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週報主題：

10分鐘搞懂 ～「預期開發法」理論

 

前言：本事務所於第4及第5期之電子週報，已運用土地開發分析法針對建商土地開發價格評估之過程作詳細之探討，而實務上，除土地開發分析法外，尚有開發成本法及預期開發法等2種評估土地價格之開發分析法。對於已經完成開發之土地，可運用開發成本法進行評估，對於即將進行開發之土地，則可運用土地開發分析法及預期開發法等2種方法評估。本期電子週報將先針對預期開發法公式做介紹，下一期再輔以案例說明如何計算，祈能幫助大家建立完整觀念。

一、

預期開發法公式內容

1.  預期開發法計算公式：

2.各項參數意義：

X：可開發為建築用地之土地現值。

A：開發後土地價格。

f：有效宅地化率。

B：開發工事費。

K：各種負擔金。

n：計算開發成本之利息負擔月數。

P：利率。

C：間接費用。

n′：土地成本之利息負擔月數。

1 ： ( 1 + r ) N

成熟度修正率。

D：個別因素之差距修正率。

二、

各項參數說明

1.  X代表可開發為建築用地之土地現值，即開發前土地（宅地預備地）之價格。

2.  A代表開發後土地價格。一般可蒐集附近條件類似但已開發完成之土地交易價格，然後運用比較法估計之，或運用收益法、土地開發分析法等方法評估。

例如進行市地重劃估價時，若要求取重劃後土地價格（及公式中之A），可以比較法蒐集附近條件類似但已開發完成之土地交易價格推估重劃後地價區段之地價，或以成本法之土地開發分析評估土地開發或建築後預期總銷售金額，扣除開發期間相關成本及利息並考量適當之利潤率後，推估重劃後地價區段之地價。

3.  f代表有效宅地化率，即開發後分回之宅地面積除以開發區面積。如前言所述，因開發後需部分土地作為公共設施用地，故分回之宅地面積會小於原本之土地面積。

例如原本土地5,000坪，開發後分回之宅地面積為3,500坪，則有效宅地化率為70％。

補充說明：若開發區面積已有既存之公共設施用地面積，需將此面積扣除。例如上例中，原本土地5,000坪中已有100坪是既有之公共設施用地，則有效宅地化率為71.43％（＝3,500/（5,000-100））。

4.  B代表開發工事費，指開發過程中測量、填土、修築道路、水溝、橋樑等直接之工事費而言。

5.  K代表各種負擔金。如回饋金或鎮長稅等負擔。

6.  n代表計算開發成本之利息負擔月數。以開發期間之一半來計算，因開發費用之支付，通常是按工程進度分期付款之故。

7.  P代表利率。通常以月利率計算，代表開發費用及土地取得費用之利息費單月利率。

8.  C代表間接費用。即開發其間之廣告、職員薪水、稅捐、銷售費、房租、工地管理費、登記費、設計費等。）

9.  n′代表土地成本之利息負擔月數。開發至完成之利息負擔月數，需全程計算利息；而開始出售土地至預期銷售完畢之期間以一半計算。

10.		代表成熟度修正率。前面參數A是蒐集附近條件類似但已開發完成之土地交易價格，然後運用比較法估計之或運用收益法及土地開發分析法等方法評估，而實際要達到與比較地區相等成熟程度可能還要一段時間，故需進行成熟度修正調整為現值。
	1 ： ( 1 + r ) N

11.D代表個別因素之差距修正率。開發區如果面積大且屬於不同所有權人，則不同所有權人的土地如條件不同會有價差，需進行此調整。

三、

結論

    

由上述可知，若要運用預期開發法評估宅地開發前之價格，需考慮相當多之參數，對於初學者而言，要瞭解其含意，確實頗有難度，故下一期之電子週報將輔以案例說明如何計算。

介紹到這裡，可能有人會問，電子週報第4及第5期之土地開發分析法與本期之預期開發法有何不同？簡單的說，土地開發分析法是以土地開發或建築後預期總銷售金額，扣除開發期間相關成本及利息並考量適當之利潤率後，求得土地開發前之價格（詳如第4期週報之介紹）；預期開發法是先預估開發完成後土地之單價（可運用比較法、收益法及土地開發分析法等方法求得）及可分回土地比率（因開發後需部分土地作為公共設施用地，故僅可分回部分土地），再扣除開發過程中之相關費用、利息及進行成熟度、個別因素等修正後，求得開發前土地（即宅地預備地）之價格。若要更簡單的說，土地開發分析法是以開發後建物之銷售金額為基礎進行計算，預期開發法是以開發後土地價格及可分回土地面積為基礎進行計算。