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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：不動產交易市場上不難發現很多仲介或建商，主打樓層挑高4.2米樓中樓，用一樣的價格買到多一倍使用空間等等…廣告，乍聽之下消費者容易被誤導真的便宜又划算，那到底什麼是樓中樓?什麼又是夾層屋?什麼才是合法的呢?本期電子報將針對夾層屋與隔層屋相關問題作探討。如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！

關於夾層屋定義在建築技術規則建築設計施工編已有明確規定，夾層是夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。

所以夾層屋是利用室內挑高空出之上層空間，再加蓋一層，但夾層有合法及非法區分：

(一)合法申請夾層屋

1.依建築法第25條

建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。

2.依建築法第30條

起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。

3.依建築法第39條

起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。

上述所謂合法情形是於申請建造執照時，即以計入容積率範圍之方式提出申請，或於建築中於法定容積率範圍內申請變更設計，並經審查許可，此種「夾層屋」可合法於建物權狀中登記坪數，亦即一般常見之「樓中樓」設計。

(二)非法夾層屋

此舉係建商自行以挑高樓層高度之方式設計，未經前述合法情形申請建造執照，但不計入容積率範圍，待建商申請或主管機關核准之建造執照內亦無標示，至建物完工取得使用執照後，再以二次施工的方式於室內挑高部分加蓋一層，以增加室內使用面積，藉以達到多一倍使用空間的目的，所以簡單的說非法夾層屋係違章建築，亦即一般買賣糾紛常見之「隔層屋」設計，此種「隔層屋」無法於建物權狀中登記坪數。

因此從上述論述，我們可以知道，目前市場上很多所謂的樓中樓，或是主打一樣的價格買到多一倍使用空間等...廣告，就是所謂的隔層屋，係屬違法使用，那我們該如何辨別合法或是非法的夾層屋？

(一)坪數登記

合法申請的夾層屋，可以於建物登記謄本中確實記載明確面積，反之隔層屋設計於法無據，屬二次施工，因此無法於建物登記謄本中記載，因此消費者可於建物登記謄本中略知一二。

(二)結構

樓中樓是必須有著「兩個真實樓層」，且樓地板結構是採「永久性結構」方式建造；反之違規夾層的施作是以「非永久性結構」方式建造，多以C型鋼搭配木質表面材為主，可視為「裝潢」一部分。

(三)樓層高度

真正的樓中樓通常挑高6米，所以樓高通常也是正常高度，不會有壓迫感及不舒服感覺；反之違法的隔層屋室內高度從3.6~4.7米不等，早期興建的挑高夾層屋，最高甚至高達5.8米，建商提供室內高度，住戶自行施作隔層，等於將1層樓當成2層樓使用，進入隔層空間會有嚴重的壓迫感。

隔層屋之所以在不動產市場上還有一定的購買族群，主要是因為價格便宜且使用空間大，不過相對的有一定程度的風險。

(一)違章建築即報即拆

以台北市為例依臺北市違章建築處理要點規定，夾層屋違建符合下列規定之一者，拍照列管。其不符合者，應予查報拆除：

  1.曾向本局報備有案。

2.於民國八十三年十二月三十一日以前施工完成，並取得建築師或相關技師簽證認無礙結構安全及無礙消防安全之證明者。

基本上，只要是違法新建的隔層屋，都不符合上述條件，因此很容易面臨拆除命運。

(二)影響建築結構

多數建物建造時的結構承載力，只計入可登記權狀的樓地板面積，若全社區內少數戶別自行增建隔層，還不會影響結構安全，但若社區的多數住戶都做了隔層，建物承載力會過重，嚴重影響建築物結構安全。

少部份人對於樓中樓產品趨之若騖，因為大樓的價錢能買到透天的空間，不過提醒消費者必須注意樓中樓與夾層屋的不同，期望藉由這篇電子報跟各位分享與探討，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝。