華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂 ～台灣農舍問題 |
前言：走在宜蘭的鄉間小路上，原本應該是無邊無際綠油油的稻田中，出現一幢幢別墅、大宅。美輪美煥的建築雖取代了原有的農村景觀，卻形成了與當地自然生態格格不入的奇特景象。這就是目前蘭陽平原(甚至於全台灣)農地的現況，自從國道五號於民國95年6月開通以來，越來越多人在宜蘭買地興建農舍。悠閒的田園生活是不少退休族的夢想，也逐步蠶食當地特有農村景觀與優良農地。本期即以台灣興建農舍法規、目前農舍亂象及政府改進方案作簡單描述，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
現行興建農舍相關法規 |
現行興建農舍的相關法規計有農業發展條例(以下簡稱農發條例)及農業用地興建農舍辦法。
(一)農業發展條例第18條(節錄部份)：
條例修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣 (市) 主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。
前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。
條例修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。
條例修正施行前共有耕地，而於條例修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。
第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。
(二)農業用地興建農舍辦法：
法規合計12條，規定興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷及其他應遵行事項之辦法。
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二、 |
現行農舍亂象 |
開放農業用地准許興建農舍之制度，係提供經營農業者於該農地上興建兼具有「居住」與「存放農務材料及放置農機具」需求之空間，以便利其農事工作，與一般家居為主之住宅性質不同，屬農地容許使用之ㄧ種。然而農舍遍地開花的情況卻真實出現。有人就說臺灣農地種的不是一般農作物，而是種豪宅、狗籠舍。推究目前台灣爭議的農舍與農地問題，始因於「農業發展條例」修正案。
「農業發展條例」修正案於民國89年1月公佈，主要修改內容包括：
(一)放寬農地取得限制，凡自然人皆得承受農地，並准許農企業法人得有條件承購農地。
(二)將農地最小分割面積由修正前之五公頃下修至零點二五公頃，即分割申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。
農發條例修正案對於農地興建農舍的影響，
第一個就是狗籠舍。
<何謂狗籠舍：農發條例修正案第18條規定於民國89年1月實施之前取得農地者，市場稱為「老農」，之後取得為「新農」，老農不管農地大小皆可興建農舍，但新農須取得大於零點二五公頃(約756坪)以上農地，持有滿二年後才可興建，許多老農因繼承或買賣方便，擔心其子女或買方無法在二年內興建農舍，因此便以1~2坪的磚頭隨意搭建「狗籠舍」申請建照，接手之新農再以「增建」名義，擴建房舍即可，產生農田出現一坪農舍的奇怪現象(如下圖一)>。
第二個影響就是別墅、民宿林立。
農舍零星興建與放寬農地分割標準息息相關，由於農舍兼具有「農業經營」及「住宅」之雙重功能，在現行土地使用管制體系下，農舍坐落用地仍屬農業用地，享有農用相關稅賦減免優惠，且由於興建農舍者不須具備農民身分，讓農地買賣變得更容易。以標準農業用地零點二五公頃(約756坪)為例，興建農舍用地建蔽率為10％（集村則為60％），包括農家住房及附屬建物、空地等合計約有75坪之建築基地，而總樓地板面積不得逾150坪等規定。以宜蘭市珍珠路附近農業用地為例，透過google空照圖顯示珍珠路兩側農舍(或許稱之為豪宅也不為過)林立，已破壞原有農田景觀(如下圖二)。
總的來說，「農業發展條例」當時修正方向是為了促進農地自由買賣、維護農場經營效率，解決耕地權屬糾紛等，卻也因放寬農地取得限制及調降農地分割面積而造成大量投機行為及優良農地轉用為住宅用地~農舍的問題。而豪華農舍的浮濫開發，不但蠶食農地，所製造的生活污水與日照陰影等等，不利鄰田農作生長。但在豪華農舍如雨後春筍出現的同時，一方面造成農地細碎化，同時造成農地價格飆漲，致使許多實際從事農業經營的小農，無法以合理價格取得農地，滿足農業生產需求。
根據財政部於民國100年初的統計發現國內與農業經營無關的豪華農舍，就有一萬二千五百六十四棟之多。其中以則宜蘭、花蓮、新竹、南投、高雄等五縣市最多；若以個別鄉鎮則以宜蘭、美濃、埔里最為嚴重，而宜蘭、美濃、埔里等三地受退休族、投資客青睞之原因即在於交通便利、離都市近，促使這三地買農地蓋農舍的民眾絡繹不絕。
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三、 |
相關法令之改正 |
由於現行農舍政策規劃不完全，且現行法規對農舍與農地買賣幾乎不課稅，包含房屋稅、土地增值稅、遺產稅、贈與稅等稅收，買賣農舍變成有錢人避稅的合法手段。為了避免大量優良農地流失，以及減少農舍濫建情況，政府相關單位自去年起即作出一連串的處置。如農委會要求各縣市政府，禁止所有特定農業區內集村農舍的興建申請；各地方縣市政府，亦清查縣內非農用之農舍，課徵地價稅等措施。但影響最大的莫過於《農業用地興建農舍辦法修正草案》的提出。
為避免農地自由買賣後，非農民競相購買農地濫建免稅之田園別墅，影響農業生產環境之完整及污染優良農地，《農業用地興建農舍辦法修正草案》於民國100年7月草擬完成
，惟修正草案一公佈，即受到農民及建商的抗議，幾次召開的公聽會上，溝通氣氛極為火爆。現階段仍在匯整各界意見作細部修改。
有關《農業用地興建農舍辦法》修正前後之條文草案對照可連結下列網址，
http://edoc.cpami.gov.tw/EPostFile/1002911113/1000624說明會議程.DOC
本單位以下表顯示主要之修正內容：
由上表可知，《農業用地興建農舍辦法修正草案》企圖以申建資格、建築面積及持有移轉年限等三方面，限制非法農舍的濫建。然而其中以限制農舍申請人之資格條件須無從事農業以外之專任職業，且其個人全年之執行業務所得、薪資所得及退職所得等三類所得總額低於五十萬元者之修正條文，最引人垢病。倘若此項規定通過實施，年所得總額高於五十萬元之農民，亦不得申建農舍，對於真正農民興建農舍產生很大的阻礙與衝擊，亦對農地交易市場產生衝擊。
其實有關農業用地興建農舍辦法遲遲未能定案，關鍵在於農委會正斟酌農民的定義、資格及條件，儘管農發條例已廢止自耕農身分，但農發條例仍有農民的定義，興建農舍仍應具有農民身分。農業發展條例的立法目的，本即為促進農業永續發展與促進農地合理利用，對於農地使用的本質，仍應以作為農業使用為主。固然規定可以興建農舍使用，亦係為方便農民從事農業活動時所必需，即使農舍亦可供居住使用，但若淪為非農用之別墅、豪宅使用，則背離農地農用之立法意旨。
雖然《農業用地興建農舍辦法》修正案尚未拍板定案，然而已對市場上造成影響，根據21世紀不動產調查，《農業用地興建農舍辦法》修正草案提出前後，投資客便已大量拋售，導致去年3~6月交易量暴漲，7月《農業用地興建農舍辦法》草案確定後，全台農地交易量從百餘件急凍慘跌到將近零成交，觀望氣氛濃厚。
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四、 |
結論 |
現今農舍問題最大爭議在於，農地農用的政策初衷無法落實，主管機關對於農用的定義規範不明確。農舍在某種程度是可開放，但政府必須搭配鄉村住宅計劃，讓空間、土地都有限制，才不會淪入有心人士的炒作。冀望政府單位僅早將興建農舍辦法修正案定案，方能遏止變象農舍的擴大及真正達到農地農用的農業方針。
另鑒於土地徵收條例於民國101年1月有著相當幅度的修正，而因應土地徵收條例修正所擬定之土地徵收補償市價查估辦法亦已於民國101年9月1日實施，整體相關土地徵收補償規定有著不同於以往的作法，是以下週將特地針對土地徵收市價補償之計算，敬請期待。