更為丙種建築用地後之土地合理單價，考量有效宅地化率並扣除開發成本及利息、土地成本利息等相關費用，並進行成熟度修正，進而求得合併開發前之土地單價，再將此單價扣除開發商合理之利潤求得土地開發前之平均單價。
一般運用預期開發法所求得之價格，是基於特定開發計畫案所形成估價條件下之價格，所以該價格應為特定價格，故前述案例中之土地若無變更土地使用地類別之特定開發計畫，則應依一般正常情況分別評估該三筆土地之正常價格。