華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘～搞懂法拍屋及法拍屋拍賣流程 |
前言：近年來房地產市場加溫，高房價愈加不可攀，連帶也使得相對便宜的法拍屋受到購屋族的矚目，雖然民眾對於「法拍屋」均有概念，然而真正懂得如何投標的人卻寥寥可數，其實只要作好功課，出價精確，較低價位的法拍屋也可以是一般人購屋或投資的選擇。故本期電子週報將介紹法拍屋之來源、歷史以及法院對於法拍屋之運作流程深入探討，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
法拍屋的來源 |
一般的不動產會遭受法院執行處分拍賣，其主要原因是該不動產所有權人欠債，而必須拍賣該不動產來還債，細究法拍屋的來源大致可分為以下四類：
(一)房屋抵押貸款未按期繳款(銀行抵押)：依民法第八百七十三條第一項之規定：「抵押權人於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」
(二)欠債不還(普通債權人之聲請)：債務人欠錢不還，債權人透過法院民事訴訟，獲得勝訴之確定判決，依判決向民事執行處 聲強制執行查封拍賣債務人的房屋。
(三)積欠稅捐之強制執行：依稅捐稽徵法第三十九條規定：「納稅義務人應納稅捐，於繳納期間屆滿三十日後仍未繳納者，由稅捐稽徵機關移送法院強制執行。」舉凡積欠國家之稅款，如房屋稅、地價稅甚至汽車使用牌照稅等各項稅捐逾期而不為繳納者，政府均可透過移送法院強制執行拍賣取回各項欠稅罰款。
(四)其他：如違反公寓大廈管理條例(積欠管理費)、公平交易法、經紀業管理條例等行政罰亦有可能受到移送法院強制執行拍賣。
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二、 |
法拍屋歷史與現況 |
「法拍
「法拍屋」的歷史發展大致上可分為三個時期：
(一)民國76年以前：早期法拍屋市場，資訊閉塞、法令不齊全、投標室為少數人壟斷，法院充斥著圍標人馬，每件拍賣案子皆以「賤賣」收場。法院公告拍賣其間有很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。在此同時也造就「海蟑螂」猖獗。「海蟑螂」指的是以不合法的手段(例如暴力、脅迫、假租賃、占有)的方式，強索高額搬遷費，或以讓人心生畏懼，促使物件流標，達成低價購屋的目的。
(二)民國76年至民國85年：民國76年因司法院大力改革拍賣作業，法拍公告資訊逐漸透明化，配合便民性的閱覽方式，使法拍開標作業朝公正、公開、公平方向進行。標購法拍屋不再是封閉的暴利行業，而令人垢病的暴力圍標事件終於銷聲匿跡。於民國75年成立的「透明房訊」，亦將法院拍賣資訊，從投標室推廣至社會大眾。
(三)民國85年以後：民國85年10月，強制執行法修改完成，法院公權力抬頭，不點交比例從八成降為一成以內。究其原因，主要為新法則規定排除租賃權，一律由民事執行處直接點交。高點交比率吸引自住型民眾、投資客介入，而一般法拍代標業務亦於此期間崛起，形成法拍移轉案件逐年攀升。過去法拍市場封閉，只有少數人壟斷把持賺取豐富利潤，一般民眾很難介入。隨著網路資訊的普及化，以及銀行推動法拍屋代墊款，解決法拍屋進入門檻的障礙，也創造出一批「法拍新貴」。
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三、 |
歷年來法拍屋數量的變化 |
法拍數量向來是市場的「反指標」，景氣越好，法拍量越少，反之若景氣變差，貸款逾期戶數量增加，進入法拍市場案件越多。試將民國92~101年法拍屋移轉件數，統計製圖如下：
由上圖可知，自民國92年以來，法拍移轉棟數逐年下降，主要原因在於民國92年SARS過後，國內房市景氣即一路攀升，都會區不動產的價格履創新高，而金融機構貸款利率亦長期維持低檔，所以一般民眾的房貸壓力並不沉重，加上就業情況穩定，還不起房貸而被法拍的機率明顯減少許多。也造成法拍移轉案件減少的原因。
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四、 |
法拍屋拍賣流程 |
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五、 |
法拍屋資訊何處尋?? |
隨著法拍資訊透明化，關於法拍屋的基本資料，除透過報紙的拍賣公告、法院民事執行處拍賣公告欄以及代標公司印刷刊物後，亦可透過網際網路，以下列出目前常用之法拍資訊網站，提供參考。
寬頻房訊http://www.54168.com.tw
透明房訊http://www.tom.com.tw
司法院法拍屋公告http://www.judicial.gov.tw/db/buletop.asp
台灣金服公司http://www.tfasc.com.tw
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六、 |
結論 |
由於法拍屋之拍賣底價往往較市價為低，對於投資或自住之購屋人而言，可增加一項購屋選擇，然而法拍屋標購有一定程序及規則，民眾往往因不熟悉法院拍賣相關程序，而錯失不少機會。所以了解法拍程序後，購屋者便可親自參與投標或委託代標公司辦理。下一篇將針對一般民眾於投標法拍屋應注意事項作探討，讓各位讀者有更深入了解。