華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂～土地徵收補償市價查估辦法-實務篇(下) |
前言：上週我們已經對於徵收土地之市價查估中關於基本圖籍及資料之蒐集、買賣或收益實例及影響地價因素之調查、地價區段之劃分與修正之介紹做了實務上的介紹，緊接著下面繼續為大家說明關於比準地之選取及其地價之查估，與如何利用比準地之地價求取出預定徵收地之地價，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
土地徵收補償市價查估辦法-實務作法 |
以下讓我們接續著上週，從土地徵收補償市價查估辦法第4條(詳細內容請參閱第85期電子報-第一小節)所規定之辦理程序，依序為各位朋友說明現行實務上土地徵收市價之查估情形：
(四)估計實例土地正常單價
就估計實例土地正常單價，在土地徵收補償市價查估辦法第13~17條有著明確之規定，茲將其重要內容整理如下：(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0060117有興趣之朋友可連結至全國法規資料庫觀看全文)
而上述建物成本價格之估計，係依不動產估價技術規則第三章第三節規定辦理，關於建物成本法之估價，本所於之前電子週報亦已介紹過，便不在此贅述，請參閱本所電子週報第17~18期。
(五)選取比準地及查估比準地地價
就比準地選取之原則，係應於各地價區段，就具代表性之土地分別選取。而所謂之代表性，通常係指面積於所屬地價區段中
，應以面積大小適中，具一般土地之代表性為準。
以上述圖A為例，紅色框線為某一地價區段之範圍，基於比準地須在該地價區段範圍內具有代表性，考量藍色範圍內土地之地形、面積、縱深及寬度皆在該地價區段佔較大多數，故此時我們應從藍色範圍內挑選其中一筆土地作為基準地，而非從粉紅色範圍內挑選。
而比準地地價之查估，同以上圖A為例，假設該區段內有三筆比較標的案例1~3，而比準地我們也選定了，此時便將前述比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，再考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價，過程同於不動產估價技術規則中之比較法，便不在此額外特別介紹(請參閱本所電子週報第19~20期)，另在此說明的事，假如地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，只是此時估計便需先進行區域因素之調整。
(六)估計預定徵收土地宗地單位市價
同以上圖A為例，預定徵收土地宗地市價應以前述之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。
(七)公共設施保留地地價計算方式
1.一般公共設施保留地
都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，上述所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。
故以上圖B為例，由於公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，故在此之計算方式係以各區段之比準地地價作為計算標準，其區段5(公共設施保留地)之區段地價計算詳如下表：
由上表可知各區段(A)*(B)之總和為915,000元，而毗鄰總長度為150m，故區段5之公共設施保留地其區段地價為：915,000(元/㎡)/150(m)=6,100(元/㎡)看到這裡，或許會有朋友在想說那區段4為何沒有加計在裡面，係因土地徵收補償市價查估辦法第24條明文規定著：「公共設施保留地區段毗鄰之非公共設施保留地，經量測確僅以點相接者，不計入加權平均計算。考量區段4僅以點連接著，故不計入加權平均計算。」
另在此特別跟各位朋友說明的是假設區段1為公共設施用地，依土地徵收補償市價查估辦法第22條第二項規定：「毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」據此，區段2、3(A)*(B)之總和為640,000，毗鄰總長度為95m，以此推算區段5之公共設施保留地其區段地價即為：640,000元/95m≒6,737(元/㎡)＞6,100(元/㎡)，故在此情形下，區段5之公共設施保留地其區段地價係為6,737(元/㎡)，而非6,100(元/㎡)。
2.農業區、保護區零星建築用地，經劃屬公共設施保留地推估方式
以上圖C為例，天藍色原為農業區內之零星建地，惟目前被劃屬為公共設施保留地，如以現況判斷，由於天藍色四周所毗鄰皆為農業區，而該農業區之區段地價為3,000(元/㎡)，依本所之前之介紹，該公共設施保留地之區段地價亦應為3,000(元/㎡)，惟政府為保障被徵收人之權益，土地徵收補償市價查估辦法第22條第三項規定：「都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，經劃屬公共設施保留地，前項毗鄰平均市價以該保留地距離最近之三個同使用性質地價區段之平均市價計算。計算結果較高者，應從高計算。」故據該規定所述，假設該保留地距離最近之三個同使用性質地價區段之平均市價如上圖所示，其平均市價應為(8,000(元/㎡)+10,000(元/㎡)+12,000(元/㎡))/3=10,000(元/㎡)，而非毗鄰農業區之區段地價3,000(元/㎡)，惟須注意的是，計算結果較高者，應從高計算，即假設上圖C農業區之區段地價大於10,000(元/㎡)，此時則應以該農業區之區段地價為準，蓋皆因為維護被徵收人之權益。
(八) 徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定
在法規方面儘管補償規定是從寬從高，相信各位朋友仍不免對於查估單位有所疑慮，是以該查估出來之徵收土地宗地單位市價將有更為嚴謹之地價評議委員會為被徵收人之權益把關，其組成詳土地徵收條例第15條(詳細內容請參閱第84期電子報-第一小節)，在此便不再贅述。
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二、 |
結論 |
以上便是本週電子報對於徵收土地之市價查估中關於比準地之選取及其地價之查估、與如何利用比準地之地價求取出預定徵收地及公共設施保留地之地價，希望透過上述之舉例說明，讓各位朋友能對現行之土地徵收補償市價查估辦法有所更深之認識；惟在此提醒各位朋友的是週報中所舉之例子皆係簡化後之假設條件，由於土地徵收補償市價查估辦法也方才施行沒多久，真正實務操作上，諸如實例之蒐集、地價區段之劃分、比準地之選定等皆有其窒礙難行之處，仍有待各位先進朋友一起討論研習，而所舉之實例皆是為了先讓各位朋友有個基本的概念，當然亦歡迎各位朋友對電子週報之內容進行討論、批評與指教。