華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂 ～土地徵收程序及補償相關規定(下) |
前言：繼上週對於土地徵收條例第二章徵收程序中之相關規定之介紹與說明，相信各位朋友對於土地徵收程序已有了進一步的認識；緊接著本週我們將從土地徵收補償市價查估辦法切入，針對目前現行之徵收地價查估補償作法為大家說明，下一週則藉由舉例進一步為大家說明目前實務上，土地徵收補償市價之查估方式，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
土地徵收補償市價查估辦法-用詞定義、辦理程序 |
首先，讓我們來了解一下在土地徵收補償市價查估辦法裡，其用詞定義及辦理程序；以下收錄相關重要條文供各位朋友參考：
(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0060117有興趣之朋友可連結至全國法規資料庫觀看全文)
◎土地徵收補償市價查估辦法第2條：
本辦法用詞定義如下：
一、市價：指市場正常交易價格。
二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市
價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留
地區段地價之宗地。
◎土地徵收補償市價查估辦法第4條：
土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。
三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
四、估計實例土地正常單價。
五、選取比準地及查估比準地地價。
六、估計預定徵收土地宗地單位市價。
七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。
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二、 |
土地徵收補償市價查估辦法-實例蒐集、價格及區域因素修正情形 |
◎土地徵收補償市價查估辦法第6條：
依第四條第二款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者
，得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例
調查估價表。
前項收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對
價給付之實例。
第一項調查得向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士
、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）為之。
◎土地徵收補償市價查估辦法第7條：
買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適
當之修正，記載於買賣實例或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之
情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：
一、急買急賣。
二、期待因素影響之交易。
三、受債權債務關係影響之交易。
四、親友關係人間之交易。
五、畸零地或有合併使用之交易。
六、地上物處理有糾紛之交易。
七、拍賣。
八、公有土地標售、讓售。
九、受迷信影響之交易。
十、包含公共設施用地之交易。
十一、人為哄抬之交易。
十二、與法定用途不符之交易。
十三、其他特殊交易。
◎土地徵收補償市價查估辦法第9條：
土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通
運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築
現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。
前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。
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三、 |
土地徵收補償市價查估辦法-地價區段之劃分 |
◎土地徵收補償市價查估辦法第10條：
劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、
市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然
條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地
利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況
相同或相近之土地劃為同一地價區段。
非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應
就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、
保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地
，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星
建築用地，視為一個地價區段另編區段號。
公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形
再予細分。
帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價
區段之不同，分段劃分地價區段。
◎土地徵收補償市價查估辦法第11條：
地價區段之界線，應以道路、溝渠等界線或使用分區、編定使用地類別等
使用管制之界線或適當之地籍線為準。
◎土地徵收補償市價查估辦法第12條：
地價區段圖以地籍圖繪製或由電腦產製，應以紅線標示地價區段界線，並
註明區段號、比準地位置、比準地地價、主要街道與重要公共設施位置及
名稱。
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四、 |
土地徵收補償市價查估辦法-比準地之選取及其地價查估 |
◎土地徵收補償市價查估辦法第18條：
比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取
。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。
◎土地徵收補償市價查估辦法第19條：
比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：
一、就第十七條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內
選擇一至三件比較標的。
二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。
三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。
地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域
因素及個別因素調整。
第一項第二款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素
評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。
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五、 |
土地徵收補償市價查估辦法-預定徵收土地宗地市價查估 |
◎土地徵收補償市價查估辦法第20條：
預定徵收土地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準，參酌宗地條件
、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之
。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。
前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地
價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。
依前二項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。
第一項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地
人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。
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六、 |
土地徵收補償市價查估辦法-公共設施保留地地價計算方式 |
◎土地徵收補償市價查估辦法第22條：
都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段
地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段
計算。
前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均
計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入
。
都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發
之零星已建築用地，經劃屬公共設施保留地，前項毗鄰平均市價以該保留
地距離最近之三個同使用性質地價區段之平均市價計算。計算結果較高者
，應從高計算。
第一項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地
價為區段地價，尾數進位方式依第二十一條辦理。
公共設施保留地宗地市價以依第一項計算之區段地價為準，宗地跨越二個
以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除
以宗地面積作為宗地單位地價，尾數進位方式依第二十一條辦理。
區段徵收範圍內之公共設施保留地市價徵收補償計算方式，應以同屬區段
徵收範圍內之非公共設施保留地加權平均計算。
◎土地徵收補償市價查估辦法第23條：
前條第二項公共設施保留地區段地價加權平均計算作業步驟如下：
一、依第四條規定蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、以地籍圖繪製之地價區段圖作為作業底圖。
三、量測公共設施保留地區段毗鄰各非公共設施保留地區段線長度（以下
簡稱各區段線長度）：以電腦量測為原則，其長度以公分為最小單位
，未滿一公分者，以一公分計。未能由電腦量測者，得採人工作業，
以比例尺、求積儀或坐標讀取儀等工具量測，其長度以公尺為最小單
位，未滿一公尺者，以一公尺計。
四、以各區段線長度之和為總長度。
五、以毗鄰各非公共設施保留地區段地價乘以各區段線長度，再除以總長
度，加總計算公共設施保留地區段地價。
◎土地徵收補償市價查估辦法第24條：
公共設施保留地區段毗鄰之非公共設施保留地，經量測確僅以點相接者，
不計入加權平均計算。
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七、 |
結論 |
以上便是本週電子報對於土地徵收補償市價查估辦法中對於徵收土地之市價查估相關法規之介紹，希望透過各小節循序漸進的法規介紹，讓各位朋友能對現行之土地徵收補償市價查估辦法有所進一步之認識；緊接著連續兩週我們將藉由舉例進一步為大家說明，目前實務上公部門對於預定徵收之土地其市價查估之執行方式。