華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂～土地徵收補償市價查估辦法-實務篇(上) |
前言：繼前兩週我們已經對土地徵收條例中之徵收程序、土地徵收補償市價查估辦法中對於徵收土地之市價查估等相關法規做了概要的介紹，各位朋友應該對於土地徵收程序及市價查估已有了基本的認識，惟因為前兩週主要著墨於現行法規之介紹，可能各位朋友仍較難以想像法規規定在現行實務上之執行方式；是以緊接著未來兩週我們係從土地徵收補償市價查估辦法切入，藉由舉例進一步為大家說明目前實務上土地徵收補償市價之查估方法，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
土地徵收補償市價查估辦法-實務作法 |
以下讓我們從土地徵收補償市價查估辦法第4條(詳細內容請參閱上週電子報-第93期第一小節)所規定之辦理程序，依序為各位朋友說明現行實務上土地徵收市價之查估情形：
(一)蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料
上述之基本圖籍及資料，在土地徵收補償市價查估辦法第5條有著明確之規定，舉凡不動產相關基本資料、都市計劃地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、預定徵收土地地籍圖、土地使用計畫圖、地籍藍晒圖、地籍圖檔、地籍區段略圖等其他相關圖籍及資料皆在蒐集、製作或修正之範圍。
(二) 調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素
由於土地徵收補償市價查估辦法中所規定之市價係指市場正常交易價格，故就目前實例之調查而言，應以市場買賣實例為主，如無買賣實例方得查估市場收益價格，又土地徵收補償市價查估辦法第8條規定著所蒐集之實例除應依該辦法第7條(詳細內容請參閱上週電子報-第93期第二小節)進行情況調整及修正外，亦應對交易價格及各項稅費之負擔方式、有無特殊付款方式及實例狀況等進行查證確認，諸如增值稅由買方負擔(所以交易價格可能較低)、總價有無包含車位價格、輻射屋或海砂屋等較為常見之因素，在在皆影響交易價格之合理性，在實務操作來說皆須多所留意，以力求查估價格之真實性與合理性。
(三)劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖
就地價區段之劃分，土地徵收補償市價查估辦法第10~12條(詳細內容請參閱上週電子報-第85期第三小節)已有明確規定，以下茲就上述規定之劃分情形略作舉例，以期讓各位朋友能有較為深入之認識：
1.一般劃設原則
以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
以上圖A為例，假設某區都市計畫圖劃分如上，粉色為商業區，淺黃色為住宅區，其實際使用情形也頗為類似，就一般劃設之原則而言，儘管地價區段1與地價區段2地段相連，使用情況有其相近之處，惟因考量其使用分區不同，土地使用強度仍有一定之差異，整體地價並非如此相近，在此時，商業區與住宅區將劃分為兩個地價區段應仍較適宜。
2.局部集中及零星建築用地地價區段劃分原則
非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區段另編區段號。
以上圖B為例，淺綠色為非建築用地，而黃色為經依法允許局部集中作建築使用之土地，假設其目前地價已有顯著差異，此時便應將局部集中作建築使用之土地單獨劃分為一個地價區段，其餘部分則為另一個地價區段。
再者以上圖C為例，假設粉橘色為某地區都市計畫內農業區之範圍，紫色則為該農業區範圍內之零星建築用地，就目前現況而言，該範圍內之零星建築用地地價相近，使用情形也極為類似，故雖其地段不盡相連，依目前現行土地徵收補償市價查估辦法第10條仍可將其視為同一地價區段，主要係因各零星建地間差異性極小，實無須僅因地段不盡相連便各自劃分地價區段，徒增計畫實行效率之延宕。
3.公共設施保留地地價區段劃分原則
公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形
再予細分。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。
以上頁圖D為例，綠色為公共設施保留地，由於公共設施保留地應單獨劃分地價區段，故即使該公共設施保留地完全在地價區段2之範圍內，仍應單獨劃設為地價區段1。
以上頁圖E為例，藍色及天藍色係為帶狀公設保留地之ㄧ部分，本應可單獨劃分為同一地價區段，惟考量其二側非保留地地價區段(地價區段3與地價區段4)之不同，故此時將其分段劃分地價區段1及地價區段2。
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二、 |
結論 |
以上便是本週電子報對於徵收土地之市價查估中關於基本圖籍及資料之蒐集、買賣或收益實例及影響地價因素之調查、地價區段之劃分與修正之介紹，希望透過上述之舉例說明，讓各位朋友能對現行之土地徵收補償市價查估辦法有所更深之認識；接著下一週我們仍將藉由舉例進一步繼續為大家說明關於比準地之選取及其地價之查估，與如何利用比準地之地價求取出預定徵收地之地價。