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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：根據內政部人口資料顯示，我國65歲以上人口所占比率持續攀升，民國97年為10.4％，預估於民國106年將增加為14％，達到聯合國所稱的「高齡社會」，於民國114年再增加為20.1％，邁入「超高齡社會」。目前台灣地區65歲以上人口約200萬人，未來銀髮人口勢必將呈倍數成長，台灣高齡社會化的問題也將逐漸浮上檯面。隨著高齡人口增加，衍生出家庭撫養負擔加重、老年人照顧與社會保險等諸多問題，其中老年經濟安全保障問題更為社會各界重視，因此才有「以房養老」之概念。

     本次將針對「以房養老」之意義、各國制度與目前台灣施行「以房養老」政策之現況分為上下兩篇作介紹，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！。

廣義的「以房養老」主要有三種操作方式：「逆向抵押貸款」(英文簡稱RM)、「售後租回年金屋」(英文簡稱SL)及「社會照護服務」(英文簡稱SC)等方式。  簡述如下：

  「逆向抵押貸款」：是以銀行為主體，年長者將其所有之房屋抵押給金融機構，而金融機構則依合約一次或多次給付抵押權人生活金，但老人仍持有房地產所有權。於老人往生時，金融機構則取得房屋所有權。

「售後租回年金屋」：是以保險公司（壽險）為主體，政府主要為審核與監督角色，主要由保險公司購買老人的資產，按期發給老人年金，雖然房屋產權已由保險公司取得，但年長者仍得繼續承租使用。保險公司得到資產後，委由物業管理公司推行管理維護，授權資產管理公司進行資產的有效運用。

「社會照護服務」：是以社會福利機構為主體，社會福利機構藉由貸款或信託方式取得老人資產，再由社福機構提供照護服務給老人。

目前世界各國實施的「以房養老」制度主要以「逆向抵押貸款」為主。而台灣地區目前所執行之「以房養老」即以「逆向抵押貸款」之模式，採行「政府出資、銀行代辦」方式辦理。

      所謂「逆向抵押貸款」與「傳統抵押貸款」有很大之差異在於，傳統抵押貸款是房子設定抵押後，銀行會將貸款流入申貸者的帳戶內，申貸者於借款期間再分期償還，直到貸款期屆滿，在貸款期間，申貸者因償還貸款，必須有現金流出（每月或每年固定的本息攤還）；而「逆向抵押貸款」則是「現金只流入不流出」，只有現金流入到申貸者帳戶內，直到借款人死亡之日，都不用現金流出，這跟傳統抵押貸款的現金流量的型態正好相反，故稱為「逆向抵押貸款」。

      (一)現金流向不同

傳統抵押貸款在期初會有一整筆抵押貸款的現金流入，而於借款期間有分期償還的現金流出（每月或每年固定的本息攤還），直到貸款期限結束；而逆向抵押貸款則是在貸款期間有年金性質之現金流入，並於借款人死亡或不動產移轉時，一次繳清全部借款之本息的現金流出，故為一種活用資產，達到「以房養老」為目的的一種金融商品。

      (二)淨值不同

傳統房屋抵押貸款的抵押品淨值，即抵押品的資產價值減貸款後的餘額，在抵押品資產價值不變下，由於每月本利攤還，貸款餘額逐漸下降，該淨值會隨借款期間的拉長而增加。

但逆向抵押貸之扺押品淨值，卻隨貸款期間的拉長而下降，甚至可能成為負數。而貸放機構卻不可因淨值下降（或負數），而終止年金給付或要求終止合約。

(三)債權確保不同

傳統抵押房屋貸款，借款人若有遲延繳交借款本息之違約情形，貸放機構可依法處分抵押品，以收回債權；若有不足餘額，尚可透過對其薪資收入、其他收入進行假扣押、或拍賣資產處分之；或向保證人求償之。而逆向抵押貸款除了處分抵押品外，並無收回債權的其他途徑。

目前世界各國實施的「以房養老」措施並不相同，大多數國家採行的是「逆向房屋抵押貸款」，試舉下列主要國家辦理情形作介紹：

     1.美國：自西元1989年啟動「房屋價值轉換抵押貸款(HECM)」，主要為政府支持的聯邦住屋管理局（FHA）與民營金融機構承作兩種模式，目前市場上9成的逆向房貸都是「由政府承擔風險」的聯邦住屋管理局執行。美國做法是，年滿62歲的老人，可以拿名下房產向承辦這種房貸的銀行申請抵押，依照申請人的年齡（年齡越大、預期存活年限越短，貸款金額越高）、利率和房價來決定貸款金額，一般約為房價的5~6成；屋主可選擇一次給付、按月領取（又分「固定年限給付」與「終身給付」2種），或者兩者混合（部分金額領現、部分按月給付）等多元彈性方式，當屋主出售房屋或死亡時，契約就終止。由於屋主仍保有所有權，萬一屋主在契約期間賣掉房子，賣價若高於原來貸款金額，差額自然歸屋主；但若賣價低於貸款金額，銀行的損失就由保險來承擔，不能向屋主或其繼承人追討差額。貸款期間，屋主可以隨時償還貸款，不算違約；最後當屋主死亡後，繼承人可以選擇出售房子歸還貸款（清償期限為3個月到一年），或者以自己的財產清償貸款，保留房子。

2.日本：日本實施房養老政策(長期生活支援資金貸款制度)種類繁多，因為以房養老制度並非由中央政府統一經辦，而是各個都道府縣的地方政府自主經辦。大致可歸類為政府參與型和民營機構參與型兩大類。在政府參與型中，又可以分為直接融資方式和間接融資方式。所謂“直接融資方式”，就是政府機構直接經營“以房養老”制度，由行政機構直接融資給借貸人。所謂“間接融資方式”，就是政府機構不直接經營“以房養老”制度，由行政機構在銀行和借貸人之間斡旋，最終由銀行出面將款項借貸給借貸人。民營機構參與型，目前主要有銀行、信託公司、信託銀行以及房地產公司參與。銀行、信託公司、信託銀行主要經營「反向抵押貸款」類型的產品。房地產公司主要經營「城市規劃再開發」和「住宅重建」類型的產品。

以日本最早於西元1981年執行之武藏野市模式內容摘述如下：(1)適用對象為65歲以上且在武藏野市內居住達1年以上之老年人。(2)適用區域：日本武藏野市。(3)融資限額：土地融資限額以土地價值的80%以內、建築物融資限額以建築物價值的50%以內。(4)融資目的範圍：以老年人所需之家事援助、介護保險、生活費及醫療費等支出範圍為限。(5)清償方式：利息及本金於死亡時一併返還。

3.香港：香港於西元2011年7月政府推出「安老按揭計劃」。參加對象針對55歲以上擁有香港身分證的老人，欲參加者可先找律師諮詢取得諮詢證書後以自有住宅作爲抵押品，向參與銀行申請安老按揭貸款，借款人仍是房屋的所有權人，並可繼續居住直至終老。借款人並可在固定年期内或終身每月取得分期貸款，也可以一次性提取，但僅能用於償還原有貸款、治病或修繕房屋等。於貸款終止時或借款人去世後，借款人或繼承人可優先全額償還貸款以贖回房屋。如果選擇不贖回，銀行將出售房屋償還貸款。出售房產所得如果超過安老按揭貸款，銀行將餘額歸還給借款人或繼承人。如果不足以償還貸款，差額會根據香港按揭證券公司與銀行的保險安排，由按揭證券公司承擔。

4.新加坡：新加坡“以房養老”模式具體情況有以下三種：

(1)允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養老收入。

(2)對於一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人並且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小後獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅後換取5房式的組屋，然後再換取3房式的組屋，依次類推。通過以大換小。

(3)逆向抵押貸款：新加坡建屋發展局於西元2009年推出「屋契購回」計畫，屋契分為79年和99年兩種，此項計劃讓年長屋主將二房或三房式組屋剩餘的屋契，以市價賣給建屋局，之後再以30年租約繼續住在同一房屋。優點是讓老人繼續承住既有住宅，每月領取相對給付，或是協助老人搬至小坪數的房屋，讓他們每月獲取一筆固定收入。60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，當其死亡後，產權由這些機構處置，抵押變現並結算利息，“剩餘價值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能參加逆向抵押貸款。

為因應高齡社會來臨，台灣政府於民國90年代初即陸續針對老人福利及安養照顧規劃相關法令及措施。而內政部並從民國98年底開始研議以房養老政策之可行性，除參考其他國家實行狀況，亦配合現行社經狀況終於在民國102年3月通過行政院核定，「不動產逆向抵押制度試辦方案」正式上路。